나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11119 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 362-77 까사지오 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""서울월정초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 본건 유사 다세대주택과 일부 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 2·5호선 ""까치산역""이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 1층/지상 6층 건물 내 제4층 제402호로서,
외벽 : 치장벽돌붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.(후첨""내부구조도"" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 소방시설, 공동현관보안설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 362-77, 362-127 공히,
도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-12-22)(강서 교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 인하여 부득이하게 호실 표기를 기준한 외부관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울남부지방법원 2025타경11119 (1) 사건에 대한 분석 자료입니다.

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11119 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 362-77 까사지오 제4층 제402호

* 용도: 도시형생활주택 (공동주택)

* 감정가: 258,000,000원

* 토지면적: 16.71㎡ (약 5.05평)

* 건물면적: 27.31㎡ (약 8.26평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건물명: 까사지오 (casagio)

* 준공년도: 2019년

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울월정초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 유사 다세대주택, 일부 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 2·5호선 "까치산역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 공항 인근 지역으로 항공기 소음의 영향이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 부산지방법원 2023카단103287 가압류 (채권자: 주택도시보증공사, 850,000,000원)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 특별매각조건에 따라 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

등기부 요약:

* 소유권보존 (갑1): 2019-10-16

* 공유자전원지분전부이전 (갑2): 2019-12-24 (매매)

* 주택임차권 (을3): 서해민, 보증금 245,000,000원, 2022-02-11 확정. (말소 예정)

* 가압류 (갑3): 주택도시보증공사, 2023-06-02 (말소기준권리)

* 압류 (갑4): 남부천세무서장, 2023-06-13

* 강제경매 (갑5): 주택도시보증공사, 2025-07-23 (본건 경매 개시)

총 등기부채권액은 1,095,000,000원으로, 감정가를 훨씬 상회합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 서 (주택도시보증공사). 보증금 245,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-02-18, 확정 2022-02-11, 배당신고 2024-02-27. 대항력 없음.

* 주의: 해당 임차인은 보증금이 있으나, 특별매각조건 및 HUG 인수조건 변경에 따라 매수인에게 대항할 수 없으며, 보증금 인수 의무가 없습니다.

* 임차인: 임재희. 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-07-14. 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건은 서울월정초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거지로서 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. 지하철 2·5호선 까치산역이 도보 거리에 있어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다. 또한, 소규모주택정비 관리지역으로 지정되어 있어 향후 지역 정비 및 개발 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 서울월정초등학교가 인근에 있어 초등학생 자녀가 있는 가구에 편리합니다.

* 교통: 지하철 2·5호선 까치산역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 교통이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 환경: 주거 밀집 지역으로 대체로 조용한 편이나, 공항 인근 지역 특성상 항공기 소음의 영향을 받을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: HUG 보증 임차인의 대항력 포기 조건이 명시되어 있으나, 관련 서류 및 절차를 철저히 확인하는 것이 중요합니다. 임재희 임차인은 대항력이 없습니다.

* 토지 이용 제한: 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역, 수평표면구역 등으로 인해 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 소음: 공항 인근 지역으로 항공기 소음의 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 2019년 준공되어 비교적 신축이며 입지 및 교통 환경이 양호합니다. 특히, HUG 보증 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 임차인 관련 부담 없이 명도를 진행할 수 있다는 점이 큰 장점입니다. 주변 시세 및 감정가를 고려할 때, 합리적인 가격으로 취득할 경우 안정적인 거주 또는 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 공항 인근 지역 특성상 소음이 존재할 수 있으며, 토지 이용 계획상의 제한 사항을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차인 부담 없음: HUG 보증 임차인의 대항력 포기 및 말소 조건으로 명도가 용이합니다.

* 우수한 교통 접근성: 지하철 2·5호선 까치산역 이용이 가능합니다.

* 비교적 신축 건물: 2019년 준공으로 건물 상태가 양호합니다.

* 지역 개발 잠재력: 소규모주택정비 관리지역 지정으로 향후 발전 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 258,000,000원

최근 유사 물건 매매가 분석 결과, 본건과 유사한 연식의 37.05㎡ 물건이 300,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 더 큰 면적(53.84㎡)의 2000년식 물건이 255,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 27.31㎡ 면적에 2019년식 건물로, 신축 연식과 면적을 고려할 때, 최신 거래 사례의 면적당 가격을 적용하면 약 221,000,000원 수준으로 산정될 수 있습니다. 그러나 감정가 258,000,000원 및 유사 거래가격을 종합적으로 고려할 때, 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

임차인 부담이 전혀 없다는 점을 감안하여, 감정가 수준 또는 약간 하회하는 가격으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 240,000,000원 ~ 255,000,000원

최종 권장 입찰가: 245,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.