나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8517 [1] 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 297 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진성일 · 평가일 2025.08.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1~6, 8~11)은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 소재 '남원중학교' 북서측 근거리에 위치하며 부근일대는 농경지 및 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

기호(1~6, 8~11) 본건 및 본건 인근까지 차량진입가능하며 기호(10)이 간선도로에 접하고 남측 인근에 지방도(1132번)에 소재하여 제반교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1,5)은 인접지 대비 저지인 부정형의 토지로서, '폐원' 상태임.

기호(2~4,9)는 인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, '폐원' 상태임.

기호(6)은 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 자루형 토지로서, '폐원' 상태임.

기호(8)은 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, '폐원' 상태임.

기호(10)은 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, '폐원' 상태임.

기호(11)은 인접지 대비 대체로 둥고평탄한 극부정형의 토지로서, '토지임야' 상태임.

인접 도로상태

기호(10) 북동측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로에 접함.

기호(1~5, 9, 11) 지적도상 맹지이며 인접지를 경유하여 출입가능함.

기호(6) 북서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

기호(8) 남측으로 폭 약 4m 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2015-09-07)<공항시설법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,

기호(2) 제1종일반주거지역, 고도지구(15M이하), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2015-09-07)<공항시설법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>,

기호(3) 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2015-09-07)<공항시설법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,

기호(4) 제1종일반주거지역, 고도지구(15M이하), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2015-09-07)<공항시설법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>,

기호(5) 자연녹지지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2015-09-07)<공항시설법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,

기호(6) 제1종일반주거지역, 고도지구(15M이하), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2015-09-07)<공항시설법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>,

기호(8) 자연녹지지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2015-09-07)<공항시설법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,

기호(9) 제1종일반주거지역, 고도지구(15M이하), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2015-09-07)<공항시설법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>,

기호(10) 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(15M이하), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2015-09-07)<공항시설법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>,

기호(11) 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2015-09-07)<공항시설법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타
기호(1~6, 8~11) 지상에 자생수목이 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(7): 파이프구조 판넬지붕 단층 구조로서,
(사용승인일자: 2007.08.24.)
외벽, 내벽: 판넬마감 등,
바닥: 시멘트 등,
창호: 샷시창 등임.

이용상태

기호(7): '동식물관련시설(마사, 퇴비사)'임.

설비내역

없음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

의뢰목록 및 '등기사항전부증명서'상 305-38번지[기호(6)] 지상에 소재하는 것으로 등기되어 있으나 '일반건축물대장' 및 현황은 305-47번지[기호(8)] 지상에 소재함.
[ 이러한 불일치는 305-47번지가 2020.01.31.일자로 305-38번지에서 분할되면서 '일반건축물대장'의 내용만 변경하고 '등기사항전부증명서'는 변경 등기 신청하지 않은 것에 기인한 것으로 판단됨. ]

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타
없음.

물건 비고

일괄매각, 자생수목 포함 평가임, 목록 1.3.5.8.10. 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 미반환), 목록 2.4.6.9. 농지취득자격증명 제출 요하지 않음(제1종일반주거지역)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

작성일 2026-05-22

사건번호 제주지방법원 2025타경8517 (1)

소재지 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 297

용도 동물 및 식물 관련시설

감정가 4,418,992,200원

토지면적 18,559.00㎡ (약 5,614.29평)

토지 제시외면적 0.00㎡

건물면적 272.60㎡ (약 82.47평)

건물 제시외면적 0.00㎡

매각대상 토지/건물 일괄매각

경매구분 부동산 임의경매

채권자 농업협동조합자산관리회사

특이사항 농지취득자격증명, 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리에 소재하며, 부근일대는 농경지 및 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다. 남원중학교 북서측 근거리에 위치하고 있으며, 차량 진입이 가능하고 간선도로 및 지방도(1132번)에 인접하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건 토지(기호 10)는 북동측으로 폭 약 12m의 포장도로에 접하며, 기호(6)은 북서측으로 약 4m, 기호(8)은 남측으로 약 4m 포장도로에 접하고 있습니다. 그러나 기호(1,5,9,11) 토지는 지적도상 맹지이며 인접지를 경유하여 출입이 가능합니다.

토지의 형태는 부정형, 자루형, 극부정형 등 다양하며, 인접지 대비 저지이거나 대체로 등고평탄한 상태입니다. 현재 토지 이용 상태는 '폐원' 상태이거나 '토지임야' 상태입니다.

주변에는 남원큰엉, 코코몽에코파크 등의 관광지가 있습니다. 또한, 남원읍은 감귤 농업의 중심지이며 온난한 기후로 인해 여유로운 분위기를 느낄 수 있는 지역으로 알려져 있습니다.

