나이스옥션 법원경매 청주 2025타경443 [1] 충청북도 괴산군 청안면 문방리 428-2 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2025타경443 [1] 충청북도 괴산군 청안면 문방리 428-2 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

청주지방법원 경매6계 2025타경443 | 소재지: 충청북도 괴산군 청안면 문방리 428-2 | 감정가: 407,908,600원 | 최저가: 139,912,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 청주지방법원 2025타경443 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

물건 요약

본 물건은 충청북도 괴산군 청안면 문방리 428-2에 위치한 근린생활시설로서, 토지면적 1917.00㎡ (약 579.87평), 건물면적 346.80㎡ (약 104.91평) 규모입니다. 감정가는 407,908,600원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 본 경매 건은 부동산 임의 경매로 진행되며, 농지취득자격증명이 요구되는 특이사항이 있습니다.

기본 정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경443 (1)

소재지: 충청북도 괴산군 청안면 문방리 428-2

용도: 근린생활시설

감정가: 407,908,600원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 주OOOOOOOOOOOOO

채무자: 하OO

채권자: 증OOOOOO

토지 현황

토지면적: 1917.00㎡ (약 579.87평)

토지 지분율: (정보 불명확, 본건 전체 면적으로 간주)

토지 제시외면적: 0.00㎡

위치 및 주위환경: 본건은 괴산군 청안면 문방사거리 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 환경은 보통입니다.

형태 및 이용상태: 본건 토지(1)은 제2종근린생활시설 건부지 등으로, (3)은 창고시설 건부지 등으로, (5, 6)은 제시외 건물 부지 등으로, (7)은 농경지 등으로 이용 중입니다. 본건(1)은 공부상 지목이 잡종지이나 현황은 대 등이며, (5, 6)은 공부상 지목이 전이나 현황은 부지 등입니다.

인접 도로상태: 본건(1, 3, 5, 6)은 북동측 노폭 7미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 본건(7)은 지적상 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

- 본건(1, 5, 6): 농림지역, 가축사육제한구역(300M 이내 소,말,양,사슴), 농업진흥구역, 접도구역.

- 본건(3): 농림지역, 가축사육제한구역(500M 이내 젖소), 농업진흥구역, 접도구역.

- 본건(7): 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(500M 이내 젖소), 영농여건불리농지.

건물 현황

건물면적: 346.80㎡ (약 104.91평)

건물 지분율: (정보 불명확, 본건 전체 면적으로 간주)

건물 제시외면적: 827.00㎡

구조 및 이용상태:

- 본건(2-제2종근린생활시설): 경량철골구조 단층 건물로 제2종근린생활시설 등으로 이용 중입니다.

- 본건(2-창고): 블록조 단층 건물로 현재 휴게실 등으로 이용 중이며, 공부상 창고입니다.

- 본건(4): 일반철골구조 단층 건물로 창고시설 등으로 이용 중입니다.

설비내역: 본건(2) 및 (4) 건물 모두 급배수 및 전기 설비가 갖추어져 있습니다.

부합물 및 종물: 별첨 도면 참조 (제시외 건물 827.00㎡ 포함)

감정평가 요약

토지감정 요항표:

- 위치 및 주위환경: 문방사거리 남동측 근거리에 위치, 주택, 농경지, 임야 혼재 지역으로 환경 보통.

- 교통상황: 차량 통행 가능, 인근 버스정류장 및 간선도로 소재하여 교통상황 보통.

- 형태 및 이용상태: 부정형 토지, 제2종근린생활시설, 창고시설, 제시외건물 부지, 농경지 등으로 이용 중.

- 인접 도로상태: 북동측 7미터 내외 포장도로 접(1,3,5,6), 맹지(7).

- 토지이용계획 및 제한상태: 농림지역, 계획관리지역 등 다양한 용도지역 및 제한사항 존재.

건물감정평가 요항표:

- 건물 구조: 경량철골구조, 블록조, 일반철골구조의 단층 건물들로 구성.

- 이용상태: 제2종근린생활시설, 창고시설, 휴게실 등으로 이용 중.

- 설비내역: 기본적인 급배수 및 전기 설비 갖춤.

