나이스옥션 법원경매 마산 2024타경106286 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 65-17 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야 · 평가일 2025.02.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동소재 한일여자고등학교 북동측 인근에 위치하며 부근은 학교, 단독주택, 아파트, 근린시설 등이 혼재함. .

교통상황

대체적인 관내 대중교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형의 평지로서 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 현황 세로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도'에 개략적으로 도시한 바와 같이 제시외 건물이 소재하는바, 소유권관계등 재확인 하시기 바랍니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2: 철골조 경량철골구조 조립식 조적조 구조 샌드위치판넬지붕 3층건으로서

외벽: 사이딩, 판넬, 페인팅등 마감.
내벽: 판넬, 벽지, 타일 등 마감.
바닥: 데코타일, 에폭시등 마감.
창호: 샤시창호임.

이용상태

2: 1층: 주차장, 근린시설(식당)
2층: 골프연습장(썬실내골프연습장)
3층: 골프연습장(다미소)

설비내역

2: 위생설비, 급배수설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

본건 3층부분은 귀 제시목록상 용도 '공장'이나, 현황 골프연습장으로 이용중이며, 2층부분은 귀 제시목록상 사무실이나 현황 실내골프연습장으로 이용중이나 현황 영업치 않는 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동소재 마산한일타운2차아파트 201동 9층 902호로서 부근은 단독주택, 아파트, 학교, 근린시설 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 21층건내 9층 902호로서

외벽: 몰탈위페인팅등 마감.
내벽: 벽지등 마감.
천정: 벽지등 마감.
창호: 샤시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

건물내 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측 및 남서측으로 진출입로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접함), 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(한일여자고등학교)<교육환경 보호에 관한법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
본건 건물 2층 부분은 공부상 '사무실'이고, 3층 부분은 '공장'이나, 현황 실내골프연습장으로 이용중이고, 현황조사 당시 영업하지 않는 것으로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2024타경106286 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 65-17

용도: 근린시설

감정가: 1,111,095,000원

토지면적: 583.50㎡ (약 176.5평)

건물면적: 1388.37㎡ (약 420.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

특이사항: 공동담보, 일괄매각. 제시외 건물 포함.

건축물대장상 용도: 제1.2종근린생활시설, 공장

건축물대장상 구조: 철골조, 경량철골구조, 조립식, 조적조

건축물대장상 사용승인일: 1984.11.28

총 등기부채권액: 1,007,000,000원

2. 입지조건

위치: 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 65-17 (한일여자고등학교 북동측 인근)

주변 환경: 학교(한일여자고등학교), 단독주택, 아파트, 근린시설 등이 혼재되어 있습니다.

교통: 대체적인 관내 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 북동측으로 현황 세로가 소재합니다.

토지 형상 및 이용: 부정형의 평지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

토지 이용계획: 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역입니다.

주변 시설: 양덕삼각지공원, 3·15아트홀 등이 인근에 위치합니다. 다수의 주유소 및 자동차 정비 업체, 세차장 등이 소재합니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되는 권리: 등기부등본상 채무 전액이 말소될 예정입니다. 말소기준권리인 근저당권(양덕신용협동조합, 2012.11.02.)보다 후순위 권리들은 모두 말소됩니다.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 제시외 건물 및 매각물건 명세서상 특이사항은 재확인이 필요합니다.)

임차인 현황:

* (주)장구개발 (대표자:강신룡): 보증금 0원, 차임 0원, 사업자일자 2017-09-14, 대항력 없음.

* 황재열 (상호:황재팜왕족발): 보증금 10,000,000원, 차임 200,000원, 전입일자 2021-04-01, 확정일자 2025-01-16, 배당신고일자 2025-01-16, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않으며, 배당을 통해 처리될 예정입니다.)

4. 상권분석

본 물건은 학교, 주택, 아파트 등이 혼재된 지역에 위치하며, 근린생활시설로서의 입지를 갖추고 있습니다.

주변 상권은 아파트 단지 밀집 지역으로, 일상생활에 필요한 근린 상업시설 수요가 존재합니다.

최근 신축 상가 개발도 이루어지고 있으며, 향후 상권 활성화 가능성을 보입니다.

다만, 과거 마산 지역의 주요 상권이었던 창동, 오동동 등은 쇠퇴한 반면, 합성동 상권 등이 상대적으로 발전하였으나, 전반적으로는 창원 중심 상권(상남동 등)으로 무게중심이 이동하는 추세입니다.

5. 생활정보

주변 교통: 대중교통 이용은 보통 수준이며, 인근 도로망을 통한 차량 이동도 가능합니다.

편의시설: 인근에 학교, 공원(양덕삼각지공원) 등 생활 편의시설이 있습니다. 마산종합운동장 및 3·15아트홀과 인접하여 문화 체육 시설 접근성이 좋습니다.

주거환경: 학교 및 아파트 단지들이 인접하여 주거 및 생활 환경이 혼재되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건물 용도 불일치: 공부상 '사무실'(2층) 및 '공장'(3층)이나, 현황은 실내골프연습장으로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물 관련 민원이나 불법 건축물에 대한 단속 대상이 될 수 있으며, 용도 변경 시 추가 비용 및 절차가 발생할 수 있습니다.

제시외 건물: 6.90㎡의 제시외 건물이 포함되어 있으며, 소유권 관계 등에 대한 재확인이 필요합니다.

임차인: 현황 조사 당시 영업을 하지 않는 것으로 조사되었으나, 임대 관계는 미상입니다. 임차인 황재열씨의 경우 소액의 보증금과 월세가 있으나 대항력은 없습니다.

채무 규모: 감정가 대비 등기부채권총액이 높아, 경매 낙찰가율에 영향을 줄 수 있습니다.

건물 노후화: 1984년 사용승인된 건물로, 내부 시설 및 구조적 안정성에 대한 점검이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동에 위치한 근린생활시설로, 학교 및 주거지역 인근에 자리하고 있습니다. 입지 조건은 나쁘지 않으나, 건물과 공부상의 용도 불일치, 제시외 건물 존재 등 몇 가지 확인 및 해결이 필요한 사항이 있습니다. 현재 영업을 하지 않는 것으로 조사된 실내골프연습장 용도의 불일치는 잠재적 리스크 요인입니다. 다만, 일괄 매각 대상이며, 말소 기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 인수되는 채무는 없습니다.

8. 투자 포인트

* 창원시 마산회원구 양덕동의 근린생활시설로, 학교 및 주거지역 인근에 위치하여 접근성이 양호합니다.

* 건물 용도 불일치 문제를 해결하거나, 현황에 맞는 합법적인 용도로 재활용할 경우 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 일괄 매각으로 토지 및 건물을 함께 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 현재 감정가, 물건의 현 상태, 주변 시세, 향후 개발 가능성, 명도 난이도, 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 특히, 공부상 용도와 현황 용도의 불일치 문제 해결 가능성 및 비용, 제시외 건물 처리 방안 등이 입찰가 결정에 중요한 영향을 미칠 것으로 판단됩니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 상세한 물건 상태 파악, 주변 실거래가 조사, 관련 법규 검토 등이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.