나이스옥션 법원경매 마산 2024타경102567 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 합성동 320-37 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경102567 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 합성동 320-37 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경102567
• 주소: 경상남도 창원시 마산회원구 합성동12길 69-1
• 용도: 단독주택

마산지원 경매1계 2024타경102567 | 소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 합성동12길 69-1 | 감정가: 207,506,100원 | 최저가: 36,441,000원 | 용도: 단독주택

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 마산지원 2024타경102567 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 합성동 320-37

용도: 단독주택

감정가: 207,506,100원

토지면적: 145.70㎡ (약 44.07평)

건물면적: 145.00㎡ (약 43.88평)

건물 제시외면적: 19.60㎡ (약 5.93평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 손OOOOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 김OO

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 대항력있는 임차인 있을 수 있음.

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 합성동 소재 온누리청소년 문화센터 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 대중교통 이용은 보통 수준이며, 물건지 북서측으로 도로가 접해 있어 차량 접근이 가능합니다. 토지는 대체로 자체 지반 등고평탄한 장방형의 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

일괄매각 대상이며, 제시외 건물도 포함됩니다. 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 "대항력있는 임차인 있을 수 있음"이라는 주의사항입니다. 낙찰 후에도 기존 임차인의 대항력으로 인해 명도에 어려움이 발생하거나, 예상치 못한 인수 부담이 발생할 수 있으므로 이에 대한 철저한 확인이 필수적입니다. 등기부등본상 권리 분석 외에, 현장 조사를 통해 실제 점유 관계 및 임차인의 대항력 유무를 면밀히 파악해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 합성동 일대는 단독주택과 공동주택이 어우러진 전형적인 주거지역입니다. 주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 제2종일반주거지역이라는 용도지역은 향후 지역 개발에 따라 주거 기능 강화 또는 일부 상업 기능 도입의 가능성을 내포하고 있습니다. 온누리청소년 문화센터가 인근에 위치한 점은 지역 내 커뮤니티 활성화에 기여할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

건물은 시멘트벽돌조 및 시멘트블록조 슬래브지붕의 2층 단독주택으로 이용 중입니다. 외벽은 적벽돌 치장 마감이며, 내벽과 천정은 벽지 마감, 창호는 샤시로 되어 있습니다. 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 기본적인 주거 설비가 갖추어져 있습니다. 다만, 건물감정평가요항표에 "본건(기호2-1)건물은 현황 소재불명임"이라는 내용이 기재되어 있어, 실제 건물 현황과 공부상의 차이가 있는지, 건물의 일부 또는 전부가 멸실되었거나 불법 건축물인지 등에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

1.6. 혐오시설 조사

주변 지역에 대한 조사 결과, 특정 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 유해 공장 등)이 직접적으로 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 본건은 주거 및 근린시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 다만, 최근(2025년 12월) 해당 지역(합성동) 내 모텔에서 발생한 흉기 난동 사건에 대한 보도가 다수 확인되었습니다. 이는 해당 지역, 특히 유흥/숙박업소 밀집 지역의 치안 및 환경에 대한 잠재적 우려를 제기할 수 있습니다. 본건 물건지 자체의 직접적인 영향보다는, 해당 지역의 전반적인 분위기 파악에 참고할 필요가 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 "대항력있는 임차인 있을 수 있음"입니다. 임차인과의 명도 협상 실패 시 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 또한, "건물(기호2-1)은 현황 소재불명임"이라는 부분은 명확한 확인 없이는 입찰에 매우 신중해야 할 중대한 하자 사항입니다. 이는 건물의 일부 멸실, 불법 건축물, 혹은 공부상의 오류 등 다양한 문제를 야기할 수 있으며, 감정가 산정이나 향후 활용에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 가축사육제한구역 지정 또한 향후 토지 이용에 일부 제약을 줄 수 있습니다. 임대관계 미상으로 인해 현재 임대 현황 파악도 불확실합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 창원시 마산회원구 합성동에 위치한 단독주택 경매 물건입니다. 주거 및 근린시설이 혼재된 입지로 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다. 그러나 건물 현황과 공부상의 불일치, 대항력 있는 임차인의 존재 가능성 등 잠재적 리스크가 상당한 물건입니다. 특히 건물 소재 불명 사항은 반드시 현장 조사 및 관련 서류를 통해 명확히 규명해야 할 부분입니다. 이러한 불확실성 때문에 일반적인 경매 물건보다 면밀한 권리 분석과 현장 조사가 요구됩니다.

1.9. 투자 포인트

주택으로서의 기본적인 가치 외에, 향후 지역 개발 가능성 및 제2종일반주거지역이라는 용도지역의 잠재력을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 위에 언급된 여러 리스크 요인을 철저히 분석하고, 이를 감수할 수 있는 투자자에게는 추가적인 가치 상승의 기회가 있을 수 있습니다. 특히 건물 현황의 불일치 사항이 단순 공부상의 오류이거나, 소액의 보수/철거 비용으로 해결 가능한 문제라면, 그로 인한 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 하지만 이는 철저한 사전 조사 없이는 불가능한 판단입니다.

법원 정보

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