나이스옥션 법원경매 대전 2023타경4257 [4] 대전광역시 중구 태평동 395-1 뉴삼부프라자 5층509호 의료시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2023.10.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대전광역시 중구 태평동 소재 "태평초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
대규모 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건이 소재하는 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등
교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 제2층 제214호 외 33개호로서,

외벽 : 복합판넬 및 강화유리 등 마감
내벽 : 내부 인테리어 및 노출 콘크리트 등 마감임.

이용상태

1) 기호(1), 기호(3), 기호(5), 기호(7) - 기호(9), 기호(12), 기호(14)
대장상 용도는 상점임.

2) 기호(2)
대장상 용도는 상점으로, 현황 집기류가 보관되어 있음.

3) 기호(4), 기호(6), 기호(10), 기호(11), 기호(13), 기호(15) - 기호(18), 기호(28),
기호(29)
대장상 용도는 의원임.


4) 기호(19) - 기호(22)
대장상 용도는 서점임.

5) 기호(23)
대장상 용도는 의원으로, 현황 기구 필라테스 전문 스튜디오(상호 : 지움바디)로 이용
중임.

6) 기호(24) - 기호(26)
대장상 용도는 의원으로, 현황 3개호 일괄하여 임의로 경계벽을 설치하여 헬스장(상호 :
웰니스지 휘트니스)로 이용 중임.

7) 기호(27)
대장상 용도는 의원으로, 현황 학원(상호 : 아리엘 피아노학원)으로 이용 중임.

8) 기호(30)
대장상 용도는 서점으로, 현황 사무소로 이용 중임.

9) 기호(31)
대장상 용도는 서점으로, 현황 식당 집기류가 구비되어 있으나 영업은 안하는 상태임.

10) 기호(32), 기호(33)
대장상 용도는 사무실임.

11) 기호(34)
대장상 용도는 사무소로, 현황 식당 집기류가 구비되어 있으나 영업은 안하는 상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 소방설비, 기계식 주차설비 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 평지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 25미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-10-08)(대전태평초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

1) 기호(23)
대장상 용도는 의원으로, 현황 기구 필라테스 전문 스튜디오(상호 : 지움바디)로 이용
중임.

2) 기호(24) - 기호(26)
대장상 용도는 의원으로, 현황 3개호 일괄하여 임의로 경계벽을 설치하여 헬스장(상호 :
웰니스지 휘트니스)로 이용 중임.

3) 기호(27)
대장상 용도는 의원으로, 현황 학원(상호 : 아리엘 피아노학원)으로 이용 중임.




4) 기호(30)
대장상 용도는 서점으로, 현황 사무소로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

2) 별지 "사진용지"와 같이 대상물건 중 상당수에 유치권을 행사하고 있다는 안내문이 부착
되어 있고, 3층은 출입문이 폐문상태이며, 일부 호수는 유치권 침탈에 대한 법적분쟁이
있는 것으로 조사됨.

3) 별지 "사진용지"와 같이 기호(1) - 기호(3)은 집합건축물대장 상 용도가 상점이고, 별지
＂사진용지＂와 같이 경계를 명확하게 알아볼 수 있는 표지가 설치되어 있으며, 구분
점포별로 부여된 건물번호표지가 있음.

4) 별지 "사진용지"와 같이 기호(24) - 기호(26)은 벽체를 제거하고 일체로 이용 중이나,
건축물현황도상 철근콘크리트 기둥의 위치 및 각 벽면의 길이 등으로 물리적 복원은
가능하다고 판단됨.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-건물 외벽 등에 유치권 행사 현수막, 안내문 등이 게시되어 있음
-2025. 2. 5. 인덕건설 주식회사로부터 공사대금 금2,598,083,127원의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립여부는 불분명함
-2019. 1. 31.까지 공용부분에 대한 관리비 14,431,020원 미납된 상태임
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대전지방법원 2023타경4257 (4)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 인OOOOOOOO (인덕건설 주식회사로 추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 대전광역시 중구 태평동 395-1, 뉴삼부프라자 5층 509호

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 제5층

용도: 의료시설 (건축물대장상 주용도는 판매시설, 근린생활시설)

감정가: 1,387,000,000원

토지면적: 317.98㎡ (약 96.24평)

건물면적: 549.32㎡ (약 166.22평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복사건, 유치권, 유동화물건, 공동담보, 재매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 대전광역시 중구 태평동 소재 "태평초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통임. 남동측으로 폭 약 25미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(대전태평초등학교)임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 2015년 8월 28일 접수된 주식회사삼부에이 근저당권(780,000,000원)이며, 이 권리보다 늦게 등기된 대부분의 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 등기부 현황

총 등기부채권액은 5,665,700,000원임.