1.1. 1.주변 환경 및 시설

일반적으로 남원읍 지역은 농경지와 단독주택이 혼재되어 있으며, 제주도의 다른 지역에 비해 상대적으로 개발이 덜 된 농촌 및 주거 지역의 특성을 보입니다. 검색 결과상 특정 혐오 시설이 직접적으로 명시된 정보는 찾기 어려웠으나, 서귀포시 차원에서 쓰레기 매립장 등 환경 시설 관리가 이루어지고 있음을 알 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본건 토지 및 건물 등기부등본상 말소기준권리는 2022년 7월 5일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(채권최고액 3,000,000,000원)입니다. 등기된 권리 중 해당 근저당권 및 2025년 7월 24일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 임의경매개시결정 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 토지 등기부요약:

- 소유권 보존 (김순평, 1971-08-23)

- 소유권 이전 (김영도, 2006-08-07, 매매)

- 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2022-07-05, 3,000,000,000원) - 말소기준권리

- 임의경매 (농업협동조합자산관리회사, 2025-07-24, 2,973,466,834원) - 말소

* 건물 등기부요약:

- 소유권 보존 (김영도, 2013-03-05)

- 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2022-07-05, 3,000,000,000원) - 말소기준권리

- 임의경매 (농업협동조합자산관리회사, 2025-07-24, 2,973,466,834원) - 말소

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 현재 파악된 임차인은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 주로 농경지와 단독주택이 혼재된 지역에 위치하여, 상업 시설이 밀집된 중심 상권과는 거리가 있습니다. 주변은 농업 활동이 주를 이루며, 남원읍사무소 소재지 인근으로 일부 행정 및 금융 시설, 소매점 등이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다. 대규모 상권보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상업 기능이 있을 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본건 소재지인 남원읍은 서귀포시 동부에 위치하며, 제1종일반주거지역 및 자연녹지지역으로 지정된 구역들이 혼재되어 있습니다. 이러한 용도지역은 건폐율 및 용적률 등에 영향을 미치며, 건축 및 토지 이용에 있어 관련 법규를 준수해야 합니다.

주변에 남원중학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 남원읍은 감귤 생산지로 유명하며, 비교적 온난한 기후와 여유로운 분위기를 가진 지역으로 알려져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 목록 1, 3, 5, 8, 10의 토지는 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않을 수 있습니다. 반면, 목록 2, 4, 6, 9는 제1종일반주거지역으로 농지취득자격증명이 필요하지 않습니다.

* 일괄매각: 본건은 토지와 건물이 일괄 매각되므로, 토지와 건물을 함께 취득하게 됩니다.

* 건물 위치 오류: 건물(목록 7)이 등기사항전부증명서상에는 남원리 305-38번지에 등기되어 있으나, 일반건축물대장 및 현황상으로는 분할된 305-47번지 지상에 소재하는 것으로 확인되었습니다. 이는 토지 분할 과정에서 등기 변경이 누락된 것으로 판단됩니다.

* 토지 이용계획 및 제한: 일부 토지(기호 10)는 자연녹지지역과 제1종일반주거지역에 걸쳐 있으며, 여러 토지(기호 2, 4, 6, 9, 10)가 도시계획시설도로에 저촉됩니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 지하수자원특별관리구역 등 각종 규제가 적용됩니다.

* 맹지 및 진입로: 일부 토지(기호 1,5,9,11)는 지적도상 맹지로 인접지를 통해 출입해야 하며, 일부 토지(기호 10, 11)는 진입로로 이용되고 있습니다.

* 자생수목 포함 평가: 토지 지상에 자생수목이 소재하며, 이 또한 토지 평가에 포함되었습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 제주도 서귀포시 남원읍에 위치한 동물 및 식물 관련시설로, 넓은 토지 면적과 건물을 일괄 매각하는 물건입니다. 입지적으로는 농경지 및 주택이 혼재된 지역으로, 교통 접근성은 보통 수준이며 인근에 학교가 위치하고 있습니다.

권리관계는 비교적 명확하여, 말소기준권리인 근저당권 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 토지 중 일부는 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 맹지이거나 도시계획시설도로에 저촉되는 부분도 있어 토지 이용 및 활용에 신중한 검토가 필요합니다. 건물 위치와 등기부상 내용 간의 불일치 문제도 확인되었습니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 18,559㎡ (약 5,614.29평)의 넓은 토지 면적은 향후 활용 가치를 높일 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

* 용도지역 다양성: 제1종일반주거지역과 자연녹지지역이 혼재되어 있어, 향후 토지 이용 계획에 따라 다양한 개발 가능성을 탐색해볼 수 있습니다.

* 농업 기반 지역: 감귤 농업이 발달한 지역으로, 관련 시설로서의 활용 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 현재 제공된 정보만으로는 어렵습니다. 예상 입찰가는 감정가, 주변 시세, 토지 이용 규제, 건축물 상태, 향후 개발 가능성, 명도 가능성, 경매 시장 동향 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 농지취득자격증명 요구 사항, 맹지 여부, 도로 저촉 등의 잠재적 리스크를 면밀히 분석하고, 전문가의 감정평가 및 시장 조사를 통해 결정하는 것이 필수적입니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.