나이스옥션 법원경매 대구 2024타경119125 [7] 대구광역시 동구 동호동 354 한일에이원 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강남 · 평가일 2025.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 동호동 소재 ""대구지하철1호선 반야월역"" 남동측 인근에 위치하며,
부근은 근린생활시설, 시내버스 차고지, 나대지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 인근에 버스승강장 및 지하철역(반야월역)이 위치하는 등 제반
교통사정 무난함.

건물의 구조

(가∼자) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건(2016.04.14 사용승인) 중 7층 704호
외 8개호로,

- 외벽: 몰탈위 페인팅, 스톤코트 및 외장용 석재 마감 - 내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등
- 바닥: 바닥재 및 일부 타일 마감. - 창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

(가∼자) 오피스텔임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 설비 및 소화전설비 등 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 세로장방형의 토지로, 오피스텔 부지임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 12미터, 동측 및 북측으로 폭 약 10미터 아스팔트포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(2002-12-31), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 중로3류
(폭 12m~15m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보
호법>, 택지개발지구기타(택지개발완료,준주거용지)<택지개발촉진법>, 택지개발지구기타(택
지개발완료지구)<택지개발촉진법>, 하천구역에 대하여는 건설과 문의바람.

공부와의 차이

- -.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기준시점 현재 이해관계인의 부재, 폐문 등으로 본 구분건물의 표준적인 내부구조, 사용자
재, 설비내역 등을 고려하여 감정평가하였으며, 임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대구지방법원 2024타경119125 (7)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김성영외 38명 (채권금액: 162,888,150원)

말소기준권리: 2024-11-14 접수, 김성영외 38명 강제경매 개시결정

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 동구 동호동 354 한일에이원 6층 602호 (도로명주소: 대구광역시 동구 경안로 706-13)

건물용도: 오피스텔 (업무시설)

건축물 사용승인일: 2016년 04월 14일

총 층수: 지하 1층, 지상 7층

본건 위치: 6층 602호

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 168,000,000원

토지 면적: 19.44㎡ (약 5.88평)

건물 면적 (전용 면적): 56.88㎡ (약 17.21평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대구광역시 동구 동호동 소재 대구지하철 1호선 반야월역 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 시내버스 차고지, 나대지 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장 및 지하철역(반야월역)이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 현황

인접 필지와 등고평탄한 세로장방형의 토지 위에 건축된 오피스텔 부지입니다.

본건 토지는 준주거지역에 속하며, 지구단위계획구역, 소로1류, 중로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역, 택지개발지구, 하천구역 등의 관련 법규 적용을 받습니다.

남측으로 폭 약 12미터, 동측 및 북측으로 폭 약 10미터 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권 보존 등기: 2016년 04월 29일 (김기봉)

강제 경매 개시 결정 등기: 2024년 11월 14일 (말소기준권리)

3.2. 임차인 현황

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 강부은 (마스킹: 강 )

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 12월 21일

* 확정일자: 2023년 12월 12일

* 대항력: 있음

* 비고: 배당신고일자 2024년 11월 27일

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리인 2024년 11월 14일자 강제경매 개시 결정 등기보다 선순위인 권리는 존재하지 않습니다.

따라서, 본 경매 절차를 통해 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

단, "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권은 명시되어 있지 않으나, 권리분석 시 재확인이 필요합니다.

특히, 대항력 있는 임차인 강OO의 보증금 100,000,000원에 대한 인수 여부는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 '대항력 있음' 표시는 임차인이 명도에 협조하지 않거나 법적 분쟁이 발생할 경우 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있음을 시사합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 동구 동호동 일대는 준주거지역으로, 오피스텔, 근린생활시설, 주거시설 등이 혼재된 복합 상권입니다.

신규 택지 개발 지구에 속해 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

4.2. 상업 시설 현황

주변에 근린생활시설이 다수 위치하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

가까운 지하철역(반야월역) 인근으로는 편의시설 및 유동인구가 형성되어 있을 것으로 보입니다.

본 건 건물 내에 포함된 상가 및 오피스텔 이용객들을 위한 상권 또한 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조로, 총 7층 규모이며 2016년에 사용 승인되었습니다.

내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 바닥재 및 타일, 창호는 하이샷시로 마감되었습니다.

급배수 및 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기, 소화전 설비 등이 완비되어 있습니다.

5.2. 편의시설

인근 대중교통 이용이 편리하며, 주변 근린생활시설을 통한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 강OO이 존재하며, 보증금 100,000,000원, 차임 0원입니다.

'인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 매수인이 보증금을 직접 인수하지는 않는 것으로 판단됩니다.

하지만, '대항력 있음'이라는 점은 임차인의 명도 의사에 따라 인도명령 절차 또는 별도의 협상이 필요할 수 있으며, 이 과정에서 시간 및 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 이는 명도 지연의 주요 원인이 될 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

공동담보 물건으로, 다른 경매 물건과의 연관성 및 경매 취하 가능성 등을 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

감정가 168,000,000원에 비해 최근 부동산 시장 상황 및 유사 물건 거래가 등을 고려했을 때, 실거래가는 다소 낮을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 동구 동호동에 위치한 오피스텔로, 준주거지역에 속하며 대중교통 접근성이 양호합니다.

2016년 준공된 비교적 신축 건물에 속하며, 기본적인 내부 설비를 갖추고 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되었으나 명도 과정에서의 잠재적 리스크를 간과해서는 안 됩니다.

최근 시세 조사 결과 감정가보다 낮은 가격대에 거래가 형성되고 있어, 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 준신축급 오피스텔: 2016년 준공으로 비교적 최신 건물에 속하여 즉각적인 리모델링 필요성이 낮습니다.

* 교통의 편리성: 지하철 1호선 반야월역 인근에 위치하여 도심 및 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 개발 잠재력: 택지개발지구에 속해 있어 향후 지역 발전에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 명도 진행 시 시세차익 기대: 대항력 있는 임차인 이슈를 명확히 해결하고, 현재 시장가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 및 물건의 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인, 명도 리스크)를 종합적으로 고려하였습니다.

감정가는 168,000,000원이지만, 유사 물건의 최근 거래가 및 본건의 특수성을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이므로, 임차인 보증금 100,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 간주하고 산정합니다.

하지만 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 절차 및 시간 소요 가능성을 고려하여, 일반적인 낙찰가율보다 낮은 수준에서 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 115,000,000원

(이는 시장 상황 및 법원 진행 과정에 따라 변동될 수 있으며, 최종 입찰 전 반드시 최신 정보 확인이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.