나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경101382 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 바로 · 평가일 2025.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""신림고등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 근린생활시설 및 업무시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 북측으로 1km이내에 ""신대방역(지하철 2호선)""이 소재하는 등 대중교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 14층건 내 제6층 제601호로서
외벽 : 대리석 및 석재붙임 등 마감.
창호 : 샷시 창호 등임.
(본건의 내부구조는 복층으로 되어있음)

이용상태

오피스텔로 이용중임.
(후첨 ""내부구조도""참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 기계식주차장, CCTV 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지대비 등고평탄한 두필지 일단의 가장형 토지로서, 업무시설 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 서측 약 25M이내의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[신림동1568-5]
도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.
[신림동 1568-6]
도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경101382 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 6층601호

건물 용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 258,000,000원

토지면적: 4.46㎡ (약 1.35평)

토지지분: 4.4566㎡ (약 1.35평)

건물면적: 18.86㎡ (약 5.71평)

건물지분: 18.86㎡ (약 5.71평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신림고등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 오피스텔, 근린생활시설 및 업무시설 등이 소재하여 일반적인 주거 및 상업 복합 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 접근성

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한, 북측으로 약 1km 이내에 지하철 2호선 "신대방역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

본건 토지는 인접 토지 대비 등고평탄한 두 필지 일단의 가장형 토지로서, 현재 업무시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 대상 토지 서측으로는 약 25M 이내의 포장도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 지역 분석

본 물건이 소재한 지역은 도시지역, 일반상업지역이며, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심)으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권이전, 신탁등기 말소, 주택임차권, 소유권이전, 강제경매, 압류 등 다양한 권리관계가 등기되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 서울중앙지방법원의 강제경매개시결정(2025타경101382)으로, 접수일자는 2025년 1월 17일입니다.

3.3. 인수/소멸 권리 (임차인 포함)

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 을구 순위 3번 접수 제86410호 주택임차권등기입니다. 해당 임차권은 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 오*

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-05-09

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 없으나 대항력이 있는 임차인입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 유무에 따른 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

* 임차인: 조 (주택도시보증공사 관련)

보증금: 265,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-04-12

확정일자: 2022-03-22

배당신고일자: 2023-06-20

대항력: 있음

비고: 선순위 대항력 있는 임차인으로, 보증금 265,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건이 위치한 신림동 일대는 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 밀집한 지역으로, 다양한 상업 및 업무 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 지역 상권 특성

일반상업지역에 해당하며, 신림고등학교가 인근에 있어 유동인구 확보에 긍정적일 수 있습니다. 또한, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 계획적인 상권 발전을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트조 14층 건물 중 6층에 위치한 601호이며, 내부 구조는 복층으로 되어 있습니다. 외벽은 대리석 및 석재 붙임 마감, 창호는 샷시로 시공되었습니다. 건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방, 소방설비, 승강기, 기계식 주차장, CCTV 등 기본적인 편의 및 안전 설비가 갖추어져 있습니다. 사용승인일은 2021년 12월 13일입니다.

5.2. 주변 생활 편의시설

인근에 신림고등학교가 있으며, 지하철 2호선 신대방역을 통해 서울 시내로의 접근이 용이합니다. 또한, 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 주변에 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크 (임차인 인수 가능성)

본 건의 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 조 의 보증금 265,000,000원입니다. 해당 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 하므로 입찰 시 이를 반드시 고려해야 합니다. 임차인 오*의 경우 보증금 0원이지만 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

6.2. 기타 특이사항

제공된 정보 상 명확히 지적된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하고, 혐오시설 유무 및 기타 불편 사항을 점검해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동의 입지 좋은 오피스텔로, 신대방역과의 접근성, 상업 및 업무시설 밀집 지역이라는 장점을 가지고 있습니다. 건물 자체도 비교적 최근에 준공(2021년 사용승인)되어 양호한 상태로 예상됩니다.

그러나 최우선적으로 권리분석 상 선순위 대항력 있는 임차인 조 의 보증금 265,000,000원 인수 가능성이라는 중대한 위험 요소를 내포하고 있습니다. 따라서 이 인수 금액을 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 위치: 서울 관악구 신림동, 지하철 2호선 신대방역 인근으로 안정적인 임대 수요 기대.

* 교통: 신대방역 접근 용이, 주변 버스 노선 다양.

* 개발 잠재력: 난곡사거리지구중심 지구단위계획구역 지정으로 인한 향후 지역 가치 상승 기대.

* 건물 상태: 2021년 사용승인으로 비교적 신축에 가까워 관리 상태 양호 예상.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 대비 분석

본 건의 감정가는 258,000,000원입니다.

9.2. 잠재적 인수 금액 반영

권리분석 결과, 선순위 대항력 있는 임차인 조 의 보증금 265,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 실질적으로 고려해야 할 금액은 감정가보다 높은 265,000,000원입니다.

9.3. 시세 비교 (정보 부족으로 추정)

제공된 정보에는 오피스텔의 현재 매매 및 임대 시세에 대한 구체적인 자료가 포함되어 있지 않습니다. 따라서 정확한 시세 조사가 필수적입니다.

9.4. 최종 제안 입찰가

인수해야 할 보증금(265,000,000원)이 감정가(258,000,000원)보다 높으므로, 이 물건의 낙찰가는 보증금 인수 금액 이상으로 산정되어야 합니다.

현재 시세 정보 부족으로 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 어렵습니다.

하지만, 인수 금액을 감안하여 보수적으로 접근할 경우,

270,000,000원 ~ 290,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이는 잠재적 인수 보증금 265,000,000원을 고려한 추정치이며, 실제 현장 조사를 통한 시세 분석 및 주변 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 검토하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

특히, 해당 임차인(조 )이 배당을 통해 보증금 전액을 변제받을 수 있는지 여부가 최종 입찰가 결정에 중요한 변수가 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.