나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11237 [1] 서울특별시 구로구 오류동 48-2 칸타빌레8차 제18층 제1816호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구정감정 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 경인전철 ""오류동역"" 북서측 인근에 위치하며, 부근
은 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 점포 등이 혼재하는 일반상업지역 내 오피스텔:
주거용)으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 남동측 인근에 오류동 전철역이 위치하며, 북서측 인근의
""경인로""를 운행하는 노선버스 정류장이 소재하여 이용사정은 비교적 편리한편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 19층건 중 제18층 제1816호로서 2022.08.
25.사용승인 되었음. 전체가 동일규모형의 업무시설(오피스텔)로 일부는 복층구조(다락방)
임. 마감구조는
외벽: 인조대리석 및 석재판재 붙임.
내벽; 종이벽지 및 일부 내장용 타일마감.
창호: 하이샤시창호 복층유리임.

이용상태

업무시설(오파스텔:주거용)으로 방/거실1, 주방/식당1, 욕실/화장실1, 상층부는 다락방 등
으로 이용됨.

설비내역

위생.급배수시설, 도시가스 보일러에 의한 개별난방시설, 승강기시설, 화재탐지 및 경보기
시설, CCTV, 주차타워시설 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지로 대략 사다리형의 평탄한 지반이며, 칸타빌레8차 건부지로 이용됨.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약6M 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호(1), (2): 공히 도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 소로3류(폭8M 미만)(2015-
11-13)(접합). 일반철도(저촉).
가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165M(
(지반+ 건축+ 옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,

공부와의 차이

제시목록 및 등기사항전부증명서상의 용도는 업무시설이나, 집합건축물대장(표재부, 갑)
상에는 용도가 오피스텔로만 기재되어 있어 서로 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 입대중인 것으로 탐문되나, 상세한 임대내역은 미상임.
*.2024.12.05.서울남부지방업원의 임차권등기명령(2024카임2474)에 의거 주택임차
권 설정됨.(임차보증금:120,000,000원). 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 현황

* 주소: 서울특별시 구로구 오류동 48-2 칸타빌레8차 제18층 제1816호

* 건물명: 칸타빌레8차

* 준공일: 2022년 08월 25일

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕

* 총 층수: 19층 (본건 18층)

* 전용 면적: 17.30㎡ (약 5.23평)

* 용도: 오피스텔 (등기부상 업무시설, 건축물대장상 오피스텔로 기재)

* 특이사항: 일부 복층구조(다락방)

1.2. 토지 현황

* 토지 면적: 3.24㎡ (약 0.98평)

* 토지 지분: 3.2361㎡ (약 0.98평)

* 토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8M 미만)(접합), 일반철도(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

1.3. 매각 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11237 (1)

* 감정가: 165,000,000원

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 교통

* 본건은 경인전철 오류동역 북서측 인근에 위치합니다.

* 남동측 인근에 오류동 전철역이 있으며, 북서측 인근 경인로를 경유하는 시내버스 노선도 다수 운행 중입니다.

* 차량 접근이 가능하며 대중교통 이용이 비교적 편리한 편입니다.

2.2. 주변 환경

* 본건은 일반상업지역 내에 위치하며, 오피스텔, 근린생활시설, 점포 등이 혼재하는 지역입니다.

* 주변 환경은 일반적인 상업지역의 모습과 유사합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 관계

* 소유권보존: 이천수 외 4명 (2022.09.07)

* 주택임차권: 채슬기 (2024.12.09, 임차보증금 130,000,000원, 전입일 2022.11.30, 확정일 2022.11.14) - 인수 대상

* 가압류: 부산은행 (2024.01.08, 172,433,690원) - 말소 예정

* 강제경매: 한국주택금융공사 (2025.07.29, 132,699,852원) - 말소 예정 (본 경매 사건)

* 말소기준권리: 부산은행 가압류 (2024.01.08)

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 한국주택금융공사 (추정)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-30

* 확정일자: 2022-11-14

* 대항력: 있음 (전입일 기준)

* 참고: 채슬기라는 임차인으로 등기되어 있으며, 주택임차권 등기가 되어 있어 인수 대상 권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 1번 주택임차권 (채슬기)

* 배당에서 보증금 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인의 보증금 130,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 않는 금액은 매수인(낙찰자)이 부담해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특징

* 본건이 위치한 오류동 일대는 지하철 1호선 오류동역을 중심으로 상업 및 업무 시설이 밀집한 지역입니다.

