나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72859 [1] 경기도 양주시 봉양동 478 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재연감정 · 평가일 2025.10.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 부동산은 경기도 양주시 봉양동 소재 <봉양1통마을회관> 북동측 인근에 소재하는 부동산으로서, 주변은 단독주택, 창고 및 공장, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역으로서 제반 입지여건은 대체로 무난시됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 수단이용은 대체로 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형의 평탄한 주거용건부지임.

인접 도로상태

1) 기호 1 : 조사시점 현재는 별첨 사진용지와 같이 본건 서측에 위치한 타인소유 토지인 '봉양동 759-6 번지'의 일부를 현황도로로 이용하여 차량출입을 하고 있는 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(봉양지구), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

별첨 사진용지 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : -

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조 시멘트기와지붕 단층 건으로서 외벽 : 치장벽돌조 쌓기 마감 창호 : 샷시창호 마감 내벽 : 인테리어 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됨.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등임.

부합물 및 종물

별첨 사진용지, 지적개황도 참조

공부와의 차이

1) 본건 건물의 경우 공부상 면적은 94.06㎡ 로 등재되어 있으나 현황 조사결과 실면적은 약 189.3㎡ 임. 2) 본 건물의 일부는 본건 토지(봉양동 478번지)외에 '봉양동 779번지 및 산124-1번지' 등의 일부에 걸쳐 있는바 추후 타인토지 사용에 따른 지료 등이 발생할 여지가 있을 수 있으니 이에 대한 별도의 확인이 필요할 것으로 보여지는 바 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : -

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 경기도 양주시 봉양동 소재 단독주택으로, 의정부지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 감정가는 189,523,700원입니다.

1.2. 주요 정보 요약

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72859 (1)

소재지: 경기도 양주시 봉양동 478

용도: 단독주택

감정가: 189,523,700원

토지면적: 256.00㎡ (약 77.44평)

건물면적: 94.06㎡ (공부상, 약 28.45평) / 189.3㎡ (실측, 약 60.29평)

토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 홍OO

특이사항: 중복사건, 제시외 건물 포함 매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 경기도 양주시 봉양동 소재 '봉양1통마을회관' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 창고 및 공장, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로 본건까지 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 대체로 용이합니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 계획

토지는 부정형의 평탄한 주거용 건부지입니다. 토지이용계획상으로는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(봉양지구)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당합니다.

2.4. 도로 상황

조사 시점 현재, 본건 서측에 위치한 타인 소유 토지('봉양동 759-6번지')의 일부를 현황도로로 이용하여 차량 진출입하고 있습니다.

2.5. 주변 시설 분석 (혐오시설 포함)

주변 지역은 단독주택과 함께 창고, 공장, 농경지 등이 혼재되어 있어 다소 산만한 느낌을 줄 수 있습니다. 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 본건과 직접적으로 인접한 특정 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 악취 발생 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 공장 및 창고가 혼재된 지역 특성상 잠재적인 소음이나 환경적 요인이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부에는 공유자전원지분 이전, 근저당권(양주새마을금고, 2011.11.07. 말소기준권리), 소유권이전, 가압류(민병일, 우리금융캐피탈, 감덕한외 2명), 강제경매(채권자 홍종찬, 김문환외 2명) 등이 등기되어 있습니다. 건물 등기부에도 유사한 권리 변동 내역이 있으며, 대부분의 권리는 말소될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 대상 권리

등기부상 말소기준권리는 양주새마을금고의 근저당권(을1, 접수일자 2011-11-07)입니다. 본 경매 절차가 완료되면 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수 대상 권리

제공된 정보 상, 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리(예: 대항력 있는 임차권, 유치권 등)는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 분석

임차인 최혜원 씨가 존재하나, 대항력은 없는 것으로 기재되어 있습니다. 보증금 20,000,000원, 차임 0원이며, 2016년 10월 26일 전입 신고되었습니다.

3.5. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 토지 등기부 기준 128,821,613원, 건물 등기부 기준 162,090,320원입니다. 이는 채권자들이 해당 부동산에 설정한 총 금액이며, 실제 경매 배당 순위에 따라 변제됩니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 시세 (제공된 JSON 분석)

제공된 최근 매매 JSON 정보는 '경성빌라' (봉양동 519번지)의 다세대 주택 거래 내역입니다. 이 물건들은 1993년 건축된 다세대 주택으로, 전용면적 약 60.84㎡(약 18.4평) 기준 2024년 5월 4300만원, 2025년 5월 3500만원, 2025년 12월 4000만원에 거래되었습니다.

