나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51805 [1] 서울특별시 송파구 방이동 49-11 한스위트올림픽파크 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: VUM · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 ""방이중학교"" 북동측 인근에 위치하며 인근에는 업무시설(오피스텔), 숙박시설, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 8호선 ""몽촌토성역"", 9호선 ""한성백제역""이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 내 제5층 제502호로서
(사용승인일 : 2020.02.13.)

외벽 : 복합판넬 및 석재 붙임 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

기호 1은 현황 오피스텔(주거용)로 이용중인 것으로 추정됨.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기, 기계식주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 현황 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

지적상 본건 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 오금로11길, 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 백제고분로51길과 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1),2) : 도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(2015-09-24)(잠실광역중심제1지구) , 도로(2022-06-16)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51805 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 방이동 49-11 한스위트올림픽파크 5층502호

용도: 오피스텔

감정가: 200,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

사용승인일: 2020년 02월 13일

1.2. 면적 정보

토지면적: 3.06㎡ (약 0.93평)

토지지분: 3.06㎡ (약 0.93평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 15.98㎡ (약 4.83평)

건물지분: 15.98㎡ (약 4.83평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 "방이중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변에는 업무시설(오피스텔), 숙박시설, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 8호선 "몽촌토성역", 9호선 "한성백제역"이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리한 양호한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

2.3. 토지 및 도로 상황

본건 토지는 인접필지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 현재 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 지적상 본건 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 오금로11길, 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 백제고분로51길과 각각 접하고 있어 차량 통행 및 진입에 문제가 없습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-09-24)(잠실광역중심제1지구), 도로(2022-06-16)(접합)로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역에 해당됩니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30., 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)으로 지정되어 있으나, 본건은 오피스텔 용도이므로 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건에는 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재하여 주의 깊은 분석이 필요합니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 한국주택금융공사

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 03월 03일

* 확정일자: 2022년 02월 04일

* 배당신고일자: 2024년 03월 15일

* 대항력: 있음

* 비고:

(참고: 집합건물 등기부 요약상 을구 3번 권리자인 심희진의 주택임차권(200,000,000원, 2022.03.03 전입)이 매각으로 소멸되지 않고 인수될 수 있으며, 이는 상기 임차인 현황과 동일한 권리로 추정됩니다.)

3.3. 말소기준 권리

본건의 말소기준권리는 2024년 06월 03일 접수된 부산지방법원 2024카단103116 가압류 (권리자: 주택도시보증공사, 금액: 939,000,000원) 입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수되는 권리)

본건 매각으로 소멸되지 않는 권리는 2024년 03월 15일 접수된 을구 3번 주택임차권등기(권리자: 심희진, 권리금액: 200,000,000원)입니다. 상기 임차권의 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 건물 정보

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 내 제5층 제502호이며, 2020년 2월 13일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 복합판넬 및 석재 붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 구성되어 있습니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 기계식 주차장 등이 구비되어 있습니다.

4.2. 유사 물건 거래 사례 (JSON 분석)

최근(2025년) 유사 면적(15.98㎡)의 오피스텔 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 8월 28일 거래: 17,700만원 (12층)

* 2025년 12월 6일 거래: 17,800만원 (7층)

4.3. 현재 시세 평가

본건과 동일한 전용면적 15.98㎡ 오피스텔의 최근 거래가는 17,700만원에서 17,800만원 수준으로 파악됩니다. 감정가는 20,000만원으로 책정되어 있으나, 인수되는 임차보증금 200,000,000원을 고려할 때, 실제 취득 시점에서의 순수 투자 가치에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

5. 생활 정보

5.1. 주변 편의 및 근린 시설

본건 인근에는 "방이중학교"가 위치하며, 지하철역, 버스정류장 등 교통시설이 발달해 있습니다. 또한, 주변 지역은 업무시설, 상업시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 판단됩니다. 현재까지 파악된 바로는 본 물건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5.2. 건물 내부 설비

본 건물은 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 기계식 주차장 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 인수 부담: 을구 3번 주택임차권(권리자: 심희진, 보증금: 200,000,000원)은 배당에서 전액 변제받지 못하면 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 인수 보증금 규모: 인수되는 임차보증금 200,000,000원이 건물의 감정가(200,000,000원)와 동일하거나, 시세(약 17,700만원~17,800만원)보다 높다는 점은 투자 수익성을 저해할 수 있는 잠재적 위험 요소입니다.

* 높은 채권 총액: 총 채권액이 1,139,000,000원으로 높아 경매 진행 압력이 높습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년 준공된 비교적 신축인 오피스텔로, 송파구 방이동의 우수한 입지와 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 하지만, 매수인이 인수해야 하는 200,000,000원의 선순위 임차보증금이 존재하며, 이 금액이 건물의 현재 시세(약 17,700만원~17,800만원)를 초과한다는 점에서 투자에 신중을 기해야 합니다. 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못할 경우, 매수인이 이를 부담해야 하므로, 명확한 배당 예측 및 임차인과의 협상 또는 인수 후 관리에 대한 철저한 사전 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서울 송파구 방이동의 역세권 오피스텔로, 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 시세 대비 할인 가능성: 인수되는 보증금 부담으로 인해, 정상적인 시장 가격보다 낮은 금액으로 취득할 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 200,000,000원이나, 인수해야 하는 임차보증금이 200,000,000원입니다. 또한, 유사 면적의 최근 시세는 17,700만원에서 17,800만원 수준으로 파악됩니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

매수인이 부담하게 될 총액 = 입찰가 + 인수 보증금 (200,000,000원)

이 총액이 건물의 시세(약 17,700만원~17,800만원)를 초과하지 않도록 입찰가를 결정해야 합니다.

현 시세(17,700만원)를 고려할 때, 인수 보증금(200,000,000원)을 제외하고 계산하는 원칙에 따라, 잠재적 수익을 확보하기 위해서는 입찰가가 시세보다 상당히 낮게 책정되어야 합니다.

이를 감안하여, 본 물건에 대한 보수적인 예상 입찰가를 약 150,000,000원으로 제안합니다. 이는 인수 보증금 부담을 고려한 투기적 저가 입찰 수준이며, 실제 입찰 시에는 임차인의 배당 여부 및 현재 시장 상황을 면밀히 재확인하여 신중하게 결정해야 합니다.

(주의: 상기 예상 입찰가는 인수 보증금 200,000,000원을 고려한, 매수인의 총 부담액이 시세를 초과하지 않는 범위 내에서 산정한 것으로, 실제 낙찰가는 다를 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.