나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51069 [1] 경기도 안산시 상록구 월피동 507-3 예원아트빌 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 약수 · 평가일 2025.02.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 월피동 소재""광덕초등학교""북측 인근에 위치하며, 부근은
다세대주택 및 단독주택 등이 밀집하고 있는 주택지대로서 주위환경 보통임.

교통상황

인근에 시내버스 등이 운행하고 있어 대중교통사정등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 5층 501호로서
외벽 : 대리석, 적연와 및 적타일 마감 등.
내벽 : 세멘몰탈위 페인팅, 벽지도배 및 실내장식마감.
창호 : 하이새시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 ""내부구조도"" 참조)으로 이용 중임.

설비내역

개별 가스보일러 난방설비이며, 급.배수, 위생설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형으로 부근지대 및 인접도로와 대체로 등고평탄하며 다세대주택 건물부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

동남측으로 폭 6m 정도의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭8m미만)(접합), 가축사육
제한구역, 상대보호구역(광덕초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관
리지역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

배당금으로 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 주택도시보증공사의 대항력포기확약서가 2026. 1. 13.에 제출되었음
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 안산지원 2025타경51069 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 월피동 507-3 예원아트빌 5층501호

건물 용도: 다세대주택

건물 사용승인일: 2011년 9월 30일

토지 면적: 21.80㎡ (약 6.6평)

건물 면적: 41.22㎡ (약 12.5평) - 전용면적

감정가: 123,000,000원 (일억 이천삼백만원)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

위치: 경기도 안산시 상록구 월피동 소재 '광덕초등학교' 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경: 본건은 다세대주택 및 단독주택이 밀집한 주택지대에 위치하며, 주변 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통: 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

도로 접근성: 동남측으로는 폭 약 6m의 포장도로와 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

토지 이용 계획: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭8m미만) 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(광덕초등학교) 등 각종 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 2월 6일 광명세무서장의 압류 등기(갑6)가 말소기준권리가 됩니다.

매각으로 소멸되는 권리:

* 주택임차권 (김혜정, 120,000,000원, 전입 2021-11-18, 확정 2021-11-01): 등기부상 말소 예정입니다.

* 강제경매 (주택도시보증공사, 120,000,000원): 본 경매 절차에 해당합니다.

* 압류 (광명세무서장, 2023-02-06): 말소기준권리입니다.

* 압류 (안산시, 2024-10-14)

인수되는 권리: 본 건의 경우, 모든 권리가 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되어 매수인이 인수해야 할 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 강춘희

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-04-08

* 대항력: 없음

* 비고: 매수인의 인수 부담 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사 (김혜정)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-18

* 확정일자: 2021-11-01

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권(을3)은 말소 예정이며, 주택도시보증공사로부터 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 확약서가 제출되어 매수인의 인수 부담이 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 기능이 중심이 되는 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 광덕초등학교가 소재하여 학군 관련 수요가 존재합니다. 상업 시설은 주로 지역 주민을 대상으로 하는 근린 생활 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 접근성은 양호한 편입니다.

교육시설: 본건 북측에 광덕초등학교가 있어 자녀 교육에 편리할 수 있습니다.

주변 부동산 시세: 최근 인근 월피동 지역에서 거래된 다세대주택 실거래 사례를 분석한 결과, 면적 72.29㎡~76.34㎡의 경우 건축 연도 2013년~2015년에 193,000,000원 ~ 205,000,000원 선에서 거래되었습니다. 본건(41.22㎡, 2011년 건축)은 면적이 작지만 건축 연도가 비교적 유사하여, 시세 대비 합리적인 가치를 형성할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG의 대항력 포기 확약: 주택도시보증공사가 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 점은 매수인의 부담을 덜어주지만, HUG와 관련된 복잡한 채권 관계가 있었음을 시사합니다.

등기부상 권리 확인: 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 최종 잔금 납부 전 등기부등본 및 관련 서류를 재확인하여 예상치 못한 권리 변동이나 말소 누락이 없는지 확인해야 합니다. (현 시점에서는 모든 권리가 소멸될 것으로 보입니다.)

1.6. 종합 의견

안산시 상록구 월피동에 위치한 예원아트빌 5층 501호는 41.22㎡의 소형 다세대주택입니다. 권리분석 결과, 말소기준권리보다 후순위인 주택임차권 및 강제경매 등기 등이 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리상 안전합니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로서 본 경매를 진행하며, 김혜정 씨 명의의 임차권은 대항력이 없으며 HUG로부터 잔존 임대차보증금 관련 권리 포기 확약서가 제출되어 매수인이 인수할 보증금은 없습니다. 감정가 123,000,000원은 주변 시세 및 물건의 특성을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

권리관계가 명확하여 낙찰 후 별도의 인수 부담이 없습니다.

소형 면적으로 소액 투자 또는 1인 가구 실수요자에게 적합한 투자처입니다.

인근 주택가 내 위치하여 안정적인 주거 수요가 기대됩니다.

주택도시보증공사(HUG)의 적극적인 인수조건 변경으로 매수인의 불안감을 해소하고 원활한 매각을 지원하고 있습니다.

1.8. 주변 혐오시설 조사

주변 지역 조사 결과, 광덕초등학교와 인접한 주거 밀집 지역으로, 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 123,000,000원

최저 매각 가격 (1차 경매 기준): 123,000,000원

주변 시세 분석: 인근 유사 면적(약 40~45㎡) 다세대주택의 예상가를 산출하기 위해, 주변 70㎡+ 다세대주택의 단위 면적당 가격(약 2,500,000원 ~ 2,800,000원/㎡)을 적용하면, 41.22㎡ 기준 예상 가격은 약 103,050,000원 ~ 115,416,000원 범위로 추정됩니다.

종합 의견: 본 건은 권리상 매우 안전하고 HUG의 지원이 있는 점 등을 고려할 때, 1차 경매에서 감정가 근처까지 입찰이 이루어질 가능성이 있습니다. 본 건은 '인수 보증금'이 0원이므로, 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정됩니다.

특별 매각 조건으로 매수 신청 보증금이 최저 매각 가격의 20%인 점을 유의해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 123,000,000원

최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.