나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11065 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 798-16 엠밸리더블유타워4 제2층 제208호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일감정 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 ""서울공진초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 주상용건물, 오피스텔, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 주위에 노선버스정류장 및 지하철5호선 ""마곡역"" 등 이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 8층 업무시설 및 근린생활시설 건물 내 제2층 제208호외 1개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 페어글라스 등 임.

이용상태

공부상 '근린생활시설(일반음식점)' 이나 현황 '공실' 임.
(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

냉난방시설, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 노폭 약 15m 및 3m의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-08-28)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11065 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 798-16 엠밸리더블유타워4 제2층 제208호

용도: 근린상가

감정가: 540,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 15.21㎡ (약 4.60평)

토지지분: 15.21㎡ (약 4.60평)

건물면적: 42.18㎡ (약 12.76평)

건물지분: 42.18㎡ (약 12.76평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동에 소재하며, 주위는 아파트, 주상용 건물, 오피스텔, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임. 특히 서울공진초등학교 북동측 인근에 위치함.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 주위에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 마곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 주변 시설

마곡역 인근에 위치하며, 이마트 트레이더스 마곡점, 롯데몰 김포공항점 등 대형 쇼핑 시설이 근거리에 있음. LG사이언스파크 등 다수의 대기업 R&D 센터가 밀집해 있으며, 마곡나루역, 발산역과 더불어 트리플 역세권에 해당함. 서울식물원, LG아트센터 서울, 스페이스 K 서울 등 문화시설도 다수 자리하고 있어 문화생활을 누리기 좋음.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 자료상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 구체적인 내용은 명시되어 있지 않으며, '물건명세서 참고사항'의 '지상권개요' 항목에 내용이 없어 확인이 불가함.

3.2. 등기부요약 및 채무 총액

말소기준권리: 을1 (근저당권, 2024-12-09)

본 건과 관련된 총 채무액(등기부채권 총액)은 1,081,165,536원임.

주요 등기 내역은 다음과 같으며, 모두 말소 예정 또는 말소 처리된 것으로 보임:

* 을1: 근저당권 (농협은행주식회사), 895,200,000원 (말소기준권리)

* 갑11: 임의경매 (농협은행), 770,795,266원 (본건 경매 개시 채권)

* 기타 압류, 가압류 다수

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

현재 임차인에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으며, 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

4.1. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 8층 업무시설 및 근린생활시설 건물이며, 본건은 그 중 제2층 제208호임. 공부상 '근린생활시설(일반음식점)'이나 현황은 '공실' 상태임.

4.2. 주변 상권 특성

마곡지구는 대기업 R&D 센터 밀집으로 인한 안정적인 직장인 소비층과 배후 주거 인구를 바탕으로 성장하는 상권임. 특히 마곡역, 마곡나루역, 발산역이 연결되는 역세권으로 유동인구가 풍부하며, 오피스 및 주거 소비층 모두를 타겟으로 하는 업종이 발달하고 있음. 점심 시간에는 직장인 수요가 높고, 주말에는 가족 단위 소비가 증가하는 생활형 상권으로 변화하고 있음.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

서울공진초등학교가 인근에 위치함.

5.2. 편의 및 문화 시설

마곡역 및 주변 상업지역에 다수의 편의시설이 분포함.

* 쇼핑: 이마트 트레이더스 마곡점, 롯데몰 김포공항점.

* 문화: 서울식물원, LG아트센터 서울, 스페이스 K 서울 등.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역으로 용도지역이 지정되어 있으나, 다음과 같은 다양한 제한 사항이 존재함.

* 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항시설법)

* 상대보호구역(학교환경위생정화구역)

* 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법)

* 수평표면구역, 상대보호구역 등은 건축 시 높이 및 용도 제한 등과 관련하여 반드시 관련 기관(강서교육지원청, 공항시설법 관련 기관 등)에 재확인 필요. 특히 공항 관련 규제는 향후 완화 가능성도 논의되고 있음.

6.2. 건물 이용 상태

현황 '공실' 상태이므로, 임차인 확보를 위한 시간과 비용이 소요될 수 있음.

6.3. 기타

'주의사항', '특이사항', '특수물건정보' 항목에 구체적인 기재 사항이 없어 추가적인 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본건은 마곡지구 내 역세권에 위치한 근린상가로서, 풍부한 직장인 및 배후 주거 인구를 기반으로 한 상권 활성화 잠재력을 가지고 있습니다. 주변에 대규모 쇼핑몰, 문화 시설 등이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다. 그러나 현재 공실 상태이며, 공항 관련 규제, 학교보호구역 등 토지이용계획상의 제한 사항들은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 모든 등기부상 권리는 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상되나, 말소기준권리 외 추가적인 권리 관계는 최종 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 마곡지구의 지속적인 개발 및 기업 입주 증가로 인한 배후 수요 증가 기대.

* 역세권 입지로 인한 향후 지가 및 임대 가치 상승 잠재력.

* 공실 해소 시 안정적인 임대 수익 확보 가능성.

* 공항 관련 규제 완화 시 건축물 활용도 증대 가능성.

9. 예상 입찰가

'인수 보증금'이 0원이므로, 총 예상 투자 비용은 낙찰가와 명도 관련 비용, 취득세, 기타 부대 비용 등으로 구성됩니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 성공적인 투자를 위해서는 다음과 같은 추가적인 시장 분석이 필요합니다.

* 최근 마곡지구 내 유사 근린상가 실거래가 및 임대료 시세 조사.

* 건물 상태, 공실 해소를 위한 예상 비용, 명도 가능성 등 리스크 분석.

* 수익률 분석을 통한 적정 투자 가치 산정.

보수적인 관점에서 시장 상황 및 물건 고유의 리스크를 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.