나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11274 [1] 서울특별시 금천구 독산동 378-404 신영팰리스 제3층 제305호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장윤 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 ""서울독산초등학교"" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물내 제3층 제305호로서,
(사용승인일: 2020.3.10)

외벽: 석재붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 하이샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 다세대주택(후첨 ""내부구조도"" 참조)으로 이용중에 있습니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대의 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

[378-404번지], [378-405번지]
도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2023-01-17)(제한기간: 2023.1.17.~2025.1.16./2025.1.17.
~2026.1.16.)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역
(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 주차환경개선지구<주차장법> 중점경관
관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-06-12)(지정기간 : 2025. 6. 17. ~ 2026. 8. 30.).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각
- 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11274 (1)

* 물건 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 378-404 신영팰리스 제3층 제305호

* 용도: 다세대주택

* 건물 규모: 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제305호

* 사용승인일: 2020년 3월 10일

* 감정평가액: 237,000,000원

* 토지 면적: 19.23㎡ (약 5.8평)

* 건물 면적: 27.20㎡ (약 8.2평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 특이사항 및 주의사항

* HUG 인수조건 변경, 재매각, 공동담보 물건입니다.

* 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "서울독산초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량의 진출입이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 토지: 도시지역, 제2종일반주거지역

* 제한사항: 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역 (2023.1.17.~2025.1.16. / 2025.1.17.~2026.1.16.), 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역 (2025.6.17.~2026.8.30.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2023년 10월 5일 접수된 국민건강보험공단의 압류 (갑6)입니다.

3.2. 등기부 현황 요약

* 소유권보존: 이순연 외 1명 (2020.03.13.)

* 지분 이전: 1번 이순연 지분 전부, 1번 임명옥 지분 전부 이전 (2020.06.02.) - 권리자: 미국인

* 공유자 지분 이전: 안새길 (2021.12.31.)

* 주택임차권: 이은서 (2023.12.27. 접수, 말소 예정) - 보증금 257,000,000원, 전입 2021-12-10, 확정 2021-11-22

* 압류: 국민건강보험공단 (2023.10.05.), 신한카드 (2025.03.31.), 관악구 (2025.04.08.), 성동세무서장 (2025.05.20.), 금천구 (2025.07.10.)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.07.30.) - 본건 경매 신청 채권자

* 총 등기부채권액: 265,512,739원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(이은서)

* 보증금: 257,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 10일

* 확정일자: 2021년 11월 22일

* 배당신고일자: 2023년 12월 27일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 주의사항에 따라, 매수인은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 본 건 매각으로 인해 매수인이 인수하는 임차인 보증금은 없습니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권 (해당사항 없음)

4. 상권분석

* 본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

* 서울독산초등학교가 인근에 위치하여 학군 관련 수요가 예상됩니다.

* 강남구, 강서구 등 서울 주요 지역과의 접근성을 고려할 때, 금천구의 지역적 특성을 반영하는 상권으로 분석됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 시설

* 본건은 철근콘크리트 구조의 다세대주택으로, 2020년 3월에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

* 내부 마감은 벽지도배 및 일부 타일붙임 등으로 마감되었습니다.

* 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스 개별난방시설이 설치되어 있어 기본적인 주거 편의성을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의시설

* 서울독산초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주변에 다수의 주택가 및 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건으로, 이전 매각에서 유찰된 사유에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 임차인(HUG)의 경우 대항력이 없으나, 매수 조건에 따라 보증금 반환 관련 절차를 숙지해야 합니다. (주의사항 참조)

* 토지이용계획상 건축허가·착공제한지역(2025.1.17.~2026.1.16.) 및 토지거래계약에관한허가구역(2025.6.17.~2026.8.30.) 지정 기간이 남아있어, 향후 재건축 또는 거래 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등 공항 및 군사시설 관련 제한이 존재합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 서울 금천구 독산동에 위치한 신축 다세대주택으로, 초등학교와 근린생활시설이 인접하여 생활 여건이 양호합니다.

* 감정평가액은 237,000,000원이나, 최근 유사 면적 다세대주택 매매 사례를 고려할 때 시세가 더 높을 가능성이 있습니다.

* 임차인 HUG의 대항력이 없고, 매각 조건상 매수인이 보증금을 인수하지 않는다는 점은 긍정적입니다.

* 다만, 재매각 물건이라는 점과 다수의 토지 이용 제한사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

* 특별매각조건(매수신청보증금 20%)은 입찰 시 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최신 건축물(2020년 준공)로 즉시 거주 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 학군 및 생활 편의시설 접근성이 좋아 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 임차인 보증금 미인수 조건은 명도를 용이하게 하여 추가적인 금전적 부담을 줄여줍니다.

* 향후 지역 개발 및 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정평가액은 237,000,000원입니다.

* 최근 유사 면적의 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, ㎡당 약 930만원 ~ 1040만원 수준의 시세가 형성되어 있습니다.

* 본건 건물 면적(27.20㎡)을 기준으로 환산 시, 시장가치는 약 252,000,000원 ~ 283,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 재매각으로 인한 가격 조정 가능성 및 낙찰률을 고려하여, 예상 입찰가는 감정가 대비 소폭 높은 수준인 245,000,000원 내외로 고려해볼 수 있습니다.

* 단, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 최근 시세 변동 추이 및 경쟁 물건 현황을 종합적으로 검토하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

* 특별매각조건에 따라 최저매각가의 20% (237,000,000원의 20% = 47,400,000원)를 매수신청보증금으로 준비해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.