나이스옥션 법원경매 마산 2024타경102567 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 합성동 320-37 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야 · 평가일 2024.08.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 합성동소재 온누리청소년 문화센터 서측 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 공동주택, 근린시설 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

대체로 자체지반 등고평탄한 장방형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 세로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>

제시목록 외의 물건

별첨 "사진 및 지적및건물개황도" 참조.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2: 시멘트벽돌조및 시멘트블록조 슬래브지붕 2층건으로서

외벽: 적벽돌치장등 마감.
내벽: 벽지 등 마감.
천정: 벽지 등 마감.
창호: 샤시창호임.

이용상태

2: 단독주택으로 이용중임.

설비내역

2: 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

--

공부와의 차이

본건(기호2-1)건물은 현황 소재불명임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
대항력있는 임차인 있을 수 있음.
방민성(201호)은 배당요구한 전세권자 및 대항력 있는 임차인 이중의 지위

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2024타경102567 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 합성동 320-37

용도: 단독주택

감정가: 207,506,100원

토지면적: 145.70㎡ (약 44.07평)

건물면적: 145.00㎡ (약 43.86평)

건물 제시외면적: 19.60㎡ (본 건물과 일괄 매각 대상)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 창원시 마산회원구 합성동 소재 온누리청소년 문화센터 서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 공동주택, 근린시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 대체적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

인접 도로상태: 본건 토지는 북서측으로 폭 4m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리:

* 토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2024년 1월 17일 접수된 구미신용협동조합의 가압류(갑4)입니다.

* 이보다 선순위 권리는 없는 것으로 보입니다.

인수되는 권리 (매각으로 소멸되지 않는 권리):

* 본건 매각 시 다음과 같은 권리들은 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다.

* 을구 6번: 김 주택임차권 (102호, 보증금 60,000,000원, 전입 2017.11.02, 확정 2022.11.02)

* 을구 7번: 박 주택임차권 (101호, 보증금 85,000,000원, 전입 2021.12.10, 확정 2021.02.01)

* 을구 8번: 방 전세권/주택임차권 (201호, 보증금 70,000,000원, 전입 2019.11.11, 확정 2019.11.11)

* 이들 권리들은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수하게 됩니다.

대항력 있는 임차인 현황:

* 김 : 보증금 60,000,000원, 전입 2017-11-02, 확정 2022-11-02, 대항력 있음.

* 박 : 보증금 85,000,000원, 전입 2021-12-10, 확정 2021-02-01, 대항력 있음.

* 방 : 보증금 85,000,000원, 전입 2019-11-11, 확정 2021-02-01, 대항력 있음. (추정)

* 방 : 보증금 70,000,000원, 전입 2019-11-11, 확정 2019-11-11, 대항력 있음. (전세권/임차권)

* 배 : 보증금 30,000,000원, 전입 2023-02-27, 확정 2024-04-26, 대항력 있음.

* 특이사항: 방민성(201호)은 배당요구한 전세권자 및 대항력 있는 임차인의 이중 지위를 가지고 있습니다.

* 주의사항: 임차인 중 배초희 씨는 전입/확정일자는 있으나, 등기부상 권리가 명확히 기재되지 않은 상태입니다. 대항력 유무에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 임대관계: 위 명시된 임차인 외, 임대 관계 미상의 임차인이 있을 수 있습니다.

1.4. 상권분석

제공된 주변 연립/다세대 주택의 최근 매매 정보 분석 결과, 거래 가격은 5,950만원에서 7,900만원 사이이며, 면적은 약 30~56㎡ 수준입니다. 이 정보는 본건 단독주택과는 규모 및 용도에서 차이가 있어 직접적인 시세 비교는 어렵습니다. 다만, 합성동 일대의 부동산 거래 현황을 보여주는 참고 자료로 활용할 수 있습니다. 본 물건은 단독주택, 공동주택, 근린시설이 혼재된 지역에 위치하고 있어, 지역 내 기본적인 상업 및 주거 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