* 신축 오피스텔이 다수 공급되어 있으며, 역세권의 이점을 누릴 수 있는 지역입니다.

4.2. 오피스텔 매매/임대 시세 분석

* 최근 매매 사례 분석:

* 2025년 9월 21일: 178,000,000원 (5층)

* 2025년 11월 25일: 152,000,000원 (17층)

* 2026년 1월 10일: 145,000,000원 (9층)

* 평균 시세: 최근 거래 사례를 보면 145,000,000원 ~ 178,000,000원 범위에서 거래되었습니다. 본건은 18층으로 17층 거래가액(152,000,000원) 및 5층 거래가액(178,000,000원)을 고려할 때, 160,000,000원 ~ 170,000,000원 수준으로 예상됩니다.

* 전용면적 17.30㎡ (약 5.23평) 기준, 3.3㎡당 약 878만원(17층) ~ 1028만원(5층) 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 오류동역 인근으로 다양한 상업 시설(마트, 식당, 은행 등) 이용이 편리합니다.

* 주변에 근린공원 등이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 주변 시설 검색 결과

* 본건 소재지 인근 (서울특별시 구로구 오류동 48-2)에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 보증금 130,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 임차인의 상세 임대 내역이 미상으로, 인수 시 정확한 금액 파악 및 협의가 필요합니다.

6.2. 법규 및 규제 관련 리스크

* 토지이용계획상 일반철도 저촉, 가로구역별 최고높이 제한, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

7. 종합 의견

본건은 신축된 오피스텔로 오류동역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 물건입니다. 건물 연식이 짧아 즉시 사용 가능하며, 투자 및 실거주 목적으로 접근이 가능합니다. 다만, 130,000,000원의 선순위 임차보증금 인수 부담이 있어 입찰 전 면밀한 권리 분석 및 예상 배당 내역 확인이 필수적입니다. 감정가 165,000,000원 대비 인수 보증금을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최신축 오피스텔로 상품성이 우수함.

* 오류동역 역세권의 안정적인 수요.

* 소형 면적으로 소액 투자 또는 1인 가구 실거주 적합.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 165,000,000원이며, 최근 17층 거래가 152,000,000원, 5층 거래가 178,000,000원을 고려 시 시세는 160,000,000원 ~ 170,000,000원 수준으로 판단됩니다.

그러나 본건에는 130,000,000원의 인수되는 임차 보증금이 존재합니다.

배당에서 임차보증금 130,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 이를 인수해야 합니다.

따라서, 본건의 예상 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장가격을 초과하지 않도록 입찰가 산정이 중요합니다.

만약 배당에서 임차보증금 130,000,000원이 전액 변제되지 않는다고 가정하고, 시장가치 상한선 170,000,000원을 기준으로 본다면,

총 매입 비용 <= 시장가치

입찰가 + 130,000,000원 <= 170,000,000원

입찰가 <= 40,000,000원

만약 배당에서 임차보증금 130,000,000원이 전액 변제된다면, 입찰가는 시장가치 범위 내에서 경쟁력을 고려하여 산정할 수 있습니다.

그러나 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 명시 및 '인수 보증금 합계: 0원'과 '물건명세서 참고사항' 간의 불일치를 고려할 때, 보증금 인수 가능성을 염두에 두는 것이 안전합니다.

종합적으로, 보수적인 관점에서 예상되는 총 매입 비용을 시장가치(약 160,000,000원) 이하로 맞추기 위해, 입찰가는 30,000,000원 ~ 50,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

본건의 경우, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점을 최우선으로 고려하여, 배당 결과에 따라 임차보증금이 전액 변제될 가능성을 염두에 두고 입찰가를 산정할 경우, 165,000,000원 (감정가) 수준에서 경합을 고려하여 170,000,000원 까지도 고려해볼 수 있습니다.

다만, 이 경우 임차인이 배당에서 전액 변제받지 못할 경우의 인수 리스크를 반드시 확인해야 합니다.

따라서, 보증금 인수 가능성을 염두에 둔 보수적인 입찰가를 35,000,000원 으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.