나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51669 [1] 서울특별시 강동구 길동 330-5 길동애드하우징 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하보나 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 ""길동초등학교""북측 인근에 위치(양재대로124길
49-5)하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철5호선 길동역이 소재
하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건(사용승인일 : 2016.02.16) 내 제201호로서,
외벽 : 석재 붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 현황 주거용으로 이용중인 것으로 추정됨.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 장방형 토지로 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 5미터 내외의 천중로51길과 동측으로 노폭 약 3미터 내외의
양재대로124길과 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>,대보호구역(2025-06-18)(고시 제2025-56호)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공
방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>,비행
안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,공장
설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.
2. 본건의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문, 시건장치 등으로
인해 정확한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축물
대장상 현황도면, 외부관찰 및 탐문 등에 의해 작성되어 실제 이용상태는 내부
구조도와 상이할 수 있는 바, 경매 입찰시 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51669 (1)

* 소재지: 서울특별시 강동구 길동 330-5, 길동애드하우징 2층201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 296,000,000원

* 토지면적: 18.47㎡ (약 5.59평)

* 토지지분: 18.47㎡ (약 5.59평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 28.37㎡ (약 8.59평)

* 건물지분: 28.37㎡ (약 8.59평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 '길동초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 길동역이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

* 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 5미터 내외의 천중로51길과 동측으로 노폭 약 3미터 내외의 양재대로124길과 접하고 있음.

1.2. 건물정보

* 건축년도: 2016년 02월 16일 사용승인

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제201호

* 외벽: 석재 붙임 마감 등

* 창호: 샷시 창호 등

* 이용상태: 현황 주거용으로 이용 중인 것으로 추정됨. (내부구조도는 외부관찰 및 탐문에 의해 작성되어 실제 이용상태는 다를 수 있으므로, 경매 입찰 시 반드시 재확인 요망)

* 설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 구비됨.

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역

* 행위제한사항: 가축사육제한구역, 대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역

1.4. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 12월 30일 접수된 신경의외 5명 근저당권 (을6)

* 주요 권리 내역:

* 소유권보존: 이현숙 (2016.02.19)

* 소유권이전: 황두석 (2016.12.30)

* 근저당: 신경의외 5명 (2016.12.30, 525,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 최원재 (2018.06.07 접수, 225,000,000원) - 인수되는 권리, 대항력 있음. 전입/확정일자 2016.04.25.

* 강제경매: 서울보증보험 (2025.07.21, 582,890,840원) - 본건 경매 개시.

* 인수되는 권리:

* 주택임차권 (을구 8번): 2018.06.07. 접수 제91600호로 경료된 주택임차권등기는 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 해당 임차인은 대항력 있는 임차인입니다.

* 임차인 현황:

* * 박 : 보증금 40,000,000원, 차임 0원. 전입/확정일자 2020-07-31. 배당신고일자 2025-10-01. 대항력 없음.

* * 서울보증보험주식회사 (대표: 최 ): 보증금 225,000,000원, 차임 0원. 전입/확정일자 2016-04-25. 배당신고일자 2018-06-07. 대항력 있음. 본건은 해당 임차인의 보증금 225,000,000원을 매수인이 인수합니다.

1.5. 상권분석

* 본건은 주거 지역 내에 위치하며, 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 기능이 강한 지역입니다.

* 길동역(지하철 5호선) 및 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 이를 통한 서울 시내 접근성이 양호합니다.

* 주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 비교적 최근에 준공된 다세대주택(2015-2016년)들이 주변에 다수 존재하며, 소형 주거 시설에 대한 꾸준한 수요가 있을 것으로 판단됩니다.

1.6. 생활정보

* 주변 교육시설: 길동초등학교가 북측 인근에 소재하여 교육환경은 양호한 편입니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 마트, 병원 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 지하철 5호선 길동역 접근성이 양호하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인 존재: 225,000,000원의 보증금을 가진 임차인이 존재하며, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 중대한 위험이 있습니다. 이는 본건의 실질적인 총 취득 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

* 권리관계 복잡성: 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 설정되었으며, 경매 신청 채권액이 감정가를 초과합니다.

* 내부 확인 제한: 현황 이용 상태 및 내부 구조 확인이 제한적이므로, 입찰 전 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 행위 제한: 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등 일부 행위 제한 사항이 존재합니다.

1.8. 종합 의견

* 본건은 서울 강동구 길동에 위치한 신축(2016년 준공) 다세대주택으로, 지하철역 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

* 하지만, 225,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인의 존재로 인해, 해당 금액을 인수해야 하는 상당한 부담이 있습니다.

* 건물 자체의 상태나 입지는 양호하나, 인수해야 할 임차인의 보증금이 감정가 대비 큰 비중을 차지하므로, 실질적인 투자 가치를 신중하게 평가해야 합니다.

* 주변 시세와 비교 시, 본건의 감정가는 시장 가격과 유사하거나 다소 높을 수 있으며, 임차인 인수 비용을 고려하면 매우 낮은 가격에 낙찰받아야 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

* 역세권 신축 다세대주택: 지하철 5호선 길동역 도보 이용 가능한 거리에 위치하며, 2016년에 준공된 건물의 비교적 양호한 상태를 유지하고 있습니다.

* 소형 면적: 28.37㎡(약 8.59평)의 소형 면적으로, 1인 가구 또는 신혼부부 등 소형 주택 수요층을 확보할 수 있습니다.

* 제한적 시세 차익 잠재력: 인수되는 임차인의 보증금을 고려하여 매우 낮은 가격에 낙찰받을 경우, 향후 시장 상황에 따라 소액의 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 296,000,000원이나, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 225,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로, 실질적인 총 취득 비용은 입찰가 + 225,000,000원입니다.

* 주변 유사 신축 다세대주택의 최근 실거래가를 고려할 때, 본건의 실제 시장 가치는 약 270,000,000원에서 290,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 따라서, 총 취득 비용을 시장 가치 이하로 맞추어 투자 수익을 확보하기 위해서는 입찰가를 낮추어 산정해야 합니다.

* 매수인이 인수하는 225,000,000원을 제외한 순수 취득 비용이 약 25,000,000원에서 45,000,000원 수준이 되도록 입찰하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 즉, 총 취득 비용(입찰가 + 인수 보증금)을 약 250,000,000원에서 270,000,000원으로 예상하고, 이를 바탕으로 입찰가를 산정하면 다음과 같습니다.

* 예상 입찰가: 30,000,000원 ~ 50,000,000원

* (주의: 위 예상 입찰가는 인수되는 임차 보증금 외에 추가 수익을 얻기 위한 매우 보수적인 관점에서 산정되었습니다. 실제 입찰 시 시장 상황, 경쟁자의 입찰 의지, 본인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 특히, 높은 금액의 임차 보증금을 인수해야 하는 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.