나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51816 [1] 서울특별시 강동구 천호동 167-100 다성이즈빌 9층902호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: AI · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 '지하철 5호선 강동역' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다가구주택, 근린생활시설 및 아파트 단지 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 지하철 5호선 강동역 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건물 내 제9층 제902호로서,
(사용승인일 2021.1.28.)

외벽:외장 석재붙임 마감 등
창호:새시창호 마감 등임.

이용상태

본건은 현황 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전설비, 화재탐지설비, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필 일단의 가장형 토지로 도시형생활주택, 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

천호동 167-100 :도시지역, 준주거지역(2004-11-05), 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서고시 제2025-247호 및 제2025-248호(2025.5.1.)참조), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-01-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>

천호동 167-99 :도시지역 , 준주거지역(2004-11-05) , 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서고시 제2025-247호 및 제2025-248호(2025.5.1.)참조), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-01-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

신청채권자 겸 임차권자 최진오의 승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하고, 임대차보증금한환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서를 2026. 6. 26.자로 제출

AI 물건분석

1. 물건기본정보

(blank line)

(blank line)

1.1. 사건번호및소재지

(blank line)

(blank line)

1.1. 1.사건번호

(blank line)

(blank line)

서울동부지방법원 2025타경51816 (1)

1.1. 2.소재지

(blank line)

(blank line)

서울특별시 강동구 천호동 167-100 다성이즈빌 9층902호

1.2. 물건개요

(blank line)

(blank line)

1.2. 1.건물명

(blank line)

(blank line)

다성이즈빌

1.2. 2.용도

(blank line)

(blank line)

도시형생활주택

1.2. 3.면적

(blank line)

(blank line)

토지면적: 6.29㎡ (약 1.90평)

토지지분: 6.29㎡ (약 1.90평)

건물면적: 19.44㎡ (약 5.88평)

건물지분: 19.44㎡ (약 5.88평)

1.2. 4.감정가

(blank line)

(blank line)

294,000,000원

1.2. 5.경매및매각정보

(blank line)

(blank line)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 6.건물정보

(blank line)

(blank line)

사용승인일: 2021년 1월 28일

2. 입지조건

(blank line)

(blank line)

2.1. 주변환경

(blank line)

(blank line)

본 건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 지하철 5호선 강동역 북측 인근에 위치하며, 주변은 단독 및 다가구주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통

(blank line)

(blank line)

본 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 강동역과 다수의 노선버스가 정차하는 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 도로접근성

(blank line)

(blank line)

본 건 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이함.

3. 권리분석

(blank line)

(blank line)

3.1. 등기부현황

(blank line)

(blank line)

3.1. 1.말소기준권리

(blank line)

(blank line)

경기신용보증재단 가압류 (2024년 11월 13일)

3.1. 2.매각으로소멸되는권리

(blank line)

(blank line)

* 을1: 주택임차권 (최진오, 2024년 04월 29일 말소)

* 갑3: 가압류 (경기신용보증재단, 2024년 11월 13일 말소)

* 갑4: 강제경매 (주택도시보증공사, 2025년 07월 23일 말소)

* 갑5: 가압류 (제이케이미래강동피에프브이, 2025년 08월 26일 말소)

3.1. 3.매각으로소멸되지않는권리

(blank line)

(blank line)

해당사항 없음.

3.1. 4.총채권액

(blank line)

(blank line)

851,530,000원 (등기부채권 총액 기준)

3.2. 임차인분석

(blank line)

(blank line)

3.2. 1.임차인 1: 노준섭

(blank line)

(blank line)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 11월 20일

대항력: 없음

비고: 특별한 권리가 없는 임차인으로 판단됨.

3.2. 2.임차인 2: 주택도시보증공사 (최진오 승계인)

(blank line)

(blank line)

보증금: 285,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 04월 22일

확정일자: 2022년 03월 14일

배당신고일자: 2024년 04월 29일

대항력: 없음

비고: 신청채권자 겸 임차권자 최진오의 승계인인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 2026년 6월 26일 제출하였음. 이에 따라 본 건 취득 시 해당 임차인으로 인한 권리 문제는 발생하지 않음. (주의: 해당 보증금은 경매 절차상 배당을 통해 정산될 예정이며, 모든 채권이 변제되지 않을 수 있으나, 낙찰자는 대항력 없는 임차인으로 간주하여 명도 진행 가능)

4. 상권분석

(blank line)

(blank line)

4.1. 주변상업시설

(blank line)

(blank line)

본 건 인근 지역은 단독 및 다가구주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재된 주거 밀집 지역임. 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 기능은 수행하고 있음.

