나이스옥션 법원경매 광주 2024타경77793 [1] 전라남도 나주시 반남면 흥덕리 354-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부윤

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전라남도 나주시 반남면 흥덕리 소재 "도남마을" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지,
태양광발전시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 위치함.

형태 및 이용상태

부정형의 형태이며, 현황 휴경지로 부분적으로 활잡목이 자생하고 있음.
본건 토지는 땅이 물러 있어 발이 깊이 빠지는 상태인바 경작하는데 어려움이 있을 수
있으니 경매참여시 유의하시기 바람.

인접 도로상태

본건은 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역_그밖의 가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>,가축사육제한구역(300m제한구역_염소,개(육견제외))<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 특별매각조건(농지취득자격증명 제출 요함-미제출시 보증금 미반환)
- 맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경77793 (1)

소재지: 전라남도 나주시 반남면 흥덕리 354-1

용도: 답 (농경지)

감정가: 38,740,000원

토지면적: 1937.00㎡ (약 586.00평)

건물면적: 0.00㎡ (없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 교보생명보험주식회사

2.1. 물건 기본정보

본 물건은 전라남도 나주시 반남면 흥덕리에 소재한 토지입니다. 사건번호는 광주지방법원 2024타경77793 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행 중입니다. 용도는 답(농경지)이며, 감정가는 38,740,000원입니다. 토지 면적은 1937.00㎡ (약 586.00평)으로, 건물은 존재하지 않습니다. 채권자는 교보생명보험주식회사입니다.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 반남면 흥덕리 소재 "도남마을" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 농경지와 태양광발전시설 등이 소재하고 있습니다. 나주시 반남면은 전라남도 나주시청 소재지에서 남서쪽으로 약 15km 떨어진 지역으로, 주로 농경지와 야산 구릉지로 형성되어 있습니다.

3.2. 교통상황

차량 접근은 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 위치하여 대중교통 이용 및 차량 접근성은 양호한 편입니다.

3.3. 형태 및 이용상태

토지는 부정형의 형태를 띠고 있으며, 현재는 휴경지로 사용되고 있습니다. 부분적으로 잡목이 자생하고 있으며, 땅이 물러 발이 깊이 빠질 수 있는 상태로 경작에는 어려움이 있을 수 있습니다.

3.4. 인접 도로상태

본건은 맹지로서, 인접 도로와 직접 접하고 있지 않습니다. 이는 토지 이용 및 건축 시 제약이 될 수 있습니다.

3.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 생산관리지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역(200m, 300m)으로 지정되어 있습니다. 이는 토지의 활용에 있어 특정 용도 제한이 있음을 의미합니다.

4. 권리분석

4.1. 채권자 및 말소기준권리

본 경매는 교보생명보험주식회사의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다. 등기부등본 상 말소기준권리는 1990년 5월 3일에 접수된 시종농업협동조합의 근저당권입니다.

4.2. 등기부 요약

등기부상에는 소유권 이전, 근저당권, 가압류, 압류, 강제경매 개시결정 등 다수의 권리관계가 확인됩니다. 그러나 이러한 권리들은 대부분 말소기준권리보다 후순위에 설정되어 있어, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부 채권 총액은 63,995,108원으로, 감정가를 초과하는 금액입니다.

4.3. 임차인 현황

인수해야 할 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

4.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권개요가 언급되어 있으나, 구체적인 지상권의 내용은 기재되어 있지 않아 별도 확인이 필요합니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 나주시 반남면 흥덕리는 주로 농경지와 자연 녹지로 이루어진 농촌 지역입니다. 주변에 태양광발전시설 등이 소재하고 있으며, 이는 지역 내 토지 이용 현황의 일부를 보여줍니다.

5.2. 편의 및 상업시설

직접적인 상업 시설이나 주요 생활 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 일반적인 농촌 지역의 특성을 고려할 때, 대규모 편의 시설 이용을 위해서는 인근 도시 지역으로의 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

6. 생활정보

6.1. 교통 및 접근성

인근 버스정류장과 간선도로의 존재로 인해 차량을 이용한 접근은 용이한 편입니다. 그러나 대중교통 이용 편의성은 이용 가능한 노선 및 배차 간격에 따라 달라질 수 있습니다.

6.2. 편의시설 및 생활인프라

주변에 주요 편의시설, 의료기관, 교육시설 등에 대한 상세 정보는 부족합니다. 따라서 해당 지역에서의 생활 편의성은 상대적으로 낮은 수준일 것으로 예상됩니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 맹지

본 토지는 도로에 직접 접해 있지 않은 맹지입니다. 이는 건축 허가를 받거나 토지를 효율적으로 이용하는 데 있어 상당한 제약을 야기하며, 통행권 확보를 위한 추가적인 법적 절차나 비용이 발생할 수 있습니다.

7.2. 농지취득자격증명 필수

농지법에 따라 농지를 취득하기 위해서는 반드시 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 본 물건의 경우 특별 매각조건으로 명시되어 있으며, 미제출 시 보증금 미반환 등의 불이익이 발생할 수 있습니다. 농지 취득 자격은 농업 경영, 농지 조성 목적 등 법에서 정한 요건을 충족해야 하며, 비농업인의 투기적 소유를 방지하기 위한 규정입니다.

7.3. 토지 상태의 제약

토지가 물러 발이 깊이 빠지는 상태로, 경작에 어려움이 예상됩니다. 이는 농지로서의 생산성을 저하시키는 요인이 될 수 있습니다.

7.4. 지역 제한

본 토지는 생산관리지역에 해당하며, 가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있어 토지 활용에 대한 추가적인 규제가 적용될 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 전라남도 나주시 반남면의 농촌 지역에 위치한 답(농경지) 토지입니다. 주요 특징으로는 맹지로서 도로 접근성이 제한적이고, 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 토지 상태가 경작에 다소 부적합하고, 생산관리지역 및 가축사육제한구역이라는 점이 있습니다. 등기부상 채권 총액이 감정가를 초과하나, 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

9. 투자 포인트

9.1. 농업적 활용 가능성

농업 경영을 목적으로 하는 경우, 해당 지역의 농업 정책이나 지원 제도 등을 면밀히 검토하여 접근할 수 있습니다. 다만, 토지 상태와 맹지라는 제약을 고려해야 합니다.

9.2. 장기적 가치 상승 잠재력

향후 토지 이용 규제 완화, 지역 개발 계획 수립, 또는 주변 지역의 개발에 따라 가치 상승의 가능성도 배제할 수는 없으나, 현재로서는 불확실성이 크며 장기적인 관점이 요구됩니다.

9.3. 상대적으로 낮은 초기 자본

감정가가 38,740,000원으로, 초기 투자 자본 부담이 비교적 낮다는 점이 매력적일 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 정보를 바탕으로 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 맹지로서의 진입로 확보 및 관련 법규 준수에 필요한 예상 비용.

* 농지취득자격증명 발급에 필요한 요건 충족 및 관련 행정 절차 소요 시간.

* 토지 상태(물러서 발이 빠지는 상태)로 인한 경작 또는 개발 시 추가적인 토지 개량 비용.

* 생산관리지역, 가축사육제한구역 등 토지 이용 규제 현황.

인수 보증금은 없으나, 앞서 언급된 리스크 요인들을 감안할 때, 감정가 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직할 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 유사 토지 거래 사례, 향후 개발 가능성, 농지 취득 관련 최신 법규 및 지자체 조례 등에 대한 심층적인 추가 조사와 전문가의 조언이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.