4.2. 개별 물건 특성 분석 (단독주택 vs 다세대)

본건은 단독주택으로, 경성빌라의 다세대 주택과는 주거 형태, 토지 이용 방식, 건물 구조 등에서 차이가 있습니다. 제공된 JSON의 시세는 참고용으로 활용하되, 본건의 단독주택으로서의 가치, 토지 면적(약 77.44평) 및 실측 건물 면적(약 60.29평)을 고려하여 별도의 시세 조사가 필요합니다. 감정가(약 1억 9천만원)가 경성빌라의 시세(약 3억 5천만~4억 3천만원)보다 현저히 낮은 점은 물건의 종류, 입지, 조건 등 다양한 요인에 기인할 수 있습니다.

4.3. 지역 시세 동향

봉양동 지역의 단독주택 및 토지 시세에 대한 구체적인 추가 자료가 제한적이므로, 본건의 감정평가액과 제공된 다세대 주택 시세를 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 주택으로 이용 중이며, 주변 환경은 주거 지역과 더불어 공장, 농경지가 혼재되어 있어 조용하고 한적한 전원생활과 도심의 편의 시설 접근성을 동시에 추구하는 환경입니다.

5.2. 편의시설 접근성

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 이용한 접근도 원활합니다. 기본적인 생활 편의 시설에 대한 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 경계 침범 문제

본건 건물의 일부가 타인 소유 토지('봉양동 779번지 및 산124-1번지' 등)에 걸쳐 있어, 향후 타인 토지 사용에 따른 지료 발생 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 이는 추가적인 확인 및 법적 검토가 필요합니다.

6.2. 도로 통행로 문제

본건의 유일한 차량 진출입로로 타인 소유 토지('봉양동 759-6번지')의 일부를 현황도로로 이용하고 있어, 도로 사용에 대한 협의 또는 분쟁의 소지가 잠재합니다.

6.3. 공부상 면적과 실측 면적 차이

건축물대장상 면적(94.06㎡)과 현황 조사 결과 실측 면적(약 189.3㎡) 간 상당한 차이가 있습니다. 이는 건축물대장 변경 등의 행정 절차가 필요할 수 있으며, 실측 면적을 기준으로 감정평가가 이루어졌더라도 추후 문제가 발생할 수 있습니다.

6.4. 중복 사건 및 특수 물건 정보

본건은 중복 사건으로 진행 중이며, 제시외 건물도 일괄 매각 대상에 포함됩니다. 이러한 특수 물건 정보는 경매 진행 및 권리 관계에 영향을 줄 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 넓은 토지 면적을 가진 단독주택으로, 실측 건물 면적이 공부상 면적보다 훨씬 넓다는 특징이 있습니다. 주변에 공장, 농경지 등이 혼재되어 있으나, 제1종일반주거지역으로 지정되어 주거 기능을 수행하고 있습니다. 그러나 건물 일부가 타인 토지에 걸쳐 있고, 유일한 차량 진출입로가 타인 소유 토지를 경유한다는 점은 반드시 확인하고 주의해야 할 주요 리스크 요소입니다. 또한, 제시외 건물 포함 일괄 매각이라는 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적(약 77.44평)을 활용한 재건축 또는 증축 가능성.

* 실측 면적이 공부상 면적보다 훨씬 넓어, 추후 법적 절차 완료 시 건물 가치 상승 기대.

* 주변 시세 대비 낮은 감정가로, 리스크 해소 시 시세차익 기대 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 189,523,700원

본건의 입찰가를 산정함에 있어, 제공된 다세대 주택의 최근 시세(약 3억 5천만~4억 3천만원)는 본건과 물건 종류 및 토지 번지가 달라 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 그러나 해당 지역의 주거용 부동산 가치를 간접적으로 시사합니다. 본건은 넓은 토지 면적과 실측 건물 면적을 보유하고 있으나, 건물 경계 침범 및 타인 소유 토지를 통한 도로 이용 등 상당한 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 리스크 요인을 감안할 때, 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 잠재적 리스크를 고려하여 200,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 단, 리스크 요인에 대한 철저한 사전 조사 및 법률적 검토 후에 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.