나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11293 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 392-33 에스케이지음 제5층 제501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 컬럼비아 · 평가일 2025.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡8동 주민센터'
북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 까치산역(2호선,
5호선)이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 공부상 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 1층 / 지상 5층 건물 내
제5층 제501호로서, (사용승인일: 2021.07.13)
외벽: 벽돌 쌓기 마감 등.
창호: 샷시 창호 마감 등.

이용상태

본건은 공부상 ""다세대주택""임.
(후첨 ""내부구조도"" 참고)

설비내역

위생설비, 난방설비, 급배수설비, 승강기설비, 자주식 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 필지 및 도로 대비 서측으로 하향하는 완경사의 ""가장형""의 토지로서,
현황 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측 및 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역
(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)
<공항시설법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 392-33번지 에스케이지음 제5층 제501호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경11293 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

감정가는 320,000,000원입니다.

토지는 17.83㎡(약 5.4평)이며, 건물은 29.93㎡(약 9.05평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

건물은 2021년 7월 13일 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 5층에 해당합니다.

등기부상 말소기준권리는 2023년 1월 27일자 압류(남부천세무서장)이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

등기부채권 총액은 319,000,000원입니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡8동 주민센터' 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주거지로서는 양호한 환경을 갖추고 있습니다.

교통은 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 2호선 및 5호선 까치산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 서측으로 하향하는 완경사의 가장형 토지이며, 현황 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다.

건물은 북서측 및 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)이며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

말소기준권리(갑5 압류)보다 후순위 권리인 주택임차권(김혜라, 을3)은 말소 대상입니다.

임차인 현황으로는 주택도시보증공사(김혜라)가 보증금 319,000,000원, 차임 0원으로 등재되어 있으나 대항력은 없습니다.

다른 임차인 손상훈은 보증금 및 차임이 0원으로 등재되어 있으며, 대항력은 없습니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

본건은 HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건입니다.

주의사항으로, 임차인 김혜라 및 주택임차권 승계인은 주택도시보증공사로부터 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각되었습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 화곡동 일대는 다세대 주택 밀집 지역으로, 역세권에 위치하여 유동인구가 꾸준히 있는 지역입니다.

인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이합니다.

까치산역(2, 5호선) 이용이 편리하여 직장인 등 배후 수요를 확보하기에 유리한 입지입니다.

다만, 주변 지역의 개발 현황 및 경쟁 상권과의 관계 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

5. 생활정보

본건은 2021년 7월 사용승인된 신축급 건물로, 내외부 관리가 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

건물 내 위생, 난방, 급배수, 승강기 설비가 갖추어져 있으며, 자주식 주차장도 마련되어 있습니다.

주변에 '화곡8동 주민센터'가 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다.

지하철 2, 5호선 까치산역까지 도보 또는 대중교통으로 접근이 가능하여 서울 시내 및 수도권 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 공동담보로 인해 경매 절차 및 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

임차인 김혜라의 보증금 반환청구권 포기 조건은 명도 시 또는 명도 이후 발생할 수 있는 잠재적 분쟁의 소지가 있으므로, 관련 내용을 명확히 확인하고 진행해야 합니다.

토지이용계획상 공항 관련 구역(중요시설물보호지구, 수평표면구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역)에 해당하여 향후 건축 행위나 개발에 있어 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 준공된 비교적 신축 건물이며, 더블 역세권(2, 5호선 까치산역)에 위치하여 입지 조건은 매우 우수합니다.

신축 건물이라는 점과 편리한 교통 환경은 높은 활용 가치를 제공합니다.

그러나 HUG 인수조건, 공동담보, 임차인 보증금 관련 특이사항 등 권리 관계 분석에 심층적인 주의가 필요합니다.

이러한 특이사항들로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 난관에 부딪힐 가능성도 배제할 수 없습니다.

공항 관련 규제 또한 장기적인 관점에서 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2021년 사용승인으로 관리 상태 및 상품성이 우수할 것으로 기대됩니다.

더블 역세권: 지하철 2, 5호선 까치산역 이용이 가능하여 투자 및 실거주 가치가 높습니다.

도시형생활주택: 1인 가구나 신혼부부 등 실수요자의 선호도가 높을 수 있으며, 임대 수익률 또한 기대해볼 만합니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 유사 연식 및 면적의 다세대 주택 시세는 평당 약 400만원에서 810만원 수준입니다.

본건은 2021년식으로 매우 신축이며, 전용면적 29.93㎡ (약 9.05평)입니다.

유사한 신축 건물인 M펠리체(2018년식, 37.05㎡)의 매매가가 300,000,000원(약 810만원/㎡)인 점을 고려할 때, 본건의 시세는 약 242,430,000원 (29.93㎡ * 810만원/㎡)으로 산정될 수 있습니다.

감정가는 320,000,000원으로, 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

또한, HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인 관련 특이사항 등 잠재적 리스크 요소를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 인수되는 보증금은 없으나, 물건의 제반 사항을 종합적으로 고려했을 때 예상 입찰가는 감정가의 80%~90% 수준인 250,000,000원 ~ 280,000,000원으로 산정하는 것이 합리적입니다.

보다 면밀한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.