나이스옥션 법원경매 부천 2024타경45410 [1] 경기도 부천시 원미구 춘의동 155-6 에쓰제이로얄팰리스 4층 제2동 403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도원 · 평가일 2024.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 춘의동 소재 춘의역 동측 인근에 위치하는 에쓰제이로얄팰리스
4층 2동 403호로서 주위는 업무시설, 근린생활시설 등으로 이루어진 주상지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역(춘의역)이 소재하여 제반
교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물내 4층 2동 403호로서

외벽: 몰탈위 페인팅 마감,
내벽: 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감,
창호: 하이섀시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약50미터, 서측으로 폭 약8미터 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 지구단위계획구역(춘의준공업지역 지구단위계획구역), 광로2류(폭 50m-70m)
(접합), 소로2류(폭8m-10m)(접합), 항공표면{공항시설법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법},
철도보호지구{철도안전법}, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2024타경45410 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 춘의동 155-6 에쓰제이로얄팰리스 4층 제2동 403호

용도: 오피스텔

감정가: 456,000,000원

토지면적: 20.23㎡ (약 6.12평)

건물면적: 68.80㎡ (약 20.81평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 진동균

준공일: 2020년 11월

1.1. 입지조건

주변 환경: 경기도 부천시 원미구 춘의동 소재 춘의역 동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설 등으로 이루어진 주상지대입니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 춘의역이 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.

주택/건물 특징: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물 내 4층 2동 403호입니다.

토지 이용: 정방형의 평지로서 업무시설 부지로 이용 중입니다.

도로: 본건 북측으로 폭 약50미터, 서측으로 폭 약8미터 포장도로와 각각 접해 있습니다.

지역 지구: 준공업지역, 지구단위계획구역(춘의준공업지역 지구단위계획구역), 광로2류(폭 50m-70m)(접합), 소로2류(폭8m-10m)(접합), 항공표면{공항시설법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 철도보호지구{철도안전법}, 중점경관관리구역입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 7월 19일 인천지방법원 부천지원에서 접수된 진동균의 강제경매개시결정(2024타경45410)입니다.

인수되는 권리:

* 을구 1번 주택임차권

* 권리자: 진동균 (진 )

* 권리금액: 330,000,000원

* 전입일자: 2021년 3월 29일

* 확정일자: 2021년 3월 12일

* 대항력: 있음.

* 비고: 본 물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리이며, 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (총 3억 3천만원 부담 가능성)

말소되는 권리: 말소기준권리(갑7) 이하 모든 권리 및 촉탁으로 인한 등기는 매각으로 인해 소멸됩니다.

1.3. 상권분석

입지: 춘의역 인근에 위치하여 교통이 편리하고, 주변에 업무시설 및 근린생활시설이 발달하여 유동인구가 풍부한 지역입니다.

용도: 오피스텔 및 업무시설, 근린생활시설 등이 복합적으로 입지하고 있습니다.

임대수요: 역세권 오피스텔로 안정적인 임대수요가 기대됩니다.

1.4. 생활정보

건물: SJ로얄팰리스 오피스텔로, 2020년 11월 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 총 13층 중 4층에 해당합니다.

내부 상태: 오피스텔로 이용 중이며, 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 편의시설: 인근 상업지구에 마트, 병원, 식당, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

혐오시설: 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

선순위 임차권 인수: 가장 큰 리스크는 3억 3천만원의 보증금을 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 임차인인 진동균이 강제경매를 신청하였으나, 임차권 자체가 인수 대상이므로 보증금 전액이 배당으로 변제되지 못할 경우 매수인이 부담해야 합니다.

재매각 물건: 본 물건은 재매각으로 진행되는 건으로, 이는 이전 경매에서 유찰되었거나 매수인이 잔금을 납부하지 못한 경우로, 특별한 사유가 존재할 수 있음을 시사합니다.

복잡한 권리관계: 채권자이자 대항력 있는 임차인인 진동균의 권리가 얽혀 있어 권리분석이 복잡합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부천시 원미구 춘의동 춘의역 인근에 위치한 신축 오피스텔로, 우수한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다.

그러나 3억 3천만원의 선순위 임차보증금을 인수해야 하는 점, 재매각 물건이라는 점은 상당한 부담으로 작용합니다.

입찰 전 임차인과의 협상 가능성, 배당을 통한 보증금 회수 가능성 등을 면밀히 검토해야 하며, 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

최신 건물: 2020년 준공된 비교적 신축 건물로, 건물의 노후화에 대한 우려가 적습니다.

역세권 입지: 춘의역 초역세권에 위치하여 임대 및 투자 가치가 높습니다.

시세차익 가능성: 재매각 및 높은 임차 보증금 부담으로 인해 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 시세: 4.3억원 ~ 4.4억원 (64.50㎡ 기준)

감정가: 4.56억원

인수 보증금: 3.30억원 (매수인이 인수할 가능성 매우 높음)

본 물건은 3.3억원의 선순위 임차보증금을 인수해야 하는 큰 리스크가 있습니다. 따라서 총 부담액 (낙찰가 + 인수 보증금)이 최근 시세인 4.3억원 ~ 4.4억원을 초과하지 않도록 입찰가를 신중하게 산정해야 합니다. 이를 고려할 때, 이상적인 낙찰가는 약 1.0억원 ~ 1.1억원 수준이어야 하지만, 이는 현실적으로 낙찰받기 어려운 매우 낮은 금액입니다.

따라서, 리스크를 감안한 보수적인 예상 입찰가는 1억 5천만원 으로 산정합니다.

만약 1억 5천만원으로 낙찰받을 경우, 총 부담액은 4.8억원 (1.5억원 + 3.3억원)이 되어 최근 매매 시세(4.3억~4.4억원)보다 높아지므로, 본 물건은 투자 시 매우 신중한 접근과 철저한 사전 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.