본건은 온누리청소년 문화센터 인근에 위치하며, 주거지역과 근린시설이 혼재된 환경입니다. 대체로 보통 수준의 대중교통 이용이 가능합니다. 주거 환경으로는 단독주택과 공동주택이 어우러져 있으며, 주변 편의시설 이용에 큰 불편은 없을 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 다수의 대항력 있는 임차인들이 존재한다는 점입니다. 김 , 박 , 방 , 배 씨 등 총 4인 이상의 임차인이 대항력을 보유하고 있으며, 이들의 보증금 총액은 최소 2억 4,500만원(김 6천, 박 8천5백, 방 7천, 배 3천)에 달합니다. 방민성 씨의 경우, 등기부상 7000만원 외에 별도의 8500만원 임차권이 주장될 경우 인수 보증금은 더욱 증가할 수 있습니다.

또한, 건물 연식이 1977년으로 오래되어 향후 리모델링 또는 재건축 시 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 제시외 건물 19.60㎡에 대한 처리 및 명도 과정에서 추가적인 협의나 비용이 발생할 수 있습니다. 건물 공부와의 차이 (기호2-1 건물 현황 소재불명)도 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산회원구 합성동에 위치한 단독주택으로, 제2종일반주거지역에 속해 있습니다. 감정가는 2억 750만 원 수준이나, 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하여 매수 시 상당한 금액의 보증금을 인수해야 하는 부담이 있습니다. 특히, 인수될 가능성이 있는 임차 보증금 총액이 감정가를 초과할 가능성이 높아, 낙찰가와 별개로 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 방민성 씨의 이중 지위, 배초희 씨의 권리 관계 등 복잡한 임차인 현황은 신중한 접근을 요구합니다.

1.8. 투자 포인트

* 단독주택으로서의 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 일괄 매각으로 토지와 건물 전체를 취득할 수 있습니다.

* 제2종일반주거지역으로 향후 지역 개발 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* (주의) 위 투자 포인트는 인수해야 할 임차 보증금 부담이 완화되거나, 물건 자체의 시세가 매우 높을 경우에만 유효합니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정하는 데 가장 큰 어려움은 인수해야 할 임차 보증금의 규모입니다. 현재 파악된 대항력 있는 임차인들의 보증금 총액은 다음과 같습니다.

* 김 : 60,000,000원

* 박 : 85,000,000원

* 방 : 85,000,000원 (차상위 보증금 기준)

* 배 : 30,000,000원

총합계: 260,000,000원

감정가 207,506,100원 대비 인수해야 할 임차 보증금이 260,000,000원으로, 감정가를 훨씬 초과합니다. 이는 낙찰가가 얼마가 되든, 낙찰자가 최소 2억 6천만원의 보증금을 추가로 부담해야 함을 의미합니다. 따라서, 본건의 낙찰가가 감정가 대비 얼마가 되든, 실제 투입되는 총 금액(낙찰가 + 인수 보증금)이 물건의 실질적인 시장 가치보다 높아질 가능성이 매우 큽니다.

제공된 JSON 데이터의 주변 시세 정보는 소형 연립/다세대 주택에 해당하므로 본건 단독주택과의 직접적인 비교가 어렵습니다. 물건 자체의 시장 가치에 대한 추가적인 심층 조사가 필수적입니다.

현 시점에서는 제시된 정보만으로는 합리적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 만약 인수 보증금 전액을 인수한다고 가정하면, 본건은 투자로서 매력도가 현저히 떨어집니다. 투자를 고려하신다면, 인수 보증금 총액을 감안한 후에도 상당한 시세 차익이나 장기적인 가치 상승이 확실하게 담보될 때에만 신중하게 접근하시길 권장합니다. 임차인들과의 보증금 관련 협상 결과나, 물건의 명확한 실거래가 조사가 선행되지 않는 한, 명확한 입찰가 제시가 불가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.