나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51739 [1] 서울특별시 은평구 대조동 4-19 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강진감정 · 평가일 2025.08.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 대조동 소재 지하철 3,6호선 불광역 북서측 인근에 위치함.
주위는 다세대주택,단독주택,근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서
제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며 인근에 버스정류장 및 지하철 3,6호선 불광역이
소재하고 있어 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

자체지반 대체로 등고평탄한 삼각형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 4미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(불광지구,자세한 사항 별도 확인:도시계획과),
도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(2012-12-05)((최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임))
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이
필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 평스라브지붕지하1층/지상2층 건물로서
외벽:적벽돌 마감 등.
내벽:노출콘크리트 마감 등.
창호:알미늄샷시창호임.

이용상태

1992.12.11일자로 사용승인되고,
근린생활시설로서 기준시점 현재 공실임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비,도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

후첨 건물개황도 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51739 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 은평구 대조동 4-19

용도: 근린시설

감정가: 1,143,054,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

토지 면적: 66.00㎡ (약 19.97평)

건물 면적: 111.09㎡ (약 33.60평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 24.00㎡ (약 7.26평)

* 특이사항: 일괄매각. 제시외 건물(옥상 부분 약 24㎡) 포함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 은평구 대조동 소재 지하철 3, 6호선 불광역 북서측 인근에 위치함.

주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며 인근에 버스정류장 및 지하철 3, 6호선 불광역이 소재하고 있어 제반 교통사정은 보통임.

2.3. 토지 형태 및 이용상태

자체 지반 대체로 등고 평탄한 삼각형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

2.4. 인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 4미터 포장도로와 접함.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(불광지구, 자세한 사항 별도 확인: 도시계획과), 도로(접합)

가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

상대보호구역 (2012-12-05, 최종 확인은 관할 교육청에 반드시 확인 필요) (교육환경 보호에 관한 법률)

상대보호구역 (최종 확인은 관할 교육청에 반드시 확인 필요) (교육환경 보호에 관한 법률)

대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m) (군사기지 및 군사시설 보호법)

과밀억제권역 (수도권정비계획법)

3. 권리분석

3.1. 소유권 현황

토지 및 건물 소유권은 이지영에서 김윤희로 이전(2021.05.25)되었음.

3.2. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 대방새마을금고 근저당권 (접수일자: 2021.06.17, 채권액: 600,000,000원)임.

3.3. 각종 권리 현황

말소기준권리보다 후순위인 채권(근저당권, 임의경매, 가압류 등)은 모두 매각으로 소멸될 예정임.

* 등기부채권 총액: 1,355,713,901원

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-07-30

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: 김

보증금: 3,000,000원, 차임: 250,000원

전입일자(사업일자): 2025-08-07

확정일자: 2025-08-08

배당신고일자: 2025-09-29

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: 김

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-03-31

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: 류

보증금: 10,000,000원, 차임: 600,000원

전입일자(사업일자): 2022-02-09

확정일자: 2025-08-11

배당신고일자: 2025-09-18

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수되는 보증금 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

모든 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특징

본건은 지하철 3, 6호선 불광역 인근으로, 다세대주택, 단독주택과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 역세권 상권의 이점을 가지며, 다양한 업종의 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

4.2. 유동인구 및 잠재 수요

불광역은 환승역으로서 유동인구가 많으며, 주변 주거지역 및 상업지역 배후 수요를 기반으로 안정적인 상권 형성이 가능합니다.

4.3. 경쟁 환경

인근에 유사한 근린생활시설이 다수 존재할 수 있으나, 불광역이라는 중심 입지적 이점을 활용한다면 경쟁력을 확보할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

지하철 3, 6호선 불광역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량을 이용한 접근성 또한 양호합니다.

5.2. 주변 편의시설

불광역 주변에 형성된 상업지구를 통해 은행, 병원, 식당, 쇼핑 시설 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 교육 및 기타 환경

주변에 학교 관련 보호구역이 존재하므로, 신규 사업 시 교육환경 보호에 관한 법률을 준수해야 합니다. (최종 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

건축물 사용승인일이 1992년 12월 11일로 약 34년 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 공실 위험

현재 건물이 공실 상태로, 향후 임차인 확보 및 임대수익 발생을 위해서는 시장 수요에 맞는 업종 선정과 경쟁력 있는 임대 조건 제시가 필요합니다.

6.3. 지역 규제

토지이용계획 상 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당하므로, 건축 및 용도 변경 시 관련 법규 확인이 필수적입니다.

6.4. 제시외 건물

옥상부에 제시외 건물(주택용도)이 포함되어 평가되었으므로, 실제 이용 및 건축물대장과의 일치 여부, 철거 또는 원상복구 필요성 등을 확인해야 합니다.

6.5. 혐오시설 유무

주변 지역에 특이한 혐오시설이 인지되지는 않았으나, 상세한 현장 답사를 통해 추가적인 사항을 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 불광역 인근의 준수한 입지에 위치한 근린생활시설입니다. 토지 면적은 다소 작으나 건물 면적은 합리적인 편이며, 제시외 건물이 포함되어 있어 활용도를 높일 수 있습니다. 현재 공실 상태이나, 역세권이라는 장점을 바탕으로 적극적인 임대 활동을 통해 수익 창출이 기대됩니다. 다만, 건물의 노후도 및 지역 규제 사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 불광역 초역세권의 뛰어난 입지 조건

* 다양한 상업시설 및 주거 배후 수요 확보 가능

* 일괄매각으로 제시외 건물까지 포함한 효율적 활용 가능

* 현재 공실 상태로 신규 임차인 유치를 통한 수익 창출 기회

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정평가액, 주변 시세, 향후 임대 수익률, 명도 비용, 명도시 발생할 수 있는 명도 저항 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 물건의 경우, 인수되는 임차인 보증금이 없어 예상 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다. 다만, 경매 절차 진행 시 법원 고시, 유찰 횟수, 타 물건과의 경쟁 등을 감안하여 신중하게 결정해야 합니다. (일반적으로 감정가의 80% ~ 120% 범위 내에서 고려)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.