나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103536 [1] 서울특별시 강남구 역삼동 606-18 14층1408호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호암감정 · 평가일 2025.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 ‘언주역’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역 ""언주역""등이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 18층 내 제14층 제1408호로서,
(사용승인일: 1999.06.19.)
외벽: 몰탈위 페인트 마감 등,
창호: 샤시창호 등입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 가스설비, 난방설비, 주차장설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단으로 평지에 소재하는 부정형 토지로서 공동주택(아파트) 및 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 30미터 내외의 도로와 북측 및 서측으로 폭 약 4미터 내외의 도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

606-18, 606-24
도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합) ,가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지), 건축선 <추가기재> 건축선지정(도로경계선에서3미터후퇴),가로구역별 건축물 최고높이 지정 구역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103536 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 606-18 14층1408호 (역삼휴먼터치빌 1408호)

용도: 아파트

감정가: 322,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 10.37㎡ (약 3.14평)

토지지분: 10.3721㎡ (약 3.14평)

건물 전용면적: 35.88㎡ (약 10.85평)

건물 총면적: 35.88㎡ (약 10.85평)

1.3. 건물 정보

건물명: 역삼휴먼터치빌

구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 18층 건물 내 제14층 제1408호

사용승인일: 1999년 06월 19일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 ‘언주역’ 남측 인근에 위치합니다. 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장과 지하철 9호선 '언주역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 제반 교통상황은 양호한 편입니다.

2.3. 주변 편의시설

언주역 인근에는 다양한 편의시설이 밀집해 있습니다. 식당가, 카페, 병의원(바노바기 플라스틱 및 미용 클리닉 등), 은행 등이 근거리에 위치하고 있으며, 이마트24가 건물 내에 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 롯데백화점, 이마트, 도곡시장 등 주요 쇼핑 시설 접근도 용이한 편입니다.

2.4. 교육시설

본건 인근에 학교에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 역삼동 및 강남구는 우수한 교육 환경으로 알려져 있으며, 대치동 학원가 접근성도 고려해볼 수 있습니다.

2.5. 주변 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 본건과 인접한 곳에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 순위 30번 주택임차권등기(임대차보증금 250,000,000원, 전입일 2022.08.18, 확정일자 2022.07.21)는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최승해

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-18

* 확정일자: 2022-07-21

* 배당신고일자: 2024-08-23

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 대항력과 선순위 임차권을 가지고 있으며, 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우 잔액을 인수하게 됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 기타 권리

* 말소기준권리: 을구 29번 근저당권 (예가람저축은행, 2022.09.06, 48,000,000원)

* 말소되는 권리:

* 을구 29번 근저당권 (예가람저축은행)

* 갑10번 가압류 (한진, 2023.12.22, 130,000,000원)

* 갑11번 임의경매개시결정 (예가람저축은행, 2025.07.29, 46,125,127원)

3.4. 등기부채권 총액

등기부상 총 채권액은 428,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 강남구 역삼동은 서울의 핵심 상업 및 주거 지역으로, 다양한 비즈니스 시설과 주거단지가 밀집해 있습니다. 언주역 역세권이라는 지리적 이점은 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

4.2. 배후 수요

주변에 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하고 있어 주거 배후 수요가 탄탄하며, 비즈니스 종사자들의 수요도 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

건물 내 이마트24가 있어 기본적인 생활용품 구매가 용이합니다. 또한, 인근에 병원, 은행, 식당, 카페 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

5.2. 교통 편의성

지하철 9호선 언주역이 도보 거리에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다.

5.3. 기타

역삼휴먼터치빌 아파트는 1999년에 준공되었으며, 18층 건물에 총 160세대가 거주하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 위험

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 최승해 씨의 보증금 250,000,000원 중 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 실제 취득 비용을 증가시키는 요인이 됩니다.

6.2. 건물 노후화

1999년에 준공되어 약 27년이 경과한 건물로, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 제3종일반주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 건축선 지정 등 관련 법규에 따른 건축 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구 역삼동의 역세권에 위치한 아파트로, 입지적 가치가 매우 높습니다. 교통이 편리하고 주거 및 상업시설이 풍부하여 생활 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 미회수분 인수 가능성은 잠재적 리스크로 작용하므로, 입찰 전 보증금 인수 여부 및 관련 비용을 철저히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 강남 역세권 아파트: 서울 핵심 지역의 투자 가치가 높은 부동산입니다.

* 안정적인 임대 수요: 풍부한 배후 수요로 인한 공실 위험이 낮습니다.

* 향후 가치 상승 기대: 강남권의 꾸준한 부동산 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(35.88㎡)의 '현대휴먼터치빌'(본건과 동일 주소) 매매가는 2025년 3월 및 12월에 각각 300,000,000원 (3억 원)으로 확인됩니다 [JSON 데이터]. 또한, 본건의 감정가는 322,000,000원입니다.

물건명세서상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 명시된 임차인의 보증금 250,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 따라서, 입찰가는 해당 위험 요소를 고려하여 산정해야 합니다.

안정적인 투자를 위해서는 임차인의 보증금 회수 가능성을 면밀히 분석하여, 최악의 경우(보증금 인수)에도 총 부담액이 시세 대비 경쟁력을 가질 수 있도록 입찰가를 결정해야 합니다.

만약 법원 경매 절차를 통해 임차인 보증금(250,000,000원)이 전액 변제될 것으로 예상된다면, 최근 매매가 수준 또는 감정가 이하로 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

본건의 시장 가치 및 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 280,000,000원 ~ 310,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

본 보고서는 제공된 정보와 외부 검색 결과를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정은 반드시 전문가와 상의하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.