나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경383 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 130-11 지층지01호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다르넷 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 광진구 중곡동 소재 ""군자역"" 남동측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주변은 오피스텔, 상업용빌딩, 상가주택, 단독주택 등이 소재하는 주거 및 상업지대로서, 제반 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근으로 간선도로 및 버스정류장 다수와 지하철역이 소재하여 교통 상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 도시형생활주택 및 근린생활시설 내 근린생활시설로서,
(사용승인일자: 2018.03.06)

외벽: 인조대리석 붙임 마감 등,
내부: 인테리어 마감 등,
창호: 전면 강화유리 마감 등임.

이용상태

현황 근린생활시설(상호명: 마이리오)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 현황 ""주상용 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

공부상 제지층 제지01호로 기재되어 있으나, 현장조사결과, 현황 1층에 해당함

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공부상 제지층 제지01호이나, 현황 1층에 해당함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경383 (1)

* 소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 130-11 지층지01호 (신주소: 서울특별시 광진구 용마산로1길 54)

* 용도: 근린상가 (도시형생활주택 및 근린생활시설 내)

* 감정가: 408,000,000원

* 토지면적: 9.92㎡ (약 3.00평)

* 건물면적: 43.95㎡ (약 13.29평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 사용승인일자: 2018년 03월 06일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "군자역" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 상업용 빌딩, 상가주택, 단독주택 등이 소재하는 주거 및 상업지대로서, 제반 주위 환경은 무난합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근으로 간선도로 및 다수의 버스 정류장, 지하철역(군자역)이 소재하여 교통 상황은 양호합니다.

* 인접 도로상태: 본건 남서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역입니다.

1.2. 권리분석

* 권리 분석 결과, 말소기준권리인 한국양토양록축산업협동조합의 근저당(2019.04.16. 접수, 372,000,000원) 이후 설정된 모든 후순위 권리(근저당, 압류, 임의경매개시결정)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 안

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입(사업자등록)일자: 2021년 03월 31일

* 확정일자: 2021년 04월 01일

* 배당신고일자: 2025년 09월 17일

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원

* 등기부채권 총액: 607,000,000원

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 지역은 오피스텔, 상업용 빌딩, 상가주택 등이 혼재된 복합지대로, 주거 기능과 상업 기능이 함께 발달한 지역입니다.

* 건물의 용도는 도시형생활주택 및 근린생활시설로 복합되어 있으며, 본건은 현재 근린생활시설(상호명: 마이리오)로 이용 중입니다.

* 상권 내 유동인구 및 배후수요 분석이 필요하나, 역세권이라는 점에서 기본적인 상업 활동 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 및 7호선 환승역인 군자역이 인근에 위치하여 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 매우 우수합니다. 또한, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 상업시설, 마트, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 주거환경: 오피스텔, 상가주택 등이 밀집한 지역으로, 주거 및 상업 활동이 활발한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부상과 현황의 차이: 공부상으로는 지하 1층 제지01호로 기재되어 있으나, 현장 조사 결과 1층에 해당한다는 점은 추후 건물 관리, 증개축, 재건축 시 소유권 관련 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 이에 대한 명확한 법적 검토와 현황 확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미확인: 기타 참고사항에 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 명도 진행 시 점유자와의 관계 및 명도 협상에 변수가 발생할 수 있습니다. (임차인 안 은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없으나, 명도 절차는 진행되어야 합니다.)

* 건축물 용도 혼재: 도시형생활주택과 근린생활시설이 복합된 건물로서, 향후 건물 전체의 리모델링이나 용도 변경 관련 이슈 발생 시 영향을 받을 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설(고물상, 쓰레기 처리장 등) 유무를 파악하기 어렵습니다. 실제 현장 방문 시 주변 환경에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울특별시 광진구 중곡동, 군자역 역세권에 위치한 근린생활시설입니다. 2018년에 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 외관 및 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 교통 환경이 매우 뛰어나고, 주거 및 상업 복합지대로서 배후 수요가 풍부한 지역에 위치하고 있어 향후 임대 수익이나 시세 상승 잠재력이 있다고 판단됩니다.

* 권리관계가 비교적 명확하여 인수되는 권리가 없다는 점은 큰 장점입니다.

* 다만, 공부상 층수와 현황 층수의 차이, 임대 관계 미확인 등의 사항은 투자 전 반드시 추가 확인 및 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 군자역 도보 약 5분 거리의 역세권 입지로 교통이 매우 편리합니다.

* 최신 건축물: 2018년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 활용 가능성이 높습니다.

* 안정적인 수요: 상업 및 주거 복합지대로 상가로서의 배후 수요가 탄탄합니다.

* 권리상 안전: 인수되는 권리가 없어 명확한 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 고려할 임차인 보증금은 없습니다.

* 감정가는 408,000,000원입니다.

* 정확한 예상 입찰가는 주변 시세, 물건의 현황, 법원의 매각 진행 상황, 기타 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 자료만으로는 상세한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.