나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103531 [1] 서울특별시 동작구 상도동 175-29 모던힐타운4차모던힐타운 1동 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 ""장승중학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역(7호선 장승배기역)이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물내 3층 301호로서,

외벽 : 석재붙임 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로, 동측 및 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2022-10-27)(7층), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교 육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

도시형생활주택임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울중앙지방법원 2025타경103531 (1) 사건의 물건에 대한 종합적인 정보를 제공합니다.

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103531 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 상도동 175-29 모던힐타운4차모던힐타운 1동 3층301호

건물명: 모던힐타운4차

용도: 도시형생활주택

감정가: 474,000,000원

토지 면적: 31.34㎡ (약 9.48평)

건물 면적: 49.21㎡ (약 14.89평)

건축년도: 2015년 (사용승인일 2015년 12월 21일)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 강OO

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 동작구 상도동에 위치하고 있으며, 지역의 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 위치 및 주변 환경:

본 건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 "장승중학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

* 교통 상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 지하철 7호선 장승배기역이 근거리에 소재하여 서울 시내 접근성이 우수합니다.

* 건물 구조:

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 6층 건물 중 3층 301호이며, 건물 내외부는 석재붙임, 벽지도배, 타일붙임 마감으로 되어 있고 창호는 샷시 창호입니다.

* 도로 상태:

본 건은 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로, 동측 및 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접해 있어 차량 통행 및 주정차에 어려움이 없습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층)으로 지정되어 있으며, 도로(접합), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 주변 시설:

본 건 인근에 장승중학교가 위치하며, 상업 시설, 편의 시설, 공원 등이 도보로 이용 가능한 거리에 있어 생활 편의성이 높습니다. 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 권리 관계를 면밀히 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 임차인 현황:

강병훈 씨가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 290,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2018년 09월 12일, 확정일자 2018년 09월 04일입니다. 배당신고일자는 2025년 07월 25일입니다.

* 권리 분석 요약:

본 건에는 대항력 있는 임차인 강병훈 씨가 존재합니다. 하지만, 인수되는 보증금은 없는 것으로 나타나 있으며, 이는 법원 경매 절차를 통해 해당 임차인의 권리가 해결될 것으로 보입니다.

* 등기부 현황:

말소기준권리는 2019년 04월 01일에 접수된 서울신용보증재단의 가압류(갑3)이며, 이 권리보다 앞선 권리나 대항력 있는 임차인의 권리 중 경매로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 등기부채권 총액은 약 93,563,110원입니다.

* 주의사항:

본 건은 "도시형생활주택"으로, 일반적인 아파트나 다세대주택과는 다른 규정 및 특징을 가질 수 있으므로 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 부동산 시장 동향 및 본 건과의 비교 분석입니다.

* 주변 시세 동향:

최근(2026년 7월) 주변의 다세대주택 거래 사례들을 살펴보면, 41.1㎡~55.64㎡ 면적의 주택들이 6억 4천만원에서 7억 4천만원 사이에 거래되었습니다. 본 건의 건물 면적은 49.21㎡로, 이와 유사한 면적대의 거래가격을 참고할 때 시장 가치가 상당히 높게 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

* 비교 사례 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 1986년~1995년에 건축된 다세대주택들이 41㎡~55㎡ 면적에서 6.4억~7.4억 원에 거래되었습니다. 본 건은 2015년에 준공된 최신 건축물로, 건축 연식이 훨씬 짧고 내부 상태가 양호할 것으로 예상되어, 비교 사례들보다 더 높은 가격대를 형성할 가능성이 있습니다. 감정가(4억 7천 4백만원) 대비 시장 시세가 상당히 높게 나타나고 있어, 감정가보다 높은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건의 거주 편의성과 지역 특성을 고려한 정보입니다.

* 주거 편의성:

장승중학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다. 또한, 지하철 7호선 장승배기역을 통해 강남, 시청 등 주요 업무 지구로의 접근성이 뛰어나며, 인근 버스 노선을 통해 서울 전역으로 편리하게 이동할 수 있습니다. 단지 내 주차 공간(총 15대, 자동 주차 설비 포함)이 마련되어 있습니다.

* 지역 특성:

동작구는 지속적인 개발과 함께 주거 환경이 개선되고 있는 지역으로, 상도동 일대는 조용하면서도 생활 편의시설 접근성이 좋은 주거 선호 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

투자를 고려할 때 주의해야 할 사항들입니다.

* 대항력 있는 임차인 관련:

강병훈 씨는 대항력 있는 임차인이며, 해당 임차인의 보증금(290,000,000원)은 본 경매 물건의 채권 최고액을 초과할 가능성이 있습니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 낙찰자가 별도로 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 보입니다. 그럼에도 불구하고, 임차인 겸 채권자라는 특이한 상황은 권리 분석 시 면밀한 검토가 필요합니다.

* 도시형생활주택 특성:

도시형생활주택은 일반 공동주택과 달리 전용면적, 세대수, 주차장 기준 등에서 차이가 있을 수 있으며, 향후 매매나 재건축 시 고려사항이 될 수 있습니다.

* 기타:

토지 이용 계획 상 일부 제한 사항(가축사육제한구역, 대공방어협조구역 등)이 있으나, 일반적인 주거지로서의 이용에는 큰 문제가 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 동작구 상도동의 우수한 입지와 비교적 최근 건축된 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 교통 편리성, 주변 생활 편의 시설 접근성 또한 높게 평가됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인이 경매 신청 채권자라는 점은 권리 관계를 복잡하게 만들 수 있는 요소입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시된 부분은 낙찰자의 직접적인 추가 부담은 없다는 것을 의미하나, 낙찰 후 임차인과의 명도 과정 등을 신중하게 진행해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건에 대한 투자 가치를 높이는 주요 요소는 다음과 같습니다.

* 탁월한 입지: 지하철 7호선 장승배기역 역세권 및 학교, 편의시설 인접으로 인한 높은 주거 만족도.

* 신축급 건물: 2015년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 최신 트렌드를 반영한 설계와 시설을 갖추고 있을 것으로 기대됩니다.

* 높은 시장 가치: 감정가 대비 높은 주변 시세는 향후 시세 차익의 잠재력을 시사합니다.

* 향후 개발 가능성: 동작구 일대의 지속적인 도시 개발 및 교통 인프라 개선으로 인한 미래 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보와 주변 시세를 종합적으로 고려하여 산정한 예상 입찰가입니다.

본 건의 감정가는 474,000,000원이지만, 최근 주변 다세대주택의 거래가(6억 4천만원 ~ 7억 4천만원)와 본 건의 신축 연식(2015년)을 감안할 때, 실제 시장 가치는 감정가를 상회할 것으로 판단됩니다. 특히, 49.21㎡ 면적에 대한 최근 시세 분석 시, 평당 약 1700만원 ~ 1800만원 수준의 거래가가 확인됩니다. 이를 적용하면 본 건의 시세는 약 8억 5천만원 이상으로 추정됩니다.

따라서, 권리 관계의 특수성을 감안하되, 시장 시세를 반영하여 합리적인 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

예상 입찰가 범위: 550,000,000원 ~ 650,000,000원

이 가격대는 감정가를 상회하며 시장 가치를 일부 반영한 수준으로, 향후 명도 및 기타 제반 비용을 고려한 보수적인 접근을 제안합니다. 최종 입찰가는 법원의 진행 상황, 경쟁자의 수, 투자자의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.