나이스옥션 법원경매 마산 2024타경3431 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 동성동 315-1 삼오빌딩 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한봉수 · 평가일 2025.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 창원시 마산합포구 동성동에 위치하며 주위는 상업지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건의 건물까지 차량의 접근이 가능하며, 지역내 대중교통 등의 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 11층 건물 내 2층 201호로
외 벽: 판넬 및 타일 마감 등,
내 벽: 인테리어 마감 및 타일 마감 등,
바 닥: 타일마감 등,
창 호: 새시창호 등 구조임.

이용상태

일반음식점으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로, 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남동측으로 광로3류, 남서측 및 북서측으로 소로2류가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 광로3류(폭 40m-50m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

본건은 등기사항전부증명서상 용도는 의원이나 현황 및 건축물대장상 용도는 일반음식점임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기타:-.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

등기사항전부증명서상 용도는 의원이나 현황 및 건축물대장상 용도는 일반음식점임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 마산지원 2024타경3431 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 밀OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 동성동 315-1 삼오빌딩 2층 201호

* 건물명: 삼오빌딩

* 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕

* 층수: 지하 1층, 지상 11층 건물 중 2층 201호

* 건물면적: 427.80㎡ (약 129.32평)

* 토지면적: 64.96㎡ (약 19.65평)

* 건축물 현황:

- 외벽: 판넬 및 타일 마감 등

- 내벽: 인테리어 마감 및 타일 마감 등

- 바닥: 타일 마감 등

- 창호: 새시창호 등

* 주용도 (현황): 일반음식점 (등기사항전부증명서상 용도는 의원)

1.3. 감정가 및 매각 대상

* 감정가: 964,000,000원

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경상남도 창원시 마산합포구 동성동에 위치하며, 주변은 상업지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 지역 내 대중교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

* 남동측으로 광로3류, 남서측 및 북서측으로 소로2류와 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 및 계획

* 토지 형상: 세장형

* 토지 이용 상태: 상업용 건부지로 이용 중

* 토지이용계획 및 제한상태:

- 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심)

- 광로3류(폭 40m-50m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합)

- 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 2003-11-06 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을1)

* 등기부채권 총액: 953,762,730원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 확인된 바 없음 (공란)

* 본 경매 사건을 통해 근저당권, 압류, 가압류 등 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상임

* 대항력 있는 임차인: 확인되지 않음 (보증금/차임이 미상인 경우 금액이 미상이라도 주의 필요)

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

* 현재 일반음식점으로 이용 중입니다.

4.2. 상권 특징

* 본건이 위치한 동성동 일대는 상업지대로 형성되어 있습니다.

* 마산합포구 전반적으로는 과거 도시 쇠퇴 및 인구 감소로 인해 상권 활력이 떨어진다는 분석이 있습니다. 하지만 일부 지역에서는 경쟁이 타 지역에 비해 심하지 않을 수 있다는 의견도 있습니다.

* 인근에 마산어시장, 마산아구찜 거리 등 지역 명소가 있어 관광객 유입 가능성은 존재합니다.

5. 생활정보

* 인근 주요 시설: 주변으로 호텔, 관광 명소, 식당가 등이 분포하고 있습니다.

* 교통망: 차량 접근이 용이하며, 지역 내 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

* 등기사항전부증명서상 용도는 '의원'이나, 건축물대장상 및 현황 용도는 '일반음식점'으로 확인되었습니다. 이는 향후 용도 변경 등과 관련하여 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다.

6.2. 상권 침체 가능성

* 마산합포구 지역 상권이 전반적으로 어려움을 겪고 있다는 분석이 있습니다. 경기 침체와 인구 감소가 맞물려 상권 활력이 저하될 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 임대차 현황 불확실성

* 임대 관계가 미상으로, 추후 임차인과의 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 다만, 인수 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

6.4. 주변 혐오시설 유무

* 현재까지 조사된 내용으로는 물건지 인근에 혐오시설이 명확하게 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 마산합포구의 상업지대에 위치한 근린상가(일반음식점)로, 적절한 교통망과 주변 상업시설을 갖추고 있습니다. 등기부상 권리관계가 비교적 명확하고, 매각으로 인한 소멸되지 않는 권리가 확인되지 않아 권리상 인수는 없어 보입니다. 다만, 공부상 용도와 현황 용도가 상이하고, 임대차 관계가 미상이라는 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 또한, 마산 지역 상권 전반의 침체 가능성 또한 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득 가능합니다.

* 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들이 정리될 것으로 보여 권리 분석이 비교적 용이합니다.

* 인수 보증금이 0원으로, 명도 관련 금전적 부담이 없습니다.

* 주변 상업지대에 위치하여 잠재적 개발 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 964,000,000원

* 인수할 보증금: 0원

* 총 채권액: 953,762,730원

상기 정보를 바탕으로, 현재 파악된 권리관계 및 인수 부담이 없는 점, 현황 용도와 공부상 용도 차이, 마산 지역 상권 침체 가능성, 그리고 임대차 관계 미상 등 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 수준에서의 입찰을 제안합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 보다 심층적인 상권/수익률 분석이 선행되어야 합니다. 일반적인 경매 물건의 경우, 감정가의 80~120% 범위에서 입찰가가 형성될 수 있으나, 본 물건의 경우 리스크 요인을 감안하여 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중하게 접근하는 것이 바람직할 것으로 보입니다.

* 보수적인 접근: 감정가 대비 80% 수준 (약 771,200,000원)

* 일반적인 접근: 감정가 대비 90~100% 수준 (약 867,600,000원 ~ 964,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.