나이스옥션 법원경매 대전 2023타경4257 [2] 대전광역시 중구 태평동 395-1 뉴삼부프라자 5층501호 의료시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2023.10.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대전광역시 중구 태평동 소재 "태평초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
대규모 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건이 소재하는 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등
교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 제2층 제214호 외 33개호로서,

외벽 : 복합판넬 및 강화유리 등 마감
내벽 : 내부 인테리어 및 노출 콘크리트 등 마감임.

이용상태

1) 기호(1), 기호(3), 기호(5), 기호(7) - 기호(9), 기호(12), 기호(14)
대장상 용도는 상점임.

2) 기호(2)
대장상 용도는 상점으로, 현황 집기류가 보관되어 있음.

3) 기호(4), 기호(6), 기호(10), 기호(11), 기호(13), 기호(15) - 기호(18), 기호(28),
기호(29)
대장상 용도는 의원임.


4) 기호(19) - 기호(22)
대장상 용도는 서점임.

5) 기호(23)
대장상 용도는 의원으로, 현황 기구 필라테스 전문 스튜디오(상호 : 지움바디)로 이용
중임.

6) 기호(24) - 기호(26)
대장상 용도는 의원으로, 현황 3개호 일괄하여 임의로 경계벽을 설치하여 헬스장(상호 :
웰니스지 휘트니스)로 이용 중임.

7) 기호(27)
대장상 용도는 의원으로, 현황 학원(상호 : 아리엘 피아노학원)으로 이용 중임.

8) 기호(30)
대장상 용도는 서점으로, 현황 사무소로 이용 중임.

9) 기호(31)
대장상 용도는 서점으로, 현황 식당 집기류가 구비되어 있으나 영업은 안하는 상태임.

10) 기호(32), 기호(33)
대장상 용도는 사무실임.

11) 기호(34)
대장상 용도는 사무소로, 현황 식당 집기류가 구비되어 있으나 영업은 안하는 상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 소방설비, 기계식 주차설비 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 평지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 25미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-10-08)(대전태평초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

1) 기호(23)
대장상 용도는 의원으로, 현황 기구 필라테스 전문 스튜디오(상호 : 지움바디)로 이용
중임.

2) 기호(24) - 기호(26)
대장상 용도는 의원으로, 현황 3개호 일괄하여 임의로 경계벽을 설치하여 헬스장(상호 :
웰니스지 휘트니스)로 이용 중임.

3) 기호(27)
대장상 용도는 의원으로, 현황 학원(상호 : 아리엘 피아노학원)으로 이용 중임.




4) 기호(30)
대장상 용도는 서점으로, 현황 사무소로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

2) 별지 "사진용지"와 같이 대상물건 중 상당수에 유치권을 행사하고 있다는 안내문이 부착
되어 있고, 3층은 출입문이 폐문상태이며, 일부 호수는 유치권 침탈에 대한 법적분쟁이
있는 것으로 조사됨.

3) 별지 "사진용지"와 같이 기호(1) - 기호(3)은 집합건축물대장 상 용도가 상점이고, 별지
＂사진용지＂와 같이 경계를 명확하게 알아볼 수 있는 표지가 설치되어 있으며, 구분
점포별로 부여된 건물번호표지가 있음.

4) 별지 "사진용지"와 같이 기호(24) - 기호(26)은 벽체를 제거하고 일체로 이용 중이나,
건축물현황도상 철근콘크리트 기둥의 위치 및 각 벽면의 길이 등으로 물리적 복원은
가능하다고 판단됨.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-목록 23번은 대장상 용도는 의원이나, 현황기구 필라테스 전문 스튜디오로 이용중임
-목록 24~26은 대장상 용도는 의원이나, 임의로 경계벽을 설치하여 헬스장으로 이용중임
-건물 외벽 등에 유치권 행사 현수막, 안내문 등이 게시 되어 있음
-2025. 2. 5. 인덕건설 주식회사로부터 공사대금 금 2,598,083,127의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립여부는 불분명함
-2019. 1. 31.까지 공용부분에 대한 관리비 금 5,364,420원(501호), 금 2,628,140원(502호), 금 2,628,140원(503호), 금 7,673,900원(504호), 금 4,947,880원(508호)미납된 상태임
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 1 입지조건

* 소재지: 대전광역시 중구 태평동 395-1번지, 뉴삼부프라자 내 일부 호실

* 주변 환경: 북서측 인근에 태평초등학교가 위치하며, 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남동측으로 폭 약 25미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(대전태평초등학교)에 해당합니다.

1. 2 권리분석

* 말소기준권리: 을1, 2015-08-28 근저당권 (주식회사삼부에이)입니다. 등기부상 모든 권리(근저당, 압류, 가압류, 강제경매, 임의경매 등)는 말소될 예정입니다.

* 현재 진행 중인 경매는 인덕건설 주식회사로부터 신청된 강제경매(2023타경4257)입니다.

* 채권자: 인덕건설 주식회사

* 총 등기부채권액: 5,013,679,726 원 (이는 과거 등기되었던 권리들의 총합계이며, 현재 말소 예정입니다.)

* 임차인 현황:

* 강 : 2021년 6월 18일 전입, 보증금 및 차임 0원, 대항력 없음.

* 박 : 전입 일자 미등재, 보증금 및 차임 0원, 대항력 없음.

* 인수되는 보증금: 0 원.

