나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12999 [1] 서울특별시 성북구 동선동5가 173-1 카이벨로체 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효성감정 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 동선동4가 소재 ""고명외식고등학교"" 서측 인근에 위치하고 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 지하철역 '4호선·우이신설선 성신여대입구역' 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제4층 제401호로서,
(사용승인일 : 2020.04.07)
외벽 : 치장 석재 붙임 등,
창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중이며, 내부이용상황은 후첨 '내부구조도' 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 완경사지로서 주거용(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-11-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사지역 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임.

- '내부구조도'의 작성은 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사시 다소 상이할 수 있으니
경매 진행시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울북부지방법원 2025타경12999 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 성북구 동선동5가 173-1 카이벨로체 4층401호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

323,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 29.91㎡ (약 9.05평)

* 토지지분: 29.91㎡ (약 9.05평)

* 건물면적: 29.98㎡ (약 9.07평)

* 건물지분: 29.98㎡ (약 9.07평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

조OO

1.9. 건축정보

* 건축년도: 2020년 (사용승인일: 2020.04.07)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 총 층수: 지하1층/지상4층

* 해당 층수: 4층

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 동선동5가 소재 "고명외식고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 4호선 및 우이신설선 환승역인 '성신여대입구역'과 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로

본건은 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 관련 법규에 따른 지역·지구 지정사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2020년 3월 18일 접수된 안산세무서장의 압류 (갑5) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 을구 1번 주택임차권 (권리자: 조준형)

* 보증금: 315,000,000원

* 전입일자/확정일자: 2020년 9월 22일

* 특이사항: 본 임차권은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 합니다. (말소: 인수)

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 갑5(압류), 갑6(가압류), 갑7(압류), 갑8(강제경매) 등은 매각으로 인해 소멸됩니다. 소유권 관련 등기들도 말소 대상입니다.

3.4. 인수 보증금 관련 주의사항

권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 을구 1번 주택임차권은 '말소: 인수'로 명시되어 있으며, 물건명세서에서도 배당 후 잔액 발생 시 매수인이 인수한다고 기재되어 있습니다. 따라서 실제 인수 보증금 발생 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 동선동5가 일대는 다세대주택 및 아파트 등 주거시설과 근린생활시설이 혼합된 지역입니다.

4.2. 개발 현황

성신여대입구역 인근으로, 상업 및 교통 인프라가 발달되어 있어 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 지하철 4호선/우이신설선 성신여대입구역 이용이 편리하며, 다양한 버스 노선이 운행됩니다.

* 편의시설: 성신여대입구역 주변의 상업시설, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

* 주변에 고명외식고등학교가 소재하며, 상대보호구역으로 지정된 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.3. 주변 환경

조사된 정보 상, 본 물건 주변에 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 주거 지역으로서 일반적인 도시 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 가능성

가장 큰 리스크는 을구 1번의 조준형 임차인의 보증금 315,000,000원 인수 가능성입니다. 배당 절차에서 전액 변제받지 못할 경우, 이는 매수인이 부담해야 할 추가 비용이 됩니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본 물건은 제1종일반주거지역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 시 관련 법규에 따른 제한을 받을 수 있습니다. (예: 가축사육제한구역, 대공방어협조구역 등)

6.3. 내부 구조 상이 가능성

감정평가서에 명시된 바와 같이, 내부구조도 작성은 외부 관찰에 의하였으므로, 실제 내부 실사와는 다소 차이가 있을 수 있습니다. 경매 진행 시 현황을 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 성북구 동선동, 성신여대입구역 인근에 위치한 비교적 신축(2020년 사용승인) 다세대주택입니다. 교통이 편리하고 생활 인프라가 우수하여 주거 환경이 양호한 편입니다.

가장 중요한 권리 관계로는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그의 보증금 315,000,000원의 전부 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 권리분석상의 '인수 보증금 합계: 0원' 표기와 실제 '인수' 명시 사항 간의 상충이 존재하므로, 입찰 전 배당 현황 및 명도 가능성을 철저히 분석해야 합니다.

이러한 위험 요소를 감안하더라도, 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받는다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

지하철 4호선 및 우이신설선 성신여대입구역을 도보로 이용 가능한 역세권으로, 출퇴근 및 이동이 매우 편리합니다.

8.2. 신축 건물

2020년에 사용승인을 받은 건물로, 비교적 최신 연식의 건물이어서 즉각적인 수리 부담이 적습니다.

8.3. 일괄 매각

토지와 건물을 함께 매각하므로, 별도의 토지 확보 절차 없이 온전한 부동산 소유권을 취득할 수 있습니다.

8.4. 잠재적 시세 차익

주변 시세 및 본 물건의 정확한 가치를 분석하여, 시세보다 낮은 가격으로 취득 시 향후 시세 상승에 따른 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시, 가장 중요한 변수는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부입니다.

현 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 30㎡) 및 건축 연도(2020년)의 다세대주택은 동선동 지역에서 평당 2500만원 ~ 3500만원 수준으로 거래될 수 있어, 건물 가치는 약 2억 3천만원 ~ 3억 2천만원 수준으로 추정됩니다. 감정가는 3억 2천3백만원으로, 이는 시세의 상단 또는 약간 상회하는 수준으로 보입니다.

예상 입찰가 산정은 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산하라는 지침에 따라, 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보를 우선적으로 고려하겠습니다. 그러나 을구 1번 임차권의 '말소: 인수' 및 물건명세서 상의 인수 가능성 내용을 반드시 유의해야 합니다.

만약 인수 보증금이 0원이라고 가정할 경우 (즉, 배당으로 전액 변제될 경우):

* 건물 시세 (추정): 약 2억 3천만원 ~ 3억 2천만원

* 감정가: 3억 2천3백만원

경매 물건의 특성상 감정가보다 낮은 가격으로 입찰하는 것이 일반적이며, 대항력 있는 임차인의 존재(인수 여부 불확실)는 명도 리스크로 작용할 수 있습니다.

이에 따라, 보수적인 접근으로 감정가 대비 할인율을 적용하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 안정적 예상 입찰가 범위: 2억 8천만원 ~ 3억 1천만원

이 범위 내에서 최종 입찰가는 임차인과의 협상 결과, 배당 현황, 현장 조사를 통한 건물 상태 및 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 임차인 보증금 인수 금액이 발생할 경우, 총 지출액이 상승하므로 입찰가 역시 그만큼 낮추어야 함을 유념해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.