입지조건

본 물건은 괴산군 청안면의 문방사거리 인근에 위치하여 기본적인 접근성은 양호한 편입니다. 주변은 농경지와 임야, 주택 등이 혼재된 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다. 차량을 이용한 이동이 편리하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다. 다만, 도시 지역의 편의 시설보다는 농촌 지역의 특성을 가진 입지입니다.

권리분석

본 물건은 부동산 임의 경매로, 채권자의 신청에 의해 진행되는 경매입니다. 일반적으로 임의 경매의 경우, 최고가 매수인이 부동산을 취득하면 대부분의 선순위 권리(근저당, 가압류 등)는 소멸됩니다. 그러나 인수되는 권리가 있는지 반드시 확인이 필요합니다.

가장 중요한 사항은 "농지취득자격증명"입니다. 본 물건의 일부 토지(목록 5)는 농지이므로, 입찰자는 관할 행정기관에서 농지취득자격증명을 발급받을 수 있는지 미리 확인해야 합니다. 만약 발급받지 못할 경우, 낙찰받더라도 계약 이행이 불가능하여 입찰 보증금이 반환되지 않을 수 있습니다.

상권분석

본 물건의 용도는 근린생활시설로, 주변 지역의 생활 편의를 제공하는 상가 또는 소규모 사업장으로 활용될 수 있습니다. 현재 주변이 농경지, 임야, 주택 등이 혼재하는 지역임을 감안할 때, 상권 형성은 해당 지역 주민 및 농업 활동 종사자들을 대상으로 할 것으로 예상됩니다. 문방사거리 인근에 위치하여 유동인구가 어느 정도 있을 수 있으나, 대규모 상권이나 번화가를 기대하기는 어렵습니다. 향후 개발 가능성은 지역의 발전 계획 및 인구 변화 추이에 따라 달라질 수 있습니다.

생활정보

인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 차량을 이용하면 괴산군청이나 인근 읍면 소재지의 생활 편의 시설(마트, 병원, 관공서 등)을 이용할 수 있습니다. 주변이 농경지와 임야로 둘러싸여 있어 조용하고 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있으나, 도심의 편리함과는 거리가 있을 수 있습니다.

잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명 필수: 목록 5번 토지가 농지이므로, 농지취득자격증명 미발급 시 입찰 보증금 미반환 위험이 있습니다. 반드시 입찰 전 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

2. 제시외 건물 포함: 제시외 건물(827.00㎡)이 포함되어 있어 실제 이용 및 관리에 추가적인 고려가 필요합니다.

3. 맹지(토지 7번): 토지 7번은 지적상 맹지이므로, 별도의 통행로 확보 방안을 고려해야 합니다.

4. 제한사항: 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역 등 각종 법적 제한이 많아 향후 건축 또는 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

5. 도로 상황: 제시된 도로 정보 외에 실제 현황, 법적 성격, 소유 관계 등에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

6. 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본 물건과 인접하여 특별히 문제될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 대부분 농경지, 임야, 주택 등 주거 및 농업 관련 시설로 파악되었습니다.

종합 의견

본 물건은 괴산군 청안면의 농촌 지역에 위치한 근린생활시설 및 창고 시설입니다. 자연환경이 좋고 교통 접근성이 나쁘지 않으나, 농지취득자격증명 요구, 맹지, 각종 법적 제한 등 여러 고려사항이 존재합니다. 제시외 건물 포함 등 실제 이용 가치와 현황 파악을 위한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 투자 가치는 해당 물건의 용도에 맞는 사업 계획 수립과 지역 개발 가능성을 면밀히 검토한 후에 판단해야 합니다.

투자 포인트

1. 농지 외 토지 활용: 근린생활시설 및 창고 시설로서의 기존 용도를 활용하거나, 지역 특성에 맞는 새로운 사업 아이템 발굴 가능성이 있습니다.

2. 일괄 매각 장점: 토지와 건물이 일괄 매각되어 별도의 명도나 협상이 필요 없을 수 있습니다.

3. 저평가 가능성: 농촌 지역 물건 특성상, 경매를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다. (단, 권리 및 물건 상태에 대한 철저한 분석 필요)

4. 주말농장 또는 펜션 부지 활용: 만약 농지취득자격증명 발급이 가능하다면, 일부 토지를 농업 또는 주말농장, 펜션 등으로 활용하는 방안도 고려해볼 수 있습니다.

법원 정보

청주지방법원 경매6계