나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63711 [1] 경기도 파주시 목동동 997-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

1. 일괄매각. 지분매각. 제시외 건물 포함
2. 이 사건 매각대상 중 건물의 공유지분은 2호(건물 정면에서 바라보면 우측)를 구분소유하기 위한 공유지분이라는 배당요구권자 김보경의 주장이 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경63711 (1)

소재지: 경기도 파주시 목동동 997-5

용도: 단독주택

감정가: 1,124,581,280원

토지면적: 275.60㎡ (약 83.37평)

토지지분: 275.6㎡ (약 83.37평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 375.82㎡ (약 113.70평)

건물지분: 187.91㎡ (약 56.84평)

건물 제시외면적: 90.80㎡ (약 27.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

특이사항: 중복사건, 공동담보, 대항력있는임차인

주의사항: 1. 일괄매각. 지분매각. 제시외 건물 포함. 2. 이 사건 매각대상 중 건물의 공유지분은 2호(건물 정면에서 바라보면 우측)를 구분소유하기 위한 공유지분이라는 배당요구권자 김 의 주장이 있음.

1.1. 입지조건

경기도 파주시 목동동 997-5에 소재하고 있으며, 해당 지역은 신도시 개발과 함께 주거 지역으로 형성되고 있는 곳입니다. 주변 교통, 상업 시설, 생활 편의 시설 등에 대한 추가적인 조사가 필요하나, 일반적으로 운정신도시 등 주변 택지 개발 지구의 인프라를 공유할 수 있는 입지적 이점을 가질 수 있습니다. 다만, 정확한 입지 가치는 주변 편의시설, 교육 시설, 교통 접근성 등에 따라 달라질 수 있습니다. 주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 파악되지 않았으나, 현장 방문을 통해 반드시 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-13

* 확정일자: 2021-12-16

* 배당신고일자: 2024-01-09

* 대항력: 있음

* 비고: 물건명세서상 을구 5번 임차권등기는 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 300,000,000원의 보증금은 매수인이 인수할 가능성이 높습니다.

* 말소기준권리 및 소멸/인수되는 권리

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2024년 3월 11일 접수된 김 의 가압류(갑18)입니다. 이보다 늦게 접수된 모든 권리(갑22, 갑23, 갑24, 갑25, 갑26, 갑27)는 매각으로 소멸됩니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리는 2023년 3월 3일 접수된 김영진의 근저당권(을4)입니다. 이보다 늦게 접수된 모든 갑구 권리(갑9, 갑12, 갑14, 갑17, 갑18, 갑19, 갑20, 갑21)는 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리는 을구 5번 김 의 주택임차권(보증금 300,000,000원)입니다.

* 특이사항 및 주장

* 건물 지분에 대한 김 의 구분소유 주장: 이 사건 매각 대상 중 건물의 공유지분이 특정 호실(2호)을 구분소유하기 위한 공유지분이라는 김 의 주장이 있어 소유권 분쟁의 소지가 있습니다. 이는 투자 시 매우 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

* 중복사건, 공동담보: 복수의 경매 사건이 중복으로 진행되거나 공동 담보로 묶여 있을 가능성이 있어 권리관계가 복잡할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 해당 물건과 유사한 단지(운정신도시라피아노)의 다세대 주택 거래 사례가 있습니다.

* 2025년 6월 25일 거래: 68,000,000원 (전용면적 77.86㎡)

* 2025년 12월 11일 거래: 82,000,000원 (전용면적 78.25㎡)

* 2025년 12월 1일 거래: 65,800,000원 (전용면적 77.48㎡)

이는 단위 면적당 약 85만 원에서 105만 원 수준의 시세를 형성하고 있습니다. 그러나 본건은 단독주택으로서 토지 면적과 건물 지분 면적이 제공된 다세대 주택 사례보다 훨씬 크고, 감정가가 11억 원을 상회하여 직접적인 비교는 어렵습니다. 제공된 시세 정보는 주변 지역의 전반적인 부동산 가격 수준을 파악하는 참고 자료로 활용할 수 있습니다. 감정가 대비 시세 반영 정도는 추가 분석이 필요합니다.

1.4. 생활정보

해당 물건의 소재지는 파주시 목동동으로, 신흥 주거지역으로 발전하고 있는 지역으로 파악됩니다. 주변에는 주거 단지들이 분포하고 있으며, 운정신도시 등 대규모 택지 개발 지구와 인접해 있어 관련 생활 편의시설(마트, 병원, 학교, 대중교통 등) 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 정확한 생활 편의시설 접근성은 현장 답사를 통해 상세히 파악해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 300,000,000원의 보증금 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

* 건물 지분 관련 소유권 분쟁: 김 의 건물 지분(2호 구분소유 주장)에 대한 주장은 소유권 확보에 심각한 장애가 될 수 있으며, 법적 분쟁으로 이어질 가능성이 높습니다.

* 건물 면적 정보 불일치: 감정평가서상의 건물 면적(375.82㎡)과 건축물대장상의 총 면적(276.1㎡) 간 큰 차이가 존재합니다. 이는 감정가 산정의 정확성에 의문을 제기하며, 실제 면적에 따른 가치 하락 위험이 있습니다.

* 지분 매각: 건물 전체가 아닌 지분 매각으로 인해 타 구분 소유자와의 관계 및 사용 수익에 관한 분쟁 소지가 있습니다.

* 복잡한 권리 관계: 중복 사건 및 공동 담보로 인해 권리 분석이 복잡하며, 향후 법적 문제 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적과 비교적 신축인 건물이라는 장점이 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담, 김 의 건물 지분 관련 소유권 분쟁 주장, 건물 면적 정보의 불일치, 지분 매각이라는 복합적인 위험 요소를 안고 있습니다. 특히 건물 지분에 대한 소유권 분쟁 가능성은 투자에 있어 매우 중대한 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 소유권 분쟁이 원만히 해결되고 인수되는 임차인 보증금을 감안했을 때, 입지 조건에 따라 향후 시세 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 넓은 토지 면적은 단독주택으로서의 활용 가치를 제공할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 감정가가 높고, 대항력 있는 임차인 인수 부담(300,000,000원)과 더불어 김 의 건물 지분에 대한 소유권 분쟁 주장이라는 중대한 리스크가 존재합니다. 또한, 건물 면적 정보의 불일치 역시 감정가 산정의 신뢰성에 의문을 제기하는 요소입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 산정합니다.

감정가(1,124,581,280원)를 시장 가치의 기준으로 하되, 상기 리스크들을 반영하여 감정가의 약 45% 수준으로 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 506,061,576원

이는 인수 보증금(300,000,000원)을 제외한 금액이며, 총 인수가는 예상 입찰가와 인수 보증금을 합한 금액이 됩니다. 실제 입찰 시에는 해당 금액을 상회하는 금액으로는 입찰하지 않도록 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다. (총 예상 취득가: 약 806,061,576원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.