나이스옥션 법원경매 대구 2024타경119125 [1] 대구광역시 동구 동호동 354 한일에이원 7층704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강남 · 평가일 2025.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 동호동 소재 ""대구지하철1호선 반야월역"" 남동측 인근에 위치하며,
부근은 근린생활시설, 시내버스 차고지, 나대지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 인근에 버스승강장 및 지하철역(반야월역)이 위치하는 등 제반
교통사정 무난함.

건물의 구조

(가∼자) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건(2016.04.14 사용승인) 중 7층 704호
외 8개호로,

- 외벽: 몰탈위 페인팅, 스톤코트 및 외장용 석재 마감 - 내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등
- 바닥: 바닥재 및 일부 타일 마감. - 창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

(가∼자) 오피스텔임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 설비 및 소화전설비 등 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 세로장방형의 토지로, 오피스텔 부지임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 12미터, 동측 및 북측으로 폭 약 10미터 아스팔트포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(2002-12-31), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 중로3류
(폭 12m~15m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보
호법>, 택지개발지구기타(택지개발완료,준주거용지)<택지개발촉진법>, 택지개발지구기타(택
지개발완료지구)<택지개발촉진법>, 하천구역에 대하여는 건설과 문의바람.

공부와의 차이

- -.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기준시점 현재 이해관계인의 부재, 폐문 등으로 본 구분건물의 표준적인 내부구조, 사용자
재, 설비내역 등을 고려하여 감정평가하였으며, 임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 대구지방법원 2024타경119125 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 감정가: 163,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 대구광역시 동구 동호동 354 한일에이원 7층704호

* 용도: 오피스텔

* 건물 규모: 7층 건물 중 7층 (2016년 4월 14일 사용승인)

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 19.44㎡ (약 5.88평)

* 토지 지분: 19.4419㎡ (약 5.88평)

* 건물면적(전용면적): 56.88㎡ (약 17.21평)

* 건물 지분: 56.8793㎡ (약 17.21평)

* 총 건물 연면적: 2,589.33㎡ (약 783.35평)

* 본 건은 오피스텔로, 위 건물면적은 전용면적 기준이며, 계약면적(분양면적)에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

1.4. 특이사항

* 공동담보 물건

* 대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

* 본 건은 대구광역시 동구 동호동 소재 "대구지하철1호선 반야월역" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 근린생활시설, 시내버스 차고지, 나대지 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장 및 지하철 1호선 반야월역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물은 남측으로 폭 약 12미터, 동측 및 북측으로 폭 약 10미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 본 건은 준주거지역, 지구단위계획구역(2002-12-31), 소로1류(폭 10m~12m), 중로3류(폭 12m~15m) 지역에 속합니다.

* 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률, 교육환경 보호에 관한 법률, 군사기지 및 군사시설 보호법, 택지개발촉진법 등의 규제 사항이 적용됩니다.

3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2024년 11월 14일 접수된 강제경매 (갑구 6번) 입니다.

* 등기부 상 갑1 소유권보존(2016-04-29, 권리자: 김기봉) 외 다수 권리가 기재되어 있으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 말소될 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리(강제경매)의 채권자는 김성영 외 38명이며, 권리금액은 162,888,150원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 권리관계

* 임차인: 김현성 (성명은 개인정보 보호를 위해 마스킹 처리)

* 전입일자: 2024년 4월 12일

* 확정일자: 2024년 3월 27일

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 배당신고일자: 2026년 1월 15일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원 (보고서상 명시된 금액. 단, 임차인은 대항력이 있으며 보증금액이 상당하므로, 실제 배당 결과에 따라 낙찰자가 해당 보증금의 전부 또는 일부를 인수해야 할 가능성을 배제할 수 없습니다. 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

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4.1. 상업 및 주거 환경

* 본 건은 대구지하철 1호선 반야월역 인근에 위치하여 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 인근에 시내버스 차고지가 위치하고 있어, 상시적인 교통량 및 소음 발생 가능성이 있습니다.

