나이스옥션 법원경매 마산 2024타경3332 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 651 창원칸타빌오션뷰 상가동 1층110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 소재 "합포초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 주상용·상업용건물, 숙박시설, 학교, 각종 근린상가 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

가)-다) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층건 중 제상가동 제1층 제110호 외 2개호수로서,
외 벽 : 인조석 마감 등.
내 벽 : 몰탈위 페인팅 및 콘크리트 마감 등.
창 호 : 새시창 및 강화유리창 구조임.

이용상태

일련번호 가)-다) 제1종근린생활시설 등으로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 방송설비, 주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 약 40미터 및 남측, 서측으로 약 25미터, 북측으로 약 10미터 내외의 포장도로와 각각접함.

토지이용계획 및 제한상태

산호동 651 :일반상업지역, 준주거지역, 광로3류(폭 40m-50m)(접합), 대로3류(폭 25m-30m)(저촉), 대로3류(폭 25m-30m)(주간선도로)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(마산용마고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(합포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본건은 현장조사시 폐문부재로 인하여 일반적 상태를 기준으로 기재하였으므로 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각.
경계벽체 구분없이 일체로 되어있고, 일부 내부공사 도중 중단된 것으로 보여 지며, 대부분 '공실'상태임. 체납된 관리비 금 19,762,600원(창원칸타빌오션뷰 입주자대표회의 채권계산서 2026. 4. 9.자로 접수됨) 이상으로 추정됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2024타경3332 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 651 창원칸타빌오션뷰 상가동 1층110호

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

감정가: 2,770,000,000원

토지면적: 61.92㎡ (약 18.74평)

건물면적: 231.78㎡ (약 70.18평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 건물 세부정보

건물 구조: 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 중 1층 (상가동)

내부 상태: 경계벽체 구분 없이 일체로 되어 있으며, 일부 내부 공사가 도중 중단된 것으로 보임. 대부분 공실 상태임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

위치: 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 소재 "합포초등학교" 서측 인근에 위치함.

주변 형성: 공동주택, 주상용·상업용 건물, 숙박시설, 학교, 각종 근린상가 등이 형성되어 있는 지역임. 신세계백화점 마산점도 인근에 위치함.

2.2. 교통 상황

차량 접근성: 본건까지 차량 접근이 가능함.

대중교통: 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 사정은 보통임.

2.3. 토지 및 도로 조건

토지 형상 및 이용 상태: 인접지와 대체로 등고평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로 상태: 동측으로 약 40미터, 남측 및 서측으로 약 25미터, 북측으로 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

토지 등기부:

- 소유권보존: 창원산호지역주택조합 (2021-06-30)

- 소유권일부이전: 강경남외 233명 (2021-07-12)

- 구분지상권설정: 창원시 (2021-07-12) - *말소 기재 확인되었으나, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시됨.*

집합건물 등기부:

- 소유권보존: 창원산호지역주택조합 (2021-07-12)

- 소유권이전: 주식회사오션피앤디 (2023-09-07)

- 근저당: 하나은행 (2023-09-07, 2,040,000,000원) - 말소기준권리

- 근저당: 이상출 (2023-09-15, 150,000,000원)

- 임의경매: 하나은행 (2025-01-03, 1,708,454,482원) - 본건 경매 개시

- 압류: 북대구세무서장 (2025-02-14)

3.2. 권리분석 결과

말소기준권리: 하나은행 근저당 (2023-09-07)

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리인 을1 근저당 이하 모든 권리 및 압류는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 토지 등기부상 등기된 구분지상권 (창원시, 2021-07-12)은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 함.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임차인 정보: 임대 관계는 미상임. 현장 조사 시 폐문부재로 인해 일반적인 상태를 기준으로 작성되었음.

4. 상권분석

4.1. 업종 특성

본건은 제1종근린생활시설로 이용 중이며, 현재 대부분 공실 상태임.

4.2. 주변 상권

해당 물건은 창원칸타빌오션뷰 단지 내 상가동에 위치하며, 주변으로 아파트 단지 및 주거 지역이 배후 수요를 형성하고 있음. 인근에 다양한 상업 시설이 분포하여 상권 활성화 가능성이 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

교육시설: 합포초등학교, 마산용마고등학교 등 인근에 위치함.

기타: 숙박시설, 각종 근린상가 등이 소재함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 미완공 상태

내부 일부 공사가 중단되었으며, 대부분 공실 상태로 즉시 임대가 어려운 상황임. 내부 공사 완료 및 임차인 확보를 위한 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있음.

6.2. 미납 관리비

체납된 관리비가 금 19,762,600원 이상으로 추정되어 인수 부담이 발생할 수 있음. (창원칸타빌오션뷰 입주자대표회의 채권계산서 2026. 4. 9.자 접수)

6.3. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 관련 특성을 사전에 충분히 확인해야 함.

6.4. 구분지상권

매각으로 소멸되지 않는 창원시 명의의 구분지상권이 존재하므로, 해당 권리의 내용 및 제약 사항을 정확히 파악해야 함.

7. 종합 의견

본건은 창원시 마산합포구에 위치한 상가 건물로, 초등학교 및 아파트 단지가 인접하여 배후 수요가 있는 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 내부 공사 미완료 및 대부분 공실 상태이며, 상당한 금액의 체납 관리비가 추정되고 있어 추가적인 투입 비용이 예상됩니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권이 존재하여 권리 관계를 면밀히 분석할 필요가 있습니다. 유동화 물건이라는 점도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 강점

- 합포초등학교 인근 및 아파트 단지 배후 수요 확보

- 주요 도로와 접해 있어 차량 접근성 양호

- 제1종근린생활시설 용도로 다양한 업종 전환 가능성

8.2. 개발 가능성

- 일반상업지역, 준주거지역에 속해 있어 향후 개발 가능성 보유

- 내부 공사 완료 및 적절한 임차인 확보 시 가치 상승 기대

8.3. 시세 대비 가격

- 감정가 27억 7천만원 대비, 현재 공실 및 미완공 상태 등 부정적 요인을 고려한 합리적인 입찰가 산정이 중요함.

9. 예상 입찰가

본건은 현재 공실 및 내부 공사 미완료 상태이며, 인수해야 할 체납 관리비(약 1,976만원)가 존재합니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권이 존재하여 권리 부담이 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 낙찰 후 내부 공사 비용, 임차인 확보 비용, 구분지상권 관련 제약 사항 등을 감안한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 예상 입찰가는 감정가 27억 7천만원을 기준으로, 시장 상황 및 상기 리스크 요인을 반영하여 결정해야 할 것입니다. 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.