나이스옥션 법원경매 청주 2024타경5908 [2] 충청북도 진천군 진천읍 장관리 3-26 주로 1층 109호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2024타경5908 [2] 충청북도 진천군 진천읍 장관리 3-26 주로 1층 109호 근린생활시설 경매

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청주지방법원 경매6계 2024타경5908 | 소재지: 충청북도 진천군 진천읍 진광로 97-12, 1층 109호 (주로) | 감정가: 472,000,000원 | 최저가: 231,280,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 청주지방법원 2024타경5908 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 청주지방법원 2024타경5908 (2)

소재지: 충청북도 진천군 진천읍 장관리 3-26 주로 1층 109호

용도: 근린생활시설

감정가: 472,000,000원

토지면적: 42.36㎡ (약 12.81평)

건물면적: 133.98㎡ (약 40.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 주OOOOOOOOO

채권자: 익OOOOOOO

특이사항: 일괄매각. 목록 2와 목록 3은 벽체 구분 없이 이용 중.

1.2. 입지조건

본건은 충청북도 진천군 진천읍 장관리 소재 "진천소방서" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 공장, 아파트 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다. 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다. 남측으로 왕복 2차선 포장도로에 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 일반적인 임의경매의 경우 선순위 권리는 말소되는 것이 원칙입니다. 다만, 경매 진행 시 예상치 못한 권리 관계가 발생할 수 있으므로, 최종 입찰 전 전문가를 통한 정밀 권리 분석이 필수적입니다. 현재까지 제공된 정보상으로는 특별히 문제 될 만한 중대한 권리 사항은 파악되지 않았습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 진천읍 장관리는 근린생활시설, 공장, 주거 시설이 혼재된 지역으로, 지역 내 유동인구 및 소비력을 고려한 상권 분석이 필요합니다. 본건은 과거 복권판매점으로 이용되었던 것으로 보이며, 현재는 공실 상태입니다. 또한, 목록 2와 3호는 경계 벽 없이 '튼상가' 형태로 음식점으로 이용되었던 것으로 파악되나, 현재 영업이 중단된 상태입니다. 이러한 상태는 향후 임차인 모집 및 업종 변경 시 고려해야 할 사항입니다. 주변에 다양한 형태의 상가와 시설이 있어 잠재적인 고객 흡수가 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

진천소방서가 인근에 위치하여 치안 및 안전 측면에서 긍정적입니다. 또한, 간선도로가 가까워 시내외 이동이 편리하며, 진천읍 생활권 내에 있어 기본적인 편의 시설 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

건물 이용 상태 불일치: 집합건축물대장상 부동산중개사무소, 세탁소로 등재된 호실이 현황 음식점으로 이용되었던 점, 그리고 경계 벽 없이 '튼상가'로 이용된 점은 추후 업종 변경이나 개별 임대 시 내부 구조 변경이나 인테리어에 추가적인 비용이 발생할 수 있음을 시사합니다.

공실 위험: 현재 공실 상태로, 빠른 시일 내에 임차인을 확보하지 못할 경우 공실로 인한 수익 공백이 발생할 수 있습니다.

건물 노후화 및 관리: 4층 건물 내 1층 일부 호실이므로, 건물 전체의 관리 상태 및 향후 발생할 수 있는 유지 보수 비용을 고려해야 합니다.

토지 이용 계획: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 상업용지, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으나, 가축사육제한구역에 포함되어 있어 특정 업종의 입점이 제한될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 진천군 진천읍의 주요 시설(진천소방서) 인근에 위치하며, 차량 접근성이 양호한 근린생활시설입니다. 현재 공실 상태이며 일부 내부 변경이 필요한 부분이 있으나, '튼상가' 형태는 다양한 업종으로의 활용 가능성을 열어줍니다. 주변 상권과의 연계 및 지역 개발 잠재력을 고려할 때, 합리적인 가격으로 취득 시 충분한 투자 가치를 가질 수 있습니다. 다만, 상세한 현황 조사와 철저한 권리 분석, 그리고 향후 수익성 검토가 선행되어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

입지: 진천소방서 인근으로 인지도 및 접근성이 우수하며, 주변 상업 및 주거 지역과의 연계성이 기대됩니다.

활용도: '튼상가' 형태는 기존의 구분 없이 넓은 공간 활용이 가능하며, 소형 음식점, 카페, 소매점 등 다양한 업종 전환에 유리합니다.

가격 메리트: 경매 특성상 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

지역 개발 가능성: 진천군은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 상권 활성화 및 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

청주지방법원 경매6계