* 특이사항 (잠재적 인수 부담):

* 공사대금 2,598,083,127원의 유치권 신고가 인덕건설 주식회사로부터 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 이 유치권의 인수 여부는 면밀한 법적 검토가 필요합니다.

* 건물 외벽 등에 유치권 행사 현수막, 안내문 등이 게시되어 있어 유치권 존재 가능성을 시사합니다.

* 501호, 502호, 503호, 504호, 508호에 대한 공용부분 관리비 총 23,242,400원이 미납된 상태입니다. (2019년 1월 31일 기준)

* 본 물건은 중복사건, 유치권, 유동화물건, 공동담보, 재매각 물건에 해당합니다.

1. 3 상권분석

* 본 물건이 소재하는 뉴삼부프라자는 대전광역시 중구 태평동의 중심 상업지역에 위치하고 있습니다.

* 주변에 대규모 아파트 단지가 밀집하여 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 건물은 판매시설 및 근린생활시설로 건축되어 다양한 업종의 입점이 가능하며, 유동인구 및 접근성이 양호합니다.

* 인근에 태평초등학교가 있어 교육 관련 시설로서의 잠재력도 있습니다.

1. 4 생활정보

* 교통: 건물 바로 인근에 버스 정류장이 위치하며, 차량 접근성이 우수하여 대중교통 및 자가용 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 상가 및 대규모 아파트 단지를 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육: 북서측으로 태평초등학교가 위치하며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 교육 관련 시설로서의 안정성이 있습니다.

1. 5 잠재적 리스크

* 유치권 성립 여부 불분명: 인덕건설 주식회사가 신고한 25억 9천여만원의 공사대금 유치권 성립 여부가 불확실하여, 낙찰 후 인수 여부에 대한 법적 리스크가 존재합니다.

* 등기부상 용도와 현황 이용 용도 불일치:

* 501호: 대장상 의원 → 현황 필라테스 전문 스튜디오 (지움바디)

* 502호~504호: 대장상 의원 → 현황 3개 호 일괄 헬스장 (웰니스지 휘트니스)

* 507호(추정): 대장상 의원 → 현황 학원 (아리엘 피아노학원)

* 506호(추정): 대장상 서점 → 현황 사무소

* 이러한 용도 변경 및 내부 구조 변경은 원상복구 의무 발생 또는 추가적인 공사 비용을 초래할 수 있습니다.

* 미납 관리비: 501호, 502호, 503호, 504호, 508호의 공용부분 관리비 총 23,242,400원이 미납 상태입니다. (2019년 1월 31일 기준) 관리비 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.

* 복잡한 권리 관계: 중복 사건, 유동화 물건, 공동담보, 재매각 등의 이력이 있어 권리 분석 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 현장 상황: 3층 출입문 폐문 및 일부 호수 유치권 침탈 법적 분쟁 조사 결과 등으로 보아, 현장 확인 및 이해관계자 조사가 필수적입니다.

1. 6 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구 태평동 뉴삼부프라자 내 다수의 호실을 포함하는 대규모 경매 물건으로, 감정가는 21억 7천여만원입니다.

양호한 입지 조건과 풍부한 잠재적 배후 수요를 갖추고 있으나, 공사대금 유치권 성립 여부 불분명, 등기부상 용도와 현황 용도 불일치, 미납 관리비 등 해결해야 할 복합적인 리스크 요인이 다수 존재합니다.

특히, 유치권은 낙찰자가 인수할 가능성이 있어 철저한 법적 검토가 필요합니다.

이러한 리스크를 감안하더라도, 4,423.63㎡ (약 1,338평)에 달하는 대규모 면적을 활용하여 다양한 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

투자를 고려하시는 분께서는 반드시 현장 조사, 유치권 및 관리비 관련 추가 확인, 법률 전문가와 상담을 통해 잠재적 위험을 최소화하시기 바랍니다.

1. 7 투자 포인트

* 대규모 면적 활용: 4,423.63㎡ (약 1,338평)에 이르는 넓은 면적을 활용하여 대형 상업시설, 병원, 학원 등 다양한 목적으로 개발하거나 임대 사업을 추진할 수 있습니다.

* 양호한 입지: 대규모 아파트 단지 인근에 위치하여 안정적인 수요를 확보할 수 있으며, 주요 도로에 접해 있어 교통 접근성이 뛰어납니다.

* 경쟁력 있는 가격 가능성: 복잡한 권리 관계 및 유치권 등의 위험 요인으로 인해 일반 투자자들의 참여가 제한될 수 있으며, 이를 극복할 경우 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 안정적인 건축물: 1986년 준공된 철근콘크리트 구조의 건물로, 건축적 내구성이 검증된 편입니다.

1. 8 예상 입찰가

본 물건의 최저 매각 가격은 공개되지 않았으나, 감정가 2,172,000,000원을 기준으로 고려될 수 있습니다.

하지만, 유치권 성립 여부 불분명, 용도 불일치로 인한 원상복구 비용 발생 가능성, 미납 관리비 등의 잠재적 위험 요인을 감안할 때, 감정가 대비 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

인수되는 임차인 보증금이 0원이므로 이에 대한 부담은 없습니다.

정확한 예상 입찰가는 현장 조사, 권리 분석, 주변 시세 조사, 유치권 및 관리비 관련 추가 확인 등을 통해 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가격을 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.