나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경100723 [1] 서울특별시 종로구 필운동 285-5 3층307호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경100723 [1] 서울특별시 종로구 필운동 285-5 3층307호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매7계 2025타경100723 | 소재지: 서울특별시 종로구 사직로 96, 3층307호 | 감정가: 162,000,000원 | 최저가: 82,944,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울중앙지방법원 2025타경100723 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경100723 (1)

소재지: 서울특별시 종로구 필운동 285-5 3층307호

용도: 오피스텔

감정가: 162,000,000 원

토지면적: 5.51㎡ (약 1.67평)

토지 지분율: 551

건물면적: 21.85㎡ (약 6.61평)

건물 지분율: 2185

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: 이OO

채무자: 이OO

채권자: 민OO

특이사항: (제공된 정보 없음)

주의사항: (제공된 정보 없음)

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 종로구 사직동 소재 "사직근린공원" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 상업시설 및 오피스텔 등이 밀집한 상업지대임.

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(경복궁역)이 소재하여 대중교통여건 무난시됨.

건물의 구조는 철근콘크리트조 평슬라브지붕 12층 건물 내 제3층 제307호이며, 외벽은 외장석, 컬러복층유리 등으로 마감되었고, 내벽은 수성페인트, 타일 등으로 마감, 창호는 하이샷시임.

오피스텔로 이용 중이며, 위생 및 급배수, 난방, 승강기, 소방 설비 등이 갖추어져 있음.

토지는 2필 일단의 부정형 평지로 건부지로 이용 중이며, 본건 북측, 남서측으로 노폭 30m, 4m 내외의 포장도로와 접함.

건물은 1998년경 준공된 '파크뷰타워'로 총 84세대 규모임.

1.3. 권리분석

본 물건은 채무자 이OO의 부동산에 대해 채권자 민OO이 신청한 부동산 강제경매 사건임.

소유자와 채무자가 동일인(이OO)으로 파악되며, 채권 회수를 위해 진행되는 경매 절차임.

정확한 권리관계 분석을 위해서는 등기부등본 및 법원 문건을 상세히 확인해야 하나, 일반적으로 강제경매의 경우 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높음.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 필운동 및 인근 지역은 경복궁역과 광화문역을 중심으로 업무시설, 상업시설, 주거시설이 밀집한 도심 상업지역임.

경복궁역을 도보로 이용 가능하며, 주변에 편의점, 식당, 카페 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 및 상업 활동에 용이함.

인근의 경희궁의아침, 파크뷰타워 등의 오피스텔 및 주변 상업 시설들은 지역 내 상권을 형성하며 활발한 유동 인구를 기반으로 안정적인 상권을 유지하고 있음.

서울의 중심부에 위치하여 주요 업무지구 및 관광 명소 접근성이 뛰어나 상권의 잠재력이 높다고 판단됨.

1.5. 생활정보

본건은 지하철 3호선 경복궁역과 5호선 광화문역을 도보로 이용 가능한 더블 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리함.

경복궁, 광화문 광장, 경희궁, 사직공원 등 서울의 주요 문화 유적지와 인접해 있어 문화생활을 즐기기 좋음.

주변에 각종 편의시설(마트, 병원, 카페, 식당 등)이 풍부하게 갖추어져 있어 생활 편의성이 높음.

경복궁역 인근에는 세종문화회관 등 문화시설이 있으며, 서울 지방경찰청이 인접하여 치안이 양호한 편임.

1.6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 본건은 여러 용도지역 및 지구에 걸쳐 있으며, 다음과 같은 규제 사항이 존재함.

- 상대보호구역(세종유치원), 절대보호구역(세종유치원): 교육환경 보호를 위한 건축 및 시설 이용에 제한이 있을 수 있음.

- 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m): 군사 시설 보호를 위한 건축물 높이 등에 제한이 발생할 수 있음.

- 역사문화환경보존지역(사직단): 사직단 주변 문화재 보호를 위한 건축 행위에 대한 규제가 적용될 수 있으며, 서울시의 관련 조례 개정으로 규제 완화 움직임도 있으나 여전히 보존 가치가 중요한 지역임.

- 중점경관관리구역(역사도심), 서울도심((4대문안)): 서울의 역사성과 경관 보존을 위해 건축물 높이 및 디자인 등에 대한 추가적인 심의나 제한이 있을 수 있음.

- 내자 필운 도시환경정비구역: 해당 구역의 재개발 및 정비 사업 진행 여부에 따라 주변 환경 및 건축물의 변화가 예상되며, 이는 향후 토지 가치에 영향을 줄 수 있음.

- 최근 필운동 일대 재개발 관련하여 주민 동의서 위조 논란 및 사업 방식에 대한 이견이 있는 것으로 파악되어, 사업 진행 경과를 주시할 필요가 있음.

- 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 도심 지역 특성상 잠재적인 민원 요인에 대한 확인이 필요함.

1.7. 종합 의견

본건은 서울의 핵심 도심 지역에 위치하여 우수한 교통망과 풍부한 생활 편의시설, 뛰어난 문화 접근성을 갖추고 있는 것이 큰 장점임.

오피스텔로서 1인 가구 또는 소규모 사업체 운영에 적합한 면적을 제공하며, 경복궁역 역세권이라는 점은 임대 수요 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있음.

다만, 역사문화환경보존지역, 대공방어협조구역 등 다수의 개발 및 건축 관련 규제 사항이 존재하여 향후 건축물 활용 및 신축 등에 제약이 따를 수 있음.

또한, 내자 필운 도시환경정비구역 지정으로 인한 잠재적 개발 이슈와 관련된 주민 갈등 및 법적 분쟁 가능성은 주의 깊게 관찰해야 할 부분임.

감정가 1억 6,200만원은 현재 도심 지역의 오피스텔 시세를 고려했을 때 합리적인 수준으로 판단되나, 권리 관계 및 물건 상태에 대한 면밀한 추가 분석이 필수적임.

1.8. 투자 포인트

핵심 도심지(경복궁역 역세권)에 위치하여 안정적인 임대 수요 및 시세 상승 잠재력을 보유하고 있음.

풍부한 문화 시설 및 관광 자원과 인접하여 관광객 대상의 단기 임대 수익 창출 가능성도 있음.

향후 필운동 일대 재개발 사업이 원만하게 진행될 경우, 지역 가치 상승에 따른 투자 수익을 기대할 수 있음.

오피스텔로서 1인 가구 증가 추세에 부합하며, 소규모 창업 공간으로도 활용 가능성이 있음.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매7계