나이스옥션 법원경매 광주 2024타경5330 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 208-1 케이에스프라자 1동 2층204호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-18

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경5330 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 208-1 케이에스프라자 1동 2층204호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매8계 2024타경5330 | 소재지: 전라남도 나주시 빛가람로 731, 1동 2층204호 (빛가람동,케이에스프라자) | 감정가: 231,000,000원 | 최저가: 103,488,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경5330 (1)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 208-1 케이에스프라자 1동 2층 204호

용도: 근린생활시설 (제2종근린생활시설 - 일반음식점)

감정가: 231,000,000원

토지 지분 면적: 40.82㎡ (약 12.35평)

건물 면적: 134.20㎡ (약 40.60평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

소유자/채무자: 박OO

채권자: 노OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 전라남도 나주시 빛가람동에 위치한 케이에스프라자 빌딩 내 2층에 소재합니다. 광주-전남 공동 혁신도시의 중심 상업 지역에 속해 있으며, "빛가람동 행정복지센터" 동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 상업 및 업무용 건물들이 밀집한 지역으로, 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 이용으로 대중교통 접근성도 양호합니다. 남측 왕복 8차선 대로, 북측 왕복 2차선 중로, 서측 보행자 도로에 접하고 있어 뛰어난 도로 접근성을 갖추고 있습니다. 이는 상업 시설 운영에 유리한 조건입니다. 본건 토지는 상업용 부지로 이용 중이며, 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의 경매로 진행됩니다. 소유자 겸 채무자는 박OO이며, 채권자는 노OOOOOOO입니다. 임의 경매의 경우, 일반적으로 낙찰 후 소유권이 이전되면서 기존의 등기된 권리(근저당, 가압류 등)는 소멸되는 것이 원칙입니다. 그러나 정확한 권리 관계 및 인수되는 권리가 있는지 여부는 등기부등본, 매각물건명세서 등 관련 서류를 통해 면밀히 확인하는 것이 필수적입니다. 현재 제공된 정보만으로는 추가적인 특이 권리 사항은 확인되지 않습니다.

1.4. 상권분석

나주 빛가람동(광주전남 공동 혁신도시)은 계획적으로 조성된 신도시로, 다수의 공공기관 및 관련 기업이 입주해 배후 수요가 있습니다. 그러나 최근 조사에 따르면, 빛가람동 상가의 공실률이 약 37%에서 43.4%에 달하는 등 상권 내 공실 문제가 심각한 것으로 나타났습니다. 이는 주말에 공공기관 직원들의 외지 이동, 유동인구 부족 등이 원인으로 분석됩니다. 상가 소유자들이 직접 상권 활성화를 위한 협의체를 구성하는 등 자구 노력이 이루어지고 있습니다. 본건은 일반음식점으로 이용 가능한 제2종 근린생활시설로, 이러한 상권 상황 속에서도 특정 업종의 경쟁력 및 입지 조건에 따라 기회가 있을 수 있습니다.

1.5. 생활정보

나주 빛가람동은 혁신도시답게 행정복지센터, 공공기관, 상업 시설 등이 잘 갖추어져 있습니다. 최근에는 시민들의 여가 및 문화생활 증진을 위한 복합혁신센터, 생활SOC 복합센터 등 대규모 시설 건립이 추진 및 완료되어 편의성이 증대되고 있습니다. 이러한 도시 인프라 확충은 장기적으로 지역 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 주의사항은 아래층(1층 110호)으로 연결되는 내부 계단이 설치되어 이용 중이라는 점입니다 [본문 정보]. 이는 건축법상 불법 증축이나 용도 위반에 해당할 수 있으며, 향후 명도 과정이나 건물 이용 시 법적 문제로 비화될 가능성이 있습니다. 해당 부분에 대한 명확한 법적 검토와 해결 방안 마련이 필수적입니다. 또한, 앞서 언급된 바와 같이 나주 혁신도시 상가의 높은 공실률은 본건의 임대 또는 재매각 시 부담으로 작용할 수 있는 주요 리스크입니다. 임대 관계가 불명확하여 기존 임차인의 유무 및 대항력 여부도 추가 확인이 필요합니다. 한편, 케이에스프라자 내 다른 호실에서 마사지 업종이 운영되고 있다는 정보가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 나주 혁신도시의 상업 중심지에 위치하며, 교통 및 접근성은 매우 우수합니다. 일반음식점 등 근린생활시설로 활용 가능한 건물로서, 혁신도시의 잠재적 수요를 고려할 때 투자 가치를 지닐 수 있습니다. 그러나 심각한 상가 공실률 문제는 현 상권의 불안정성을 시사하며, 내부 계단 설치로 인한 법적 문제 가능성은 신중한 접근을 요구합니다. 이러한 리스크 요인들을 면밀히 파악하고, 이를 극복할 수 있는 명확한 계획을 세운다면 투자를 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. **우수한 입지**: 혁신도시 핵심 상업 지구에 위치하여 뛰어난 접근성과 가시성을 확보하고 있습니다.

2. **잠재적 수요**: 혁신도시 내 공공기관 및 기업 종사자들을 기반으로 한 잠재적 고객층이 존재합니다.

3. **발전 가능성**: 신도시의 지속적인 인프라 확충 및 상권 회복 노력은 향후 가치 상승의 요인이 될 수 있습니다.

4. **일괄 매각**: 토지와 건물을 함께 취득하여 권리 관계가 비교적 명확합니다.

(상기 정보는 제공된 내용을 바탕으로 작성되었으며, 투자 결정 전 반드시 현장 방문, 등기부등본 및 관련 서류 검토, 전문가 상담을 통해 추가적인 확인을 하시기 바랍니다.)

법원 정보

광주지방법원 경매8계