나이스옥션 법원경매 마산 2024타경106286 [2] 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 64-1 마산한일타운2차아파트 201동 9층902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야 · 평가일 2025.02.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동소재 한일여자고등학교 북동측 인근에 위치하며 부근은 학교, 단독주택, 아파트, 근린시설 등이 혼재함. .

교통상황

대체적인 관내 대중교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형의 평지로서 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 현황 세로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도'에 개략적으로 도시한 바와 같이 제시외 건물이 소재하는바, 소유권관계등 재확인 하시기 바랍니다.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2: 철골조 경량철골구조 조립식 조적조 구조 샌드위치판넬지붕 3층건으로서

외벽: 사이딩, 판넬, 페인팅등 마감.
내벽: 판넬, 벽지, 타일 등 마감.
바닥: 데코타일, 에폭시등 마감.
창호: 샤시창호임.

이용상태

2: 1층: 주차장, 근린시설(식당)
2층: 골프연습장(썬실내골프연습장)
3층: 골프연습장(다미소)

설비내역

2: 위생설비, 급배수설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

--

공부와의 차이

본건 3층부분은 귀 제시목록상 용도 '공장'이나, 현황 골프연습장으로 이용중이며, 2층부분은 귀 제시목록상 사무실이나 현황 실내골프연습장으로 이용중이나 현황 영업치 않는 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동소재 마산한일타운2차아파트 201동 9층 902호로서 부근은 단독주택, 아파트, 학교, 근린시설 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 21층건내 9층 902호로서

외벽: 몰탈위페인팅등 마감.
내벽: 벽지등 마감.
천정: 벽지등 마감.
창호: 샤시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

건물내 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측 및 남서측으로 진출입로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접함), 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(한일여자고등학교)<교육환경 보호에 관한법률>

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

아파트로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

• 사건번호: 마산지원 2024타경106286 (2)

• 소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 64-1 마산한일타운2차아파트 201동 9층 902호

• 용도: 아파트

• 감정가: 262,000,000원

• 토지면적: 39.73㎡ (약 12.02평)

• 건물면적 (전용면적): 84.96㎡ (약 25.70평)

• 건축물대장상 총 면적: 분양면적에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 공급면적은 약 100-110㎡ 내외로 추정됩니다.

• 경매구분: 부동산강제경매

• 채권자: 이OO

• 매각대상: 토지/건물일괄매각

• 특이사항: 공동담보

• 주의사항: 아파트로 이용 중임.

3.

입지조건

• 위치: 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 소재 마산한일타운2차아파트 201동 9층 902호

• 주위환경: 본건은 한일여자고등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변으로는 학교, 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

• 교통상황: 대체적으로 관내 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

• 인접 도로상태: 본건 북동측 및 남서측으로 주 진출입로가 소재하여 차량 접근이 용이합니다.

• 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 일반상업지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(한일여자고등학교)으로 지정되어 있습니다.

• 혐오시설: 인근 지역에 대한 일반적인 조사 결과, 특별히 문제될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

4.

권리분석

• 말소기준권리: 을8 근저당권 (양덕신용협동조합, 2012-11-02 접수, 767,000,000원)

• 기타 권리:

* 갑1 소유권이전 (강신룡, 1998-08-25 접수)

* 갑16 압류 (마산세무서장, 2022-11-15 접수)

* 갑17 강제경매 (이춘우, 2024-10-24 접수, 190,000,000원)

• 등기부채권 총액: 767,000,000원

• 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. (말소기준권리보다 후순위 권리임)

• 임차인 현황: 인수되는 임차권은 없으며, 임차인 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 미상입니다.

5.

상권분석

• 주변 환경: 아파트 단지와 학교, 근린시설 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

• 상업시설: 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다.

• 아파트 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거보관소 등이 있습니다.

6.

생활정보

• 교육환경: 단지 북동측 인근에 한일여자고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

• 교통: 대중교통 이용이 편리한 편이며, 주요 도로 접근성이 좋습니다.

• 편의시설: 단지 내 및 주변 근린시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

• 주차: 마산한일타운2차아파트 단지 전체 총 주차 대수는 284대(지상 3대, 지하 21대)로, 세대당 주차 공간은 평균 수준입니다.

7.

잠재적 리스크

• 건물 구조 관련 공부와의 차이: 감정평가서상 3층은 공부상 '공장'이나 현황 골프연습장, 2층은 공부상 '사무실'이나 현황 실내골프연습장으로 이용 중이라는 내용이 있으나, 이는 아파트 전유부와는 별개의 건물에 대한 내용으로 파악됩니다. 다만, 해당 부지에 다른 용도의 건물이 존재하므로 이용 현황을 다시 한번 확인할 필요가 있습니다.

• 제시외 건물 존재: 토지 감정평가서에 제시외 건물이 소재할 수 있다는 언급이 있으며, 소유권 관계 재확인이 필요합니다. 이는 토지 이용에 일부 영향을 줄 수 있습니다.

• 임대 관계 미상: 인수되는 임차인은 없으나, 전반적인 임대차 현황은 파악되지 않았습니다.

8.

종합 의견

• 본건은 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동에 위치한 마산한일타운2차아파트 201동 9층 902호로, 아파트로 이용 중인 주거용 부동산입니다.

• 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 인수되는 권리가 없을 것으로 예상됩니다.

• 주변에 학교 및 근린시설이 있어 생활 편의성이 양호하며, 교통망도 보통 수준입니다.

• 다만, 제시외 건물 존재 가능성과 별도 건물 이용 현황에 대한 확인이 필요한 부분은 잠재적 리스크 요인입니다.

9.

투자 포인트

• 명확한 권리관계: 낙찰 후 인수되는 권리 부담이 없어 안정적인 투자가 가능합니다.

• 안정적인 주거 환경: 아파트로 이용 중이며, 주변에 학교 및 근린시설이 있어 주거 환경이 안정적입니다.

• 향후 시세 상승 가능성: 입지 조건 및 주변 개발 계획 등에 따라 향후 시세 상승을 기대해볼 수 있습니다.

10.

예상 입찰가

• 최근 실거래가 분석:

* 2026년 6월 13일, 동일 면적(84.958㎡) 19층 물건이 265,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 6월 6일, 59.988㎡ 3층 물건이 230,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 7일, 59.988㎡ 14층 물건이 220,000,000원에 거래되었습니다.

• 감정가와의 비교: 본건 감정가는 262,000,000원이며, 최근 동일 면적 거래가 265,000,000원을 고려할 때 시장 가격은 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

• 예상 입찰가: 270,000,000원 ~ 280,000,000원 사이에서 경쟁 상황을 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (단, 이는 현재 시점을 기준으로 한 예상이며, 입찰 당시의 시장 상황 및 경쟁률에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.