주요 권리사항 및 말소 예정 내역은 다음과 같음:

* 근저당권: 주식회사삼부에이 (780,000,000원, 2015-08-28), 이연복 (650,000,000원, 2015-08-28), 김영철 (1,050,000,000원, 2016-05-18), 조민홍 (800,000,000원, 2017-06-08), 이연복 (450,000,000원, 2017-12-20)

* 소유권이전청구권가등기: 위현숙 (2018-04-20)

* 압류: 공주세무서 (2018-07-17), 공주시 (2018-08-28), 중구(대전광역시) (2023-10-11), 대전지방검찰청공주지청검사 (2025-08-26)

* 가압류: 인덕건설 (386,600,000원, 2018-08-09), 이현숙 (400,000,000원, 2020-03-19), 인덕건설 (675,700,000원, 2023-02-28), 주식회사아이팝엔지니어링종합건축사사무소 (239,400,000원, 2023-09-26)

* 강제경매: 주식회사반석개발 (113,772,814원, 2020-03-09), 인덕건설주식회사 (476,428,893원, 2020-05-06), 김정국 (280,087,671원, 2020-06-12), 인덕건설주식회사 (904,554,195원, 2023-06-27)

* 임의경매: 김영철 (972,010,829원, 2020-05-14), 이에이에스제육차유동화전문 (302,451,252원, 2024-09-04)

* 기타: 근저당권 일부 이전 (조민홍, 2024-06-11), 근저당권부채권질권설정 (조아골프주식회사, 650,000,000원, 2025-01-17)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

별도로 명시된 권리는 없으나, 유치권은 매각으로 소멸되지 않을 수 있어 주의가 필요함.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 대항력 있는 임차인에 대한 정보는 명확히 기재되어 있지 않으나, 유치권 신고 내용과 연관된 채권자들이 존재함.

4. 상권분석

4.1. 건물 구성 및 현황

건축물대장상 주용도는 '판매시설, 근린생활시설'이나, 개별 호실은 상점, 의원, 서점, 필라테스 스튜디오, 헬스장, 학원, 사무소, 식당 등으로 복합 이용 중임. 해당 경매 물건은 5층 509호로, 감정평가상 용도는 '의료시설'로 분류되었음.

4.2. 주변 환경

주요 편의시설, 근린생활시설, 대규모 아파트 단지 및 학교 등이 혼재하여 유동인구 및 잠재적 수요 확보에 유리한 입지임.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

대상 물건 소재지 인근에 대전태평초등학교가 위치하며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있음.

5.2. 편의시설

대규모 아파트 단지 및 상업 시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

5.3. 혐오시설

주변 지역에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 조사되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 문제

* 건물 외벽 등에 유치권 행사 현수막 및 안내문이 게시되어 있음.

* 2025년 2월 5일 인덕건설 주식회사로부터 공사대금 2,598,083,127원에 대한 유치권 신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함. 유치권이 성립될 경우, 낙찰자가 이를 인수하여 부담하게 되므로 큰 위험 요소임.

* 과거에도 해당 건물(뉴삼부프라자)에서 시공사들의 유치권 분쟁 사례가 있었음.

6.2. 미납 관리비

2019년 1월 31일까지의 공용부분 관리비 14,431,020원이 미납된 상태이며, 낙찰자가 이를 인수할 가능성이 있음.

6.3. 공부상 용도와 현황 이용 불일치

일부 호실(필라테스 스튜디오, 헬스장, 학원, 사무소 등)은 대장상 용도와 현황 이용이 달라 원상복구 의무 또는 행정상의 문제가 발생할 수 있음.

6.4. 기타 특수 물건 정보

중복사건, 유동화물건, 공동담보, 재매각 등의 정보는 경매 절차의 복잡성과 권리 관계의 특수성을 나타내며, 추가적인 주의가 필요함.

6.5. 법적 분쟁 가능성

일부 호수에서는 유치권 침탈에 대한 법적 분쟁이 있는 것으로 조사되었으며, 3층은 출입문 폐문 상태로 내부 확인이 어려울 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구 태평동의 상업 지역에 위치한 복합 상가 건물 내 다수 호실을 포함하는 집합건물로, 감정가 13억 8천 7백만원의 대규모 경매 물건임. 입지상 학교 및 주거 단지가 인접하여 배후 수요 확보 가능성이 있으나, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

가장 큰 리스크 요인은 인덕건설 주식회사가 신고한 거액의 유치권(약 26억원) 성립 여부가 불분명하다는 점임. 이는 낙찰 후 막대한 추가 부담으로 이어질 수 있으며, 유치권의 법적 판단이 필수적임. 또한, 다수의 압류 및 경매 개시 결정 등 복잡한 권리 관계와 미납 관리비, 공부상 용도와 현황 이용 불일치 등의 추가 부담 요인이 존재함. 중복사건, 재매각 등의 특이사항은 경매 절차의 복잡성을 더함.

8. 투자 포인트

* 단지 내 상가 및 학교 인접으로 인한 잠재적 고정 수요 확보 가능성.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 인한 재산권 취득 용이성 (단, 권리 분석 및 현황 파악 선행 필수).

9. 예상 입찰가

본 물건은 유치권 성립 여부라는 매우 높은 불확실성과 잠재적 위험을 내포하고 있습니다. 인덕건설이 신고한 유치권 금액(약 26억원)은 감정가(약 13.8억원)를 훨씬 상회하므로, 유치권이 인정될 경우 낙찰자가 떠안아야 할 부담이 감정가를 초과할 가능성이 높습니다. 또한, 미납 관리비(약 1,443만원)도 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

따라서, 현재 단계에서는 명확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 유치권의 성립 여부에 대한 법적 검토 및 전문가의 면밀한 현장 조사가 반드시 선행되어야 합니다. 이러한 위험 요인들을 충분히 반영하여 보수적인 관점에서 신중하게 접근해야 하며, 투자 가능성은 유치권 문제 해결 여부에 따라 크게 달라질 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.