4.2. 잠재적수요

(blank line)

(blank line)

지하철 5호선 강동역 역세권에 위치하며 주거 지역 내에 자리하여 꾸준한 주거 수요가 있을 것으로 예상됨.

5. 생활정보

(blank line)

(blank line)

5.1. 편의시설

(blank line)

(blank line)

지하철 5호선 강동역 및 관련 버스 노선, 인근 근린생활시설 이용이 편리함. 지역 내 상업 시설 및 주거 단지들을 통해 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편임.

5.2. 주거환경

(blank line)

(blank line)

2021년 사용승인된 신축 건물로 주거 쾌적성이 우수하며, 도시형생활주택으로 비교적 젊은 층이나 1인 가구의 선호도가 있을 수 있음.

6. 잠재적리스크

(blank line)

(blank line)

6.1. 높은총채권액

(blank line)

(blank line)

본 건에 설정된 총 채권액(851,530,000원)이 감정가(294,000,000원)를 크게 상회함. 이는 경매 절차에서 일부 채권자가 전부 변제받지 못할 가능성을 시사함.

6.2. HUG인수조건변경및확약서

(blank line)

(blank line)

주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의했다는 점은 낙찰자에게 유리하나, HUG의 최종 배당 결과에 따라 복잡한 정산 문제가 발생할 가능성이 잠재적으로 있음. (단, 대항력은 없으므로 명도 진행에는 문제가 없음)

6.3. 토지이용계획및제한상태

(blank line)

(blank line)

* 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역

* 가축사육제한구역, 상대보호구역

* 대공방어협조구역, 비행안전제3구역

* 과밀억제권역, 공장설립승인지역

해당 용도지역 및 각종 제한사항을 확인하여 건축 및 개발 가능성을 사전에 검토해야 함.

6.4. 혐오시설여부

(blank line)

(blank line)

주변 지역에 대한 검색 결과, 본 건 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았으며, 감정평가서 상 주위 환경은 보통으로 기재되어 있음. 다만, 추후 현장 방문 시 주변 환경에 대한 면밀한 조사가 필요함.

7. 종합의견

(blank line)

(blank line)

본 물건은 2021년 1월에 사용승인된 신축급 도시형생활주택으로, 최신 건축 기준을 충족하고 건물 상태가 양호할 것으로 기대됨. 지하철 5호선 강동역 역세권에 위치하여 입지적 장점을 가지며, 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의함에 따라 낙찰자는 임차인 관련 부담 없이 명도를 진행할 수 있다는 큰 이점이 있음. 그러나 총 채권액이 감정가를 크게 상회하는 점은 경매 절차의 복잡성을 시사하며, 배당 여건을 면밀히 분석할 필요가 있음.

8. 투자포인트

(blank line)

(blank line)

* 신축 건물: 2021년 준공된 건물로 하자 발생 가능성이 낮고 현대적인 주거 환경 제공.

* 명도 용이성: 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약으로 임차인 명도 관련 리스크가 제거됨.

* 역세권 입지: 지하철 5호선 강동역과 가까워 교통이 편리하며, 강동구 지역의 지속적인 개발 가능성.

* 소형 면적: 19.44㎡의 소형 면적으로 1인 가구 및 투자용으로 적합.

9. 예상입찰가

(blank line)

(blank line)

본 물건의 감정가는 294,000,000원이나, 인근 유사 건물(다성이즈빌)의 최근 매매 사례(25.69㎡, 300,000,000원, 2026년 5월)를 고려할 때, 단위 면적당 가격은 약 11,677,695원/㎡로 분석됨. 이를 본 건의 전용면적 19.44㎡에 적용 시 약 227,125,540원의 시세가 추정됨.

하지만 본 건물의 사용승인일이 2021년으로 유사 사례보다 최신이라는 점을 감안하면, 실거래가와 감정가의 차이를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

주택도시보증공사의 대항력 포기라는 큰 리스크가 해소되었으므로, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하거나, 시장 상황 및 경쟁 입찰 상황을 고려하여 결정해야 함.

따라서, 현재 시장 상황과 본 물건의 신축성을 감안하여 예상 입찰가는 250,000,000원에서 270,000,000원 사이로 제안하며, 최적 입찰가는 260,000,000원으로 예상함.

(참고: 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려사항에서 제외됨)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.