나이스옥션 법원경매 안산 2024타경71202 [1] 경기도 안산시 단원구 고잔동 526-3 센트럴파크그랑베르 5층507호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지니 · 평가일 2024.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 안산시 단원구 고잔동 소재 "안산시청" 남서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 공공청사, 대학병원 및 대규모 업무시설 등이 소재한 중심상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하고 남서측 근거리에
고잔역(지하철4호선,수인분당선)이 위치하는 바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층 지상25층 중 제5층 제507호로서,
(사용승인:2018.03.20)
외벽: 복합판넬붙임 및 벽돌붙임 마감 등.
내벽: 벽지도배 마감 등.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에의한 개별난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 70m의 도로와 접하나 본 건 차량 진입은 북동측 노폭 약 6m의 진입도로를 통함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 중요시설물보호지구(공용),
지구단위계획구역, 광로1류(폭 70m 이상)(주간선도로)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대
기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역
<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 안산지원 2024타경71202 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 단원구 고잔동 526-3 센트럴파크그랑베르 5층507호

* 건물명: 센트럴파크그랑베르

* 용도: 오피스텔

* 건물 내역:

* 층수: 5층 (총 25층)

* 사용승인일: 2018년 03월 20일

* 감정가: 108,000,000원

* 토지 면적: 4.58㎡ (약 1.39평)

* 건물 면적: 23.22㎡ (약 7.02평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 강OO

1.1. 입지조건

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* 본 건은 경기도 안산시 단원구 고잔동 소재 "안산시청" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 공공청사, 대학병원 및 대규모 업무시설 등이 소재한 중심상가지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

* 차량 출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하고 남서측 근거리에 고잔역(지하철 4호선, 수인분당선)이 위치하는 바, 제반 교통상황은 보통입니다.

* 남측으로 노폭 약 70m의 도로와 접하나, 본 건 차량 진입은 북동측 노폭 약 6m의 진입도로를 통해 이루어집니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 수원지방법원 안산지원 2024타경71202 강제경매개시결정 (2024년 12월 16일 접수)

* 선순위 임차인 현황:

* 임차인: 강소영

* 보증금: 42,900,000원

* 차임: 0원

* 전입일자 (사업일자): 2018년 05월 04일

* 확정일자: 2018년 05월 04일

* 대항력: 있음

* 등기사항: 을1 주택임차권 (2024년 01월 05일 등기), 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

* 임차인: 장성준

* 보증금: 95,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자 (사업일자): 2023년 10월 26일

* 확정일자: 2023년 10월 06일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025년 01월 06일

* 인수 보증금: 강소영의 보증금 42,900,000원은 매수인이 인수해야 합니다. (제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보는 위 인수 권리 내용과 상이하므로, 강소영의 보증금 42,900,000원을 인수 기준으로 판단합니다.)

* 특이사항: 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인(강소영) 존재.

1.3. 상권분석

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* 본 건이 위치한 지역은 안산시청 인근 중심상가지대로, 오피스텔, 공공청사, 대학병원, 대규모 업무시설이 밀집되어 있어 유동인구 및 배후 수요가 풍부합니다.

* 교통망으로는 고잔역(4호선, 수인분당선) 이용이 용이하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 최근 매매 정보 (JSON 분석 기반, 2026년 기준 추정치):

* 2026년 7월, 16층: 88,000,000원

* 2026년 7월, 12층: 83,000,000원

* 2026년 5월, 10층: 86,000,000원

* 이를 종합하면, 최근 시세는 약 83,000,000원 ~ 88,000,000원 수준으로 파악됩니다. (제공된 JSON 데이터의 거래 시점이 미래 시점으로 표기되어 있어, 실제 거래가와는 차이가 있을 수 있습니다.)

1.4. 생활정보

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* 주변 생활 편의시설: 안산시청, 대규모 업무시설, 병원 등이 인접해 있어 행정, 업무, 의료 서비스 이용이 편리합니다.

* 주거 환경: 오피스텔 밀집 지역으로 젊은 직장인이나 1인 가구에게 적합한 환경입니다.

* 건축물 정보 (JSON 분석 기반):

* 건축 연도: 2018년

* 주구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 3층 ~ 지상 25층

* 세대수: 총 401호

1.5. 잠재적 리스크

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* 선순위 임차인 보증금 인수: 임차인 강소영의 보증금 42,900,000원은 매수인이 인수해야 하는 금액이므로, 이를 반드시 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 임차인 장성준의 배당 가능성: 임차인 장성준(보증금 95,000,000원)의 배당 신고일자가 2025년 01월 06일로, 본 경매 절차 진행 상황에 따라 보증금 전액 또는 일부를 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다.

* 임대 관계 미상: '기타 참고사항'에 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 추가적인 임대차 현황 파악이 필요할 수 있습니다. (단, 본건 등기부 및 임차인 현황 상 파악된 임차인은 위 두 명입니다.)

1.6. 종합 의견

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본 물건은 안산시 중심상업지구 내 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 입지 및 편의성 측면에서 우수한 장점을 가지고 있습니다. 하지만, 최우선 변제권이 없는 선순위 임차인 강소영의 보증금 42,900,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 중대한 부담이 있습니다. 또한, 임차인 장성준의 보증금 95,000,000원이 배당되지 못할 경우 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있어, 권리 분석을 매우 신중하게 진행해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 초역세권 입지: 고잔역(4호선, 수인분당선) 도보 거리로 출퇴근 및 이동이 매우 편리합니다.

* 중심상업지구의 배후 수요: 안산시청, 대규모 업무시설, 병원 등이 밀집되어 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 비교적 신축 건물: 2018년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 내부 시설의 노후화가 적습니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 감정가 대비 최근 실거래가 수준이 낮게 형성되어 있으며, 인수 보증금을 고려하더라도 합리적인 입찰가를 산정할 경우 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 주변 지역 개발 호재: (제공된 정보 없음. 주변 개발 계획 등을 추가로 조사할 경우 투자 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.)

1.8. 예상 입찰가

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최근 시세: 83,000,000원 ~ 88,000,000원 (JSON 데이터 기반, 2026년 기준)

인수 보증금 (강소영): 42,900,000원

본 건의 경우, 매수인이 강소영의 보증금 42,900,000원을 인수해야 하므로, 실제 낙찰자가 지불해야 할 총액은 '입찰가 + 42,900,000원'이 됩니다. 이 총액이 최근 시장가치(83,000,000원 ~ 88,000,000원)를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 매수인이 순수하게 지불하는 입찰가는 다음과 같은 범위로 예상됩니다.

* 예상 입찰가: 45,000,000원 ~ 60,000,000원

이 예상 입찰가 범위 내에서 입찰 시, 낙찰자가 부담할 총액은 87,900,000원 ~ 102,900,000원 수준이 될 수 있습니다. 임차인 장성준의 보증금 95,000,000원의 배당 여부 및 최종 낙찰가를 결정하기 전에 이 부분을 면밀히 확인하시기 바랍니다.

주변에 혐오시설이나 환경을 저해할 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.