나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11124 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 995-18 우송프라임빌 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 '강서구청' 북서측 인근에 소재하며,
주위는 주로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위
환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 본건 인근으로 노선버스정류장이 소재하는 등 제반
교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상 5층 건물 내 제5층 제502호로서,
(사용승인 : 2011.06.24.)

외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : -
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

통상의 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 평탄한 정방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측 및 남동측으로 노폭 약 4미터의 도로와 각각 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과
확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법> 임.

공부와의 차이

제시외건물이 소재하고 있음.
(후첨 '내부구조도' 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 주택임차권 등기(2024년 2월 27일 접수, 임차보증금 금189,000,000원)
등재되어 있으나 구체적인 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 제시외 건물 포함
- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보
증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조
건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11124 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 995-18 우송프라임빌 제5층 제502호

용도: 다세대주택

감정가: 207,000,000원

토지면적: 19.89㎡ (약 6.02평)

건물면적: 33.33㎡ (약 10.09평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 건물 및 토지 세부정보

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 5.00㎡

매각 포함 사항: 제시외 건물 포함

1.3. 건축물 현황 (건축물대장 기준)

건물명: 우송프라임빌

사용승인일: 2011년 06월 24일

구조: 철근콘크리트구조 평지붕

총 층수: 지상 5층 (본건은 5층)

세대수: 8세대

1.4. 특이사항

공동담보, HUG 인수조건 변경

제시외 건물 포함하여 매각

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, '강서구청' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 주로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

본건은 인접 필지 대비 평탄한 정방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 북동측 및 남동측으로 노폭 약 4미터의 도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 주택도시보증공사 명의의 가압류(2023년 09월 05일 접수)입니다.

3.2. 등기사항 요약

* 소유권 이전 (박용범, 김완태)

* 주택임차권 (김민송, 189,000,000원): 2024년 02월 27일 접수되었으나, 말소 예정입니다.

* 가압류 (주택도시보증공사, 275,000,000원): 말소기준권리입니다.

* 압류 (강서구)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 189,000,000원): 본 경매의 개시 결정 채권자입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 특별히 명시된 바 없습니다 (예: 지상권 등).

3.4. 임차인 현황 및 대항력

* 주택도시보증공사(김민송)

보증금: 189,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 02월 15일

확정일자: 2022년 01월 24일

배당신고일자: 2024년 02월 27일

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권 등기 존재. 본건은 특별매각조건에 따라 채권자(주택도시보증공사)가 매수인에 대해 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 임차인 김민송의 보증금 189,000,000원은 매수인이 인수하지 않을 것으로 보입니다.

* 김솔

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 12월 20일

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

* 유태경

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 06월 27일

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

3.5. 권리분석 종합 의견

말소기준권리 이후의 모든 등기부상 권리(임차권, 압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사(HUG)가 임차인 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 하고 있으므로, 해당 보증금 189,000,000원은 매수인이 인수하지 않아도 될 것으로 판단됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 서울특별시 강서구 화곡동은 다세대주택 및 빌라 밀집 지역으로, 비교적 높은 주거 밀도를 보입니다. 강서구청 등 행정기관이 인접하여 관공서 이용이 편리하며, 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

4.2. 시장 동향

최근 화곡동 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 건물 연식, 면적, 층수, 내부 상태 등에 따라 가격 편차가 크게 나타나고 있습니다. 최근 2026년 5월 거래된 사례들을 보면,

* 신축급(2018년 준공) 37.05㎡의 경우 300,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 2,678만원).

* 비교적 오래된 건물(2000년 준공) 53.84㎡는 255,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 1,564만원).

* 오래된 건물(1995년 준공) 41.32㎡는 169,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 1,352만원).

본건은 2011년 준공된 33.33㎡(약 10.09평) 규모의 다세대주택으로, 비교적 신축에 속하여 시장에서 긍정적인 평가를 받을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 강서구청을 비롯하여, 각종 관공서, 은행, 병원, 마트, 상업시설 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 및 의료시설

주변에 다수의 학교와 종합병원 등 의료시설이 위치하고 있어 정주 여건이 우수합니다. (세부 정보는 별도 확인 필요)

5.3. 주변 환경

주거 밀집 지역으로 조용하고 안정적인 생활 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물

본건에는 5.00㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각되나, 이는 건축물대장상에 등재되지 않은 부분으로 향후 건축법 등 관련 법규 위반 시 철거 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 다만, 매각물건에 포함되어 있으므로 매수인은 이를 인지하고 인수해야 합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

'HUG 인수조건 변경' 및 '채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각'이라는 조건은 매수자에게 유리하게 작용할 수 있으나, 해당 조건의 법적 해석 및 이행 여부에 대한 정확한 확인이 필요합니다. (매수인의 보증금 미인수 가능성이 높음)

6.3. 시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 변동성 및 지역별 수급 상황에 따른 가치 변동 위험이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축급(2011년 준공) 다세대주택으로, 주변의 편리한 생활 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 강제경매 물건으로 채권자는 주택도시보증공사이며, 가장 중요한 점은 매각 조건으로 채권자가 임차인 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소를 조건으로 하여, 매수인이 임차인 보증금을 인수하지 않아도 된다는 것입니다. 또한, 제시외 건물이 포함되어 있으나 이는 매각에 포함되므로 인수해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 특별매각조건으로 인한 임차인 보증금 미인수 혜택: 약 1.9억원에 달하는 보증금 부담이 없어, 실제 투자 비용을 크게 절감할 수 있습니다.

* 비교적 신축 연식(2011년 준공): 화곡동 지역의 노후된 다세대주택 대비 주거 가치가 높을 수 있습니다.

* 강서구청 인접: 행정 및 생활 편의시설 이용이 용이한 입지입니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소규모 투자 수요에 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 207,000,000원입니다. 최근 동일 지역의 다세대주택 매매 사례 분석 결과, 신축급(2018년 준공) 37.05㎡가 300,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(33.33㎡, 2011년 준공)의 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

특히, 본건은 특별매각조건으로 인해 약 1.9억원의 임차인 보증금 인수 부담이 없으므로, 입찰가는 실질적인 취득 비용을 고려하여 결정하는 것이 중요합니다.

따라서, 보증금 인수 부담이 없다는 점과 감정가, 그리고 주변 시세를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 195,000,000원으로 제안합니다.

이는 감정가 대비 약 94% 수준으로, 시세 대비 합리적인 가격에 취득하여 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 수준입니다. 다만, 이는 예상치이며 실제 입찰 시 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.