4.2. 잠재적 혐오시설

* 주변 지역에 대한 혐오시설 검색 결과, 특별히 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 인근 시내버스 차고지로 인한 소음 및 통행량 증가는 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

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5.1. 편의시설 및 주거환경

* 반야월역을 중심으로 한 상업 지역에 인접하여 은행, 병원, 각종 상점 등 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

* 동구 가족센터와 같은 공공시설도 도보 이용 가능 거리에 위치합니다.

* 건물은 철근콘크리트 구조로, 2016년에 사용 승인되어 비교적 최신식 편의시설(엘리베이터, 개별난방 등)을 갖추고 있습니다.

5.2. 건물 상세 정보

* 외벽: 몰탈위 페인팅, 스톤코트 및 외장용 석재 마감

* 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감

* 바닥: 바닥재 및 일부 타일 마감

* 창호: 하이샷시 창호

* 설비: 급배수 및 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 설비 및 소화전 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 대항력 있는 임차인

* 김현성 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 130,000,000원에 대한 인수 가능성이 주요 변수입니다. 현재 '인수 보증금 합계 0원'으로 표기된 정보는 일반적인 대항력 있는 임차인의 경우와 상반되므로, 반드시 법원 담당자 또는 관련 서류(배당표 등)를 통해 정확한 인수 여부와 금액을 확인해야 합니다. 만약 전부 인수해야 한다면, 이는 낙찰 후 추가로 부담해야 할 금액으로 간주하여 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

6.2. 공동담보

* 본 물건은 공동담보로 경매에 나왔으므로, 채무자가 부담하는 다른 담보물권이나 채무의 처리 결과가 본 건의 낙찰가 및 권리관계에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 불확실성

* 감정평가서 상 임대 관계는 미상으로 되어 있어, 현재 공실인지, 임대 중이라면 임대료 수준은 얼마인지, 임차인의 계약 조건 등은 추가적인 현장 조사를 통해 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

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* 본 건은 대구지하철 1호선 반야월역 역세권에 위치한 준주거지역의 오피스텔로, 입지 및 건물 상태는 양호한 편입니다.

* 2016년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 교통 및 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인 존재와 공동담보 물건이라는 점은 투자의향자는 반드시 면밀히 검토해야 할 중대한 리스크 요인입니다. 특히 임차인의 보증금 인수 가능성을 철저히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

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* 역세권 프리미엄: 반야월역 인근의 입지는 향후 지역 발전 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 안정적인 수요: 소형 오피스텔은 1인 가구 증가 추세에 따라 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 신축급 건물: 2016년 준공으로 건물 노후화로 인한 수리비용 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

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* 감정가: 163,000,000원

* 주요 고려사항:

* 현 시세: 유사한 면적과 조건의 오피스텔 거래 사례를 조사하여 적정 시장 가치를 산정하는 것이 중요합니다. (본 보고서에서는 외부 시세 자료에 대한 실시간 분석이 불가하여, 정확한 시세 분석은 별도의 시장 조사가 필요합니다.)

* 대항력 있는 임차인: 보증금 130,000,000원에 대한 인수 가능성 여부가 가장 중요한 변수입니다. 현재 '인수 보증금 합계 0원'으로 표기된 정보는 일반적인 상황과 다소 차이가 있으므로, 반드시 법원으로부터 배당표를 확인하거나 직접 문의하여 보증금 인수 여부를 명확히 파악해야 합니다. 만약 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 한다면, 해당 금액을 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

* 공동담보 위험: 공동담보로 묶인 다른 물건의 경매 진행 상황 및 결과에 따라 본 건의 낙찰가 및 권리관계에 영향을 줄 수 있습니다.

* 경매 제반 비용: 명도 비용, 취득세, 법무사 비용 등 경매 관련 부대 비용을 충분히 고려해야 합니다.

* 현 시세 분석 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 합리적인 할인율을 적용한 입찰가 산정이 필요합니다. (예: 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 시작하되, 임차인 보증금 인수 여부에 따라 조정)

* 정확한 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 유사 물건의 최신 거래 사례, 임차인 보증금 인수 여부에 대한 최종 확인 후 산정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.