나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11273 [1] 서울특별시 양천구 신월동 1081 에코빌리지 제102동 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도움 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 ""서울강서초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택 등이 소재하고 있음.

교통상황

인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 중 제6층 제601호로서,
(사용승인일: 2022-1-13)

외벽: 돌붙임 마감 등
창호: 알루미늄 및 PVC새시

이용상태

도시형생활주택<다세대주택>(방, 거실겸주방, 욕실, 발코니)으로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 승강기설비, 개별난방설비(도시가스), 위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11273 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 부동산 정보

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 1081 에코빌리지 제102동 제6층 제601호

용도: 도시형생활주택

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 중 제6층 제601호

사용승인일: 2022년 1월 13일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 19.47㎡ (약 5.89평)

건물면적: 29.87㎡ (약 9.04평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가

감정가: 289,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 서울강서초등학교 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택 및 공동주택 등이 소재하는 일반 주거지역임.

2.2. 교통상황

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 제3종 구역(공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률), 원추표면구역(공항시설법), 진입표면구역(공항시설법), 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본건 건물 등기부 요약에 따르면, 다음과 같은 주요 권리사항이 확인됨.

- 소유권보존: 보원기업주식회사 (2022-01-26)

- 소유권이전: 이상훈 (2022-05-09)

- 주택임차권: 문일주 (2024-03-07), 보증금 340,000,000원, 말소: 인수

- 강제경매: 한국주택금융공사 (2025-07-30), 채권액 386,577,747원 (말소기준권리)

3.2. 임차인 현황

본건에는 총 3명의 임차인이 등재되어 있으며, 권리분석 시 인수 여부 및 대항력 유무를 면밀히 검토해야 함.

- 임차인: 김 (전입일자: 2025-01-22, 보증금: 900,000원, 차임: 1,650,000원, 대항력: 있음)

- 임차인: 문 (전입일자: 2022-05-09, 확정일자: 2022-04-25, 보증금: 340,000,000원, 차임: 0원, 대항력: 있음, 비고: 인수)

- 임차인: 정 (전입일자: 2025-02-06, 보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 있음)

3.3. 권리분석 요약

등기사항전부증명서상 말소기준권리(강제경매)보다 선순위에 해당하는 주택임차권(문일주, 보증금 340,000,000원)이 존재하며, 해당 권리는 매수인에게 인수됨. 이는 낙찰자가 보증금 전액을 인수해야 할 가능성이 있음을 의미함. 또한, '물건명세서 참고사항'에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 등기부상의 '을구 3번' 임차권은 '인수'로 명시되어 있어 상충되는 부분이므로, 입찰 전 법원에 권리관계 최종 확인이 필수적임.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조로, 제6층 제601호에 위치함. 외벽은 돌붙임 마감이며, 창호는 알루미늄 및 PVC 새시로 마감됨. 전기 설비, 승강기 설비, 개별난방 설비(도시가스), 위생 및 급배수 설비 등을 갖추고 있음.

4.2. 건물 이용상태

현재 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 내부는 방, 거실 겸 주방, 욕실, 발코니 등으로 구성되어 있음.

4.3. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 서울특별시 양천구 신월동 일대 유사 부동산의 시세는 다음과 같음.

- 2017년식 다세대주택 (52.41㎡, 6층): 2026년 5월 2일, 302,000,000원 (약 576만원/㎡)

- 2019년식 다세대주택 (55.56㎡, 2층): 2026년 5월 1일, 329,000,000원 (약 592만원/㎡)

본건은 2022년에 사용승인된 신축급 도시형생활주택으로, 전용면적 29.87㎡ 기준으로 산출 시 시세는 약 174,500,000원 ~ 177,000,000원 수준으로 추정됨. 이는 감정가(289,000,000원) 대비 낮은 수준임.

5. 잠재적 리스크

5.1. 대항력 있는 임차인 관련

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 문일주(보증금 340,000,000원)의 존재임. 등기부상 '인수'로 명시되어 있어, 낙찰자가 해당 보증금을 추가로 부담해야 할 가능성이 매우 높음. 이 경우 총 인수 비용이 물건의 시세 및 감정가를 훨씬 초과하게 되어 막대한 손실이 예상됨. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기와 상충되므로, 해당 부분에 대한 법원 현황 조사가 필수적임.

5.2. 기타 제한사항

본건은 공항소음 방지 지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 법적 제한사항이 존재하여 재산권 행사에 제약이 있을 수 있음.

6. 투자 포인트

본건은 신축급 도시형생활주택으로 비교적 최근에 지어졌다는 장점이 있으나, 현재 제공된 정보만으로는 높은 투자 매력도를 제시하기 어려움. 권리상의 문제(선순위 임차인 인수)가 해결되지 않는 한, 적극적인 투자는 권장되지 않음.

7. 종합 의견

본건은 신축급 도시형생활주택으로서 입지 및 건물 상태는 양호하나, 선순위 대항력 있는 임차인 문일주(보증금 340,000,000원)의 존재와 해당 임차권이 매수인에게 인수된다는 점이 가장 큰 위험 요소임. 만약 해당 보증금을 낙찰자가 모두 부담해야 한다면, 총 인수 비용이 물건의 현재 시세나 감정가를 훨씬 상회하므로 신중한 접근이 필요함.

8. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 본건의 현재 시장 가치는 약 174,500,000원 ~ 177,000,000원으로 추정됨.

그러나 선순위 임차인 문일주가 인수해야 할 보증금이 340,000,000원에 달하여, 이를 낙찰자가 부담할 경우 총 인수 비용은 시세를 크게 초과하게 됨.

'인수 보증금 합계: 0원' 표기는 낙찰자에게 부담이 없을 가능성을 시사하지만, 등기부상 '인수' 명시는 이를 뒤집을 수 있는 중요한 권리이므로, 법원에 대한 명확한 확인 절차 없이는 입찰가를 산정하기 어려움.

만약 '인수 보증금 합계: 0원'이 최종적으로 낙찰자에게 인수 부담이 없음을 의미한다면, 본건의 예상 입찰가는 현재 시장 가치 및 감정가격을 고려하여 190,000,000원 수준에서 검토할 수 있음.

하지만, 만약 340,000,000원의 보증금이 낙찰자에게 인수된다면, 총 비용이 시세를 크게 초과하게 되므로 보증금 인수 여부 확인 후 입찰 여부를 결정하거나, 매우 낮은 금액으로 입찰가를 산정해야 할 수 있음.

따라서, 본 예상 입찰가는 인수 보증금 부담이 없다는 가정 하에 산정된 것이며, 입찰 전 법률 전문가와 상담하여 권리관계 최종 확인 및 총 인수 비용 산출 후 신중하게 결정하시기 바람.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.