나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9459 [1] 울산광역시 울주군 온양읍 삼광리 989 전 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9459 [1] 울산광역시 울주군 온양읍 삼광리 989 전 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매7계 2024타경9459 | 소재지: 울산광역시 울주군 온양읍 삼광리 989 | 감정가: 64,150,000원 | 최저가: 44,905,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 기본 정보

사건번호는 울산지방법원 2024타경9459 (1)이며, 경매 구분은 공유물분할을 위한 경매입니다.

소재지는 울산광역시 울주군 온양읍 삼광리 989번지 토지입니다.

용도는 공부상 '전'이나 현황은 '임야'이며, 매각 대상은 '기타'로 표시되어 있습니다.

1.2. 면적 및 감정가

토지면적은 1283.00제곱미터 (약 388.13평)이며, 제시외 면적 및 건물은 없습니다.

감정가는 64,150,000원으로 평당 약 165,270원 수준입니다.

1.3. 핵심 특이사항

본 건은 공유물분할 경매로서 소유자, 채무자가 김OO로 동일하고 채권자는 임OO입니다.

가장 핵심적인 특이사항은 지목 '전'이나 현황 '임야', 지적도상 '맹지', '선하지'(송전선로 통과), 그리고 '농지취득자격증명' 제출 필수입니다.

2. 입지조건 및 주변 환경 분석

2.1. 위치 및 접근성

본건은 울산광역시 울주군 온양읍 삼광리 소재 "중광마을" 서측에 위치합니다.

주위는 단독주택, 전 답의 농경지, 임야 등이 혼재하는 농촌 지역입니다.

본건 부근까지 차량 출입은 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 토지 현황 및 이용 상태

토지는 완경사인 부정형의 형태이며, 공부상 전과 달리 현황은 임야로 이용 중입니다.

지적도상 맹지이므로 건축 등 개발행위를 위해서는 인접 토지 소유자의 사용 승낙이 필요하며, 이는 개발 리스크로 작용합니다.

토지 상층부에는 송전선로가 지나가는 선하지이므로, 개발 시 높이 제한 등 제약 사항이 있을 수 있으며 이는 이미 감정가에 반영되어 있습니다.

3. 권리분석 및 법적 제한사항

3.1. 경매 권리 관계

본 건은 공유물분할을 위한 경매로서, 일반 채권 변제를 목적으로 하는 경매에 비해 복잡한 권리 문제가 적은 편입니다.

채권자 임OO가 지분권자로서 경매를 신청하였으며, 소유자(채무자) 김OO로부터의 명도(인도)는 비교적 단순할 것으로 예상됩니다.

3.2. 법적 제한 및 행정 규제

토지이용계획상 생산관리지역, 가축사육제한구역(250m 미만 축종), 영농여건불리농지입니다.

특히, 토지 일부(644.4제곱미터)는 전원개발사업구역에 해당합니다.

가장 중요한 법적 의무 사항은 농지취득자격증명(농취증)을 매각결정기일 전까지 제출해야 하며, 미제출 시 입찰 보증금은 반환되지 않는다는 점입니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 주변 환경

주변은 농경지와 임야가 주를 이루는 중광마을 서측의 외곽 지역입니다.

컨설턴트가 제공받은 자료 내에서는 구체적인 상업 시설이나 생활 편의 시설에 대한 정보는 파악할 수 없습니다.

4.2. 생활 편의

토지 현황 및 위치상 주거 밀집 지역과는 거리가 있어, 마트, 학교, 병원 등 주요 생활 편의 시설 이용은 차량을 이용해야 하며 다소 불편할 것으로 예상됩니다.

제공된 자료만으로는 인근 혐오시설의 유무를 파악할 수 없습니다.

5. 잠재적 리스크 분석

5.1. 법적 리스크

농지취득자격증명 미제출로 인한 보증금 몰수 리스크가 가장 큽니다.

지목이 '전'임에도 현황이 '임야'로 변경된 것에 대해, 향후 관할 주무관청으로부터 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있으며, 이 경우 원상회복 비용이 발생할 수 있습니다. 응찰 전 관할 관청에 확인이 필수입니다.

5.2. 물리적 리스크

지적도상 맹지라는 점은 토지 개발에 있어 가장 큰 물리적 제약이며, 도로 확보를 위한 추가적인 비용과 노력이 필요합니다.

송전선로가 통과하는 선하지는 개발 시 건축물의 높이 또는 용도에 제약을 가할 수 있으며, 토지의 잠재 가치를 저해하는 요인입니다.

인접지와의 경계가 불분명하여 향후 지적 경계 측량이 반드시 요구됩니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 맹지, 선하지, 현황 '임야'(원상회복 가능성), 농취증 필수 등 다수의 명확한 리스크 요소를 안고 있는 물건입니다.

다만, 이러한 리스크가 감정가에 반영되어 상대적으로 저렴한 가격에 진입할 수 있는 기회를 제공합니다.

토목 및 개발 행위에 대한 전문적인 지식이나 경험이 있으며, 장기적인 투자를 계획하는 실수요자 또는 투자자에게 적합하며, 반드시 입찰 전 관할 관청의 인허가 사항을 필히 확인해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

1. 넓은 면적: 약 388평의 토지로서 향후 맹지 해소 및 개발 시 가치 상승 여력이 있습니다.

2. 생산관리지역: 보전 녹지 지역보다는 개발의 여지가 있는 생산관리지역 토지입니다.

3. 공유물분할 경매: 일반 채권 경매에 비해 권리 관계가 단순하여 명도 리스크가 낮습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매7계