나이스옥션 법원경매 해남 2025타경1375 [1] 전라남도 완도군 약산면 장용리 산160 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도현감정 · 평가일 2025.11.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

완도군 약산면 우두리 소재 '여동저수지' 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 임야, 농경지 등인 산간농촌지대임.

교통상황

본건 또는 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1)~(3),(8): 부정형,답, 기호(4):부정형,전, 기호(5)~(7):부정형, 자연림임.

인접 도로상태

기호(1),(2),(4),(5),(7),(8):맹지, 기호(3),(6):북서측으로 노폭 2M~2.5M 콘크리트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)~(4),(6),(8):생산관리지역, 기호(5),(7):농림지역임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임.

물건 비고

1.일괄매각
2.목록1,2,3,4 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환)
3.목록1,2,4,5,7 맹지임
4.목록1,2,3,4 휴경 전답으로 인접토지와 경계등은 측량 등 별도의 확인을 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 해남지원 2025타경1375 (1)

물건종별: 임야

감정가액: 81,476,300원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 봉성새마을금고 (추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 완도군 약산면 장용리 산160

토지면적: 20,736.00㎡ (약 6,272.9평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 전라남도 완도군 약산면 장용리 소재 '여동저수지' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 산간 농촌 지역으로 임야 및 농경지가 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하며, 해당 용도에 따른 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 다만, 목록 1, 2, 4, 5, 7번 토지는 맹지로서 접근성에 제약이 있습니다. 목록 3, 6번 토지는 북서측으로 폭 2~2.5미터의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한

본건 토지 중 일부(기호 1~4, 6, 8)는 생산관리지역에 해당하며, 나머지 일부(기호 5, 7)는 농림지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 3월 31일 접수된 봉성새마을금고의 근저당권(을1, 채권최고액 216,000,000원)입니다. 이 근저당권 및 이후 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 그러나, 2025년 7월 30일 접수된 근저당권(갑3, 채권최고액 188,292,620원)은 경매 신청 채권자 봉성새마을금고의 임의경매로 말소됩니다. 가장 중요한 것은 2026년 5월 6일에 접수된 박성주의 소유권이전청구권가등기(갑4)는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 권리입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

제시된 자료에 따르면 인수해야 할 임차 보증금은 0원이며, 임차인 현황은 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경 및 개발 잠재력

본건은 산간 농촌 지역에 위치한 임야로, 주변은 자연 경관이 좋은 편입니다. 완도군은 '약산 해양 치유의 숲'과 같은 관광 자원을 개발하며 관광 활성화에 힘쓰고 있습니다. 본 건 또한 이러한 지역 특성을 활용한 임업 또는 자연 친화적인 개발 잠재력을 가질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 접근성

본건은 산간 지역에 위치하므로, 도심의 편의시설과의 접근성은 제한적일 수 있습니다. 차량을 이용한 접근은 가능하나, 실제 거주 또는 이용을 위해서는 주변 마을과의 연계 및 생활 기반 시설에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 권리 관련 리스크

가장 큰 리스크는 박성주의 소유권이전청구권가등기(갑4)입니다. 이 권리는 매각 후에도 소멸되지 않으므로, 낙찰자는 이를 인수하여 향후 법적 분쟁이나 추가 비용이 발생할 위험이 있습니다.

6.2. 물건 자체 리스크 (맹지, 농취증 등)

목록 1, 2, 4, 5, 7번 토지가 맹지여서 차량 접근 및 활용에 제약이 따릅니다. 또한, 목록 1, 2, 3, 4번 토지는 농지취득자격증명이 필요하며, 이를 제출하지 못할 경우 입찰 보증금이 반환되지 않는 불이익이 발생합니다. 목록 1, 2, 3, 4번 토지는 휴경 전답이므로 인접 토지와의 경계 확인을 위해 측량이 필요합니다.

6.3. 기타 리스크 (혐오시설 등)

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건과 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 완도군 차원에서 자원관리센터(소각장) 건립 계획이 있으나, 이는 완도읍 지역에 해당하여 본 건과는 지리적으로 거리가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 완도군 약산면에 위치한 임야로, 자연 경관이 양호한 지역에 속합니다. 토지 자체의 면적은 상당하나, 다수의 토지가 맹지이고 농지취득자격증명이 요구되는 점, 그리고 가장 중요한 권리로서 소유권이전청구권가등기를 인수해야 한다는 점은 상당한 리스크 요인입니다. 이러한 여러 제약 조건으로 인해 일반적인 투자자에게는 높은 진입 장벽이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

해당 물건은 자연 친화적인 지역에 위치하고 있어, 장기적인 관점에서 산림 자원 활용이나 자연 휴양림 조성 등 잠재적인 가치를 가질 수 있습니다. 다만, 이는 법적 권리 문제를 해결하고 개발 가능성을 면밀히 검토한 후에 가능한 시나리오입니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 81,476,300원이지만, 맹지, 농취증 필요, 그리고 무엇보다 인수해야 하는 소유권이전청구권가등기라는 중대한 법적 리스크를 고려할 때, 실제 입찰가는 이러한 위험 요소를 상쇄할 만큼 매우 낮게 결정될 것으로 예상됩니다. 따라서, 권리 분석 및 현장 조사를 철저히 수행하고, 잠재적 리스크를 감안한 신중한 금액 산정이 필수적입니다. 현재로서는 감정가의 상당 부분을 하회하는 수준에서 입찰가를 고려해야 할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.