나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11224 [1] 서울특별시 양천구 목동 324-75 혜림하이빌 제3층 제304호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11224 [1] 서울특별시 양천구 목동 324-75 혜림하이빌 제3층 제304호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경11224
• 주소: 서울특별시 양천구 목동 324-75 혜림하이빌 제3층 제304호
• 감정가: 230,000,000원
• 최저가: 184,000,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매4계 2025타경11224 | 소재지: 서울특별시 양천구 목동 324-75 혜림하이빌 제3층 제304호 | 감정가: 230,000,000원 | 최저가: 184,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11224 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 목동 324-75 혜림하이빌 제3층 제304호

용도: 다세대주택

건물면적: 전용 $25.98\text{m}^2$ (약 7.86평)

(참고: 다세대주택은 아파트와 달리 전용면적이 곧 등기상 면적이며, 분양면적은 별도로 산정하지 않음)

토지면적: $15.68\text{m}^2$ (약 4.74평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 230,000,000원

경매구분: 부동산강제경매 (채무자 장OO, 채권자 주OOOOOOO)

특이사항/주의사항: 임대관계 미상 (현장조사 및 점유자 확인 필요)

1.2. 물건 상세 분석 (감정평가 요약 기준)

본건은 2017년 8월에 사용승인된 철근콘크리트구조의 비교적 신축급 다세대주택으로, 총 6층 건물 중 3층에 위치하고 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있어 생활 편의성이 높습니다. 토지는 완경사 지대 내 장방형으로 다세대주택 부지로 이용 중이며, 남측 및 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입 및 통행에 문제가 없습니다.

2. 입지 조건 및 상권 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "목3동주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다. 목동은 전통적인 서울 서남부의 주거 선호 지역으로, 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 지하철 5호선 목동역 또는 오목교역까지의 접근성(도보 기준)은 현장 확인이 필요하나, 버스 이용 시 편리하게 연결될 수 있는 입지입니다.

2.3. 상권 및 생활정보

주변에 목3동주민센터와 같은 행정시설과 근린생활시설이 밀집되어 있어 기본적인 주거 편의시설 이용이 용이합니다. 주거지역 특성상 편의점, 식당, 병원 등 생활밀착형 상권이 발달되어 있을 것으로 예상됩니다. 교육 환경은 강서양천교육청 관할의 상대보호구역 내에 위치하고 있어, 학군 수요를 일부 충족시킬 수 있는 지역으로 평가됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류 및 매각 대상

경매구분은 부동산강제경매이며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 제시외 건물 등이 없으므로 (제시외면적 0.00㎡) 매각 범위에 대한 권리상의 리스크는 낮습니다.

3.2. 임차인 현황 및 명도 리스크

임대관계는 '미상'으로 기재되어 있어, 현재 소유자(채무자)가 직접 점유하고 있을 가능성 또는 임차인이 존재할 가능성 모두 열려 있습니다. 만약 임차인이 존재한다면, 그 임차인이 대항력을 갖춘 선순위 임차인인지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 임대관계 '미상'은 낙찰 후 명도 과정에서 소유자 또는 대항력 있는 임차인과의 분쟁 발생 가능성이 있음을 의미하므로, 현장 조사 및 관련 서류 분석을 통해 점유 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

4. 잠재적 리스크 및 고려 사항

4.1. 지역 제한 사항

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 있어, 향후 재건축 또는 개발 시 층수 제한 등의 규제가 적용됩니다. 또한, 공항시설법에 따른 원추표면구역 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)으로 지정되어 있어, 건축물의 높이 등 규제가 적용될 수 있으니 추가 확인이 필요합니다.

4.2. 혐오시설 정보

인근에는 서울의 4대 자원회수시설 중 하나인 '양천자원회수시설(쓰레기 소각장)'이 위치하고 있습니다. 과거에는 혐오시설로 인식되었으나, 현재는 주민 편의시설(수영장, 헬스장 등)을 갖춘 주민지원시설로 운영되며 지역 주민에게 난방비 및 관리비 등을 지원하고 있어, 과거의 인식과 달리 주거 환경에 미치는 부정적 영향이 줄어들고 있다는 평가가 있습니다. 따라서, 이 시설의 존재가 투자 가치에 미치는 영향을 주변 시세와 지원 혜택을 고려하여 종합적으로 판단해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 서울시 양천구 목동이라는 주거 선호도가 높은 지역에 위치하며, 사용승인일이 2017년 8월로 비교적 신축급 다세대주택이라는 장점을 가지고 있습니다. 감정가 2억 3천만 원을 기준으로 하여, 소형 주택 투자나 실수요 목적 모두에 적합할 수 있습니다. 다만, 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크와, 인근에 위치한 양천자원회수시설의 영향 여부를 정확히 파악하는 것이 입찰 전 핵심 과제입니다.

5.2. 투자 포인트

1. **신축급 소형 주택:** 2017년 준공으로 내부 상태 양호가 예상되어, 별도의 대규모 수리 없이 입주 또는 임대 사업이 가능합니다.

2. **안정적인 입지:** 목동의 주거 인프라를 이용할 수 있는 지역으로, 기본적인 주거 수요가 확보되어 있습니다.

3. **소액 투자 및 임대 수익:** 전용면적 약 7.86평으로 1인 가구 또는 신혼부부에게 적합하며, 임대 수익을 창출하기에 용이한 규모입니다.

4. **권리 관계 명확성(물건):** 토지/건물 일괄매각, 제시외 면적 없음으로 물건 자체의 하자는 적습니다.

(추가 조언: 입찰 전, 현장 조사를 통해 실거래 시세 및 전세가율을 정확히 파악하여, 감정가 대비 적정 입찰가를 산정해야 합니다.)

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계