나이스옥션 법원경매 광주 2024타경79140 [1] 광주광역시 북구 문흥동 1010-2 104동 11층1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 섬지 · 평가일 2024.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 문흥동 소재 "문흥중앙초등학교" 북서측 인근에 위치하고, 주변은
아파트단지, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량진출입이 가능하고, 대천로에 접하고 있으며 인근에 버스정류장이
소재하고 있어 일반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 중 제11층 제1101호로서

외벽 : 몰탈 위 페인팅 등
내벽 : 벽지, 타일마감 등
창호 : 새시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복2차로의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 상대보호구역(2014-07
-29)(문흥중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문흥중학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 택지개발지구(사업완료지구)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

현황조사보고서에 의하면 24년 1월부터 관리비미납된 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경79140 (1)

소재지: 광주광역시 북구 문흥동 1010-2, 104동 11층 1101호

용도: 아파트

감정가: 131,000,000원

토지면적: 33.44㎡ (약 10.12평)

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

아파트명: 일신

사용승인일: 1994년 2월 28일

전용면적: 59.99㎡

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (지상 20층 중 11층)

2. 입지조건

본건은 광주광역시 북구 문흥동 소재 "문흥중앙초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지 및 각종 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.

차량 진출입이 용이하고 대천로에 접해 있으며, 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통 상황은 양호합니다.

북동측으로는 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역이며, 문흥중앙초등학교 및 문흥중학교 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

경매물건은 조OO 채권자의 부동산강제경매 신청으로 진행됩니다.

등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 을구 9번: 주택임차권 (임차인: 조상현), 권리금액 125,000,000원, 접수일자 2024-01-22. 본 권리는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. (임대차보증금 130,000,000원, 전입일자 2020-01-13)

* 갑구 5번: 강제경매 (신청인: 조상현), 권리금액 136,069,041원, 접수일자 2024-08-20. 본 권리는 말소됩니다. (본건 경매개시결정 등기)

임차인 현황:

* 임차인: 조상현

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-01-13

확정일자: 2020-01-13

배당신고일자: 2024-01-22

대항력: 있음 (본 임차인은 선순위로서 보증금 중 배당받지 못한 잔액은 매수인이 인수합니다.)

* 임차인: 설승현

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-06-07

대항력: 있음 (금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.)

인수되는 총 보증금: 130,000,000원 (조상현 임차인분 중 배당받지 못할 잔액)

주의사항: 현황조사보고서에 따르면 2024년 1월부터 관리비가 미납된 상태입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 문흥동 일대는 주거 밀집 지역으로, 아파트 단지 및 일상생활에 필요한 각종 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 주거 상권으로서의 기능이 양호합니다.

5. 생활정보

인근에 문흥중앙초등학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

차량 및 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

단지 내 기본 설비(위생, 난방, 승강기 등)가 잘 갖추어져 있습니다.

아파트 단지(일신)는 1994년에 건축되어 비교적 오래되었으나, 기본적인 주거 편의 시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

선순위 임차권 인수: 가장 큰 리스크는 을구 9번 순위의 조상현 임차인으로부터 발생하는 보증금 130,000,000원입니다. 해당 임차인의 보증금이 경매 배당을 통해 전액 변제되지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 하므로 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

미납 관리비: 2024년 1월부터 발생한 관리비는 미납 상태로, 이 중 전유부분에 해당하는 금액은 매수인이 부담해야 할 가능성이 높으므로 추가 확인이 필요합니다.

임차인 설승현: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나 대항력이 있다고 기재되어 있어, 임대차 관계의 진위 여부 및 법적 판단에 대한 추가적인 조사가 필요합니다. 금액이 미상인 경우에도 주의가 요구됩니다.

건축 노후화: 1994년 준공으로 건축된 지 30년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주 북구 문흥동 일대의 아파트로, 학군 및 교통 여건이 비교적 양호한 주거 지역에 위치합니다. 그러나 선순위 임차인 조상현의 보증금 130,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있다는 점과, 2024년 1월부터 발생한 관리비 미납이 주요 리스크로 작용합니다. 또한, 보증금 0원에 대항력 있는 임차인 설승현의 존재도 특이사항으로, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

문흥중앙초등학교 등 교육시설이 인근에 있어 가족 단위 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

대천로 접근성이 좋아 시내 이동이 용이합니다.

선순위 임차권 인수 금액을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정한다면, 잠재적 가치를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 131,000,000원입니다.

최근 2026년 4월 4일 본건과 동일한 11층 매물이 140,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 5월 16일 5층 매물은 120,000,000원, 2026년 6월 29일 7층 매물은 102,000,000원에 거래되었습니다.

최근 시세 평균은 약 120,666,667원입니다.

그러나 본건은 선순위 임차인 조상현의 보증금 130,000,000원이 인수되는 조건이므로, 이는 입찰가 산정 시 가장 중요한 고려사항이 됩니다. 인수 보증금(130,000,000원)이 감정가(131,000,000원) 및 최근 시세 평균(120,666,667원)과 거의 비슷하거나 초과하므로, 실질적으로 매수인이 인수하게 될 금액을 최소화하려면 감정가 이상으로 입찰해야 할 수 있습니다.

만약 130,000,000원에 낙찰될 경우, 조상현 임차인의 보증금은 전혀 변제받지 못하고 매수인이 전액 인수하게 됩니다. 최근 11층 실거래가(140,000,000원)를 기준으로, 임차인의 보증금 중 일부라도 변제받을 수 있는 가능성을 고려한 예상 입찰가 범위는 130,000,000원에서 140,000,000원입니다.

이에, 예상 입찰가를 135,000,000원 으로 제안합니다. 이 금액으로 낙찰될 경우, 조상현 임차인의 보증금 중 약 5,000,000원을 변제하고 나머지 125,000,000원을 매수인이 인수하게 됩니다. 투자 결정 시에는 미납 관리비 및 임차인 설승현 관련 불확실성을 반드시 추가적으로 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.