나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51819 [1] 전라남도 여수시 오림동 406-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.08.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 오림동 소재 '여수시외버스터미널' 남측 인근에 위치하며, 주위는 시외버스터미널, 상업용 건물 등이 소재하는 노선상가지대임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1, 2) 토지는 2필지 일단의 토지로서 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄하게 조성한 가장형의 토지이고 건축중단 된 상업용지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 왕복8차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1),(2) : 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(2022-07-07), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1/지상4층 건물로서
외벽 : 콘크리트 마감 등
내벽 : 콘크리트 마감 등
바닥 : 몰탈 마감 등

이용상태

건축 중단 상태의 건물

설비내역

-

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 건물(기호(3))은 기준시점 현재 일반건축물대장상에 등재되지 않고 건물등기사항전부증명서상에는 등재 되어 있으며, 위성 확인 및 탐문조사 결과 2018년 초 건축이 중단 된 상태의 건물로 귀 원 요청에 따라 구조, 재질, 시공 및 관리상태 및 건물등기사항전부증명서, 현장조사 등을 참작 원가방식으로 평가하되, 감가수정은 현상, 관리상태, 시공정도, 공사현황 및 장래 이용가능년수 등을 고려하여 관찰감가법을 병용하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각, 본건 건물은 2018년 초 건축이 중단된 상태로 건축법상 사용승인 받지않은 건물임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2025타경51819 (1)

소재지: 전라남도 여수시 오림동 406-3

용도: 근린시설

감정가: 3,376,402,000원

토지면적: 660.20㎡ (약 199.70평)

건물면적: 2101.60㎡ (약 635.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 좌수영새마을금고

1.2. 특이사항 및 주의사항

중복병합사건으로 진행 중입니다.

본건 건물은 2018년 초 건축이 중단된 상태이며, 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물임을 유의해야 합니다.

일괄매각 조건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 물건은 전라남도 여수시 오림동에 위치하며, '여수시외버스터미널'에서 남측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위는 시외버스터미널, 상업용 건물 등이 밀집한 노선상가지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다. 본건 토지는 북측으로 왕복 8차선의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(2022-07-07)으로 지정되어 있으며, 대로1류(폭 35m~40m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

본건의 말소기준권리는 토지 등기부상 근저당권(을1, 2015-08-05, 좌수영새마을금고, 8억원) 및 건물 등기부상 가압류(갑2, 2024-08-12, 좌수영새마을금고, 685,248,460원)로 확인되며, 이들 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 주요 등기사항 요약

* 토지 등기부:

* 근저당권(을1): 2015-08-05, 좌수영새마을금고, 8억원 (말소)

* 지상권설정(을2): 2015-08-05, 좌수영새마을금고 (말소)

* 소유권이전(갑1): 2016-06-27, 이율 (매매)

* 압류(갑2, 갑3, 갑4): 여수세무서장, 국민건강보험공단, 여수시 (모두 말소)

* 임의경매개시결정(갑5): 2025-07-28, 좌수영새마을금고, 770,065,191원 (말소)

* 건물 등기부:

* 소유권보존(갑1): 이율

* 가압류(갑2): 2024-08-12, 좌수영새마을금고, 685,248,460원 (말소기준권리, 말소)

* 강제경매개시결정(갑3): 2025-07-28, 좌수영새마을금고, 776,312,034원 (말소)

* 압류(갑4): 2025-08-21, 여수시 (말소)

3.3. 인수되는 권리

제공된 등기부 요약 정보에 따르면, 토지 등기부상 지상권(을2)은 말소된 것으로 확인됩니다. 따라서 현재 파악된 바로는 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

현재까지 파악된 임차인 정보는 없으며, 인수 보증금 합계가 0원이므로 임차인으로 인한 명도 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 상업적 가치

본 물건은 여수시외버스터미널 인근의 상업지역에 위치하여 유동인구 확보 및 상업 활동에 유리한 입지입니다. 주변에 다양한 상업용 건물들이 있어 복합적인 상권 형성이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

여수시외버스터미널과 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호하며, 터미널 주변 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 주변 환경 및 시설

본 물건 인근에는 여수시외버스터미널이 위치하고 있으며, 해당 지역은 상업용 건물이 밀집한 지역입니다. 여수시의 민방위 주민대피시설 중 여수광림교회 지하 1층(전라남도 여수시 오림3길 12)과 준성에버빌아파트 지하 1층(전라남도 여수시 진남체육관길 41) 등이 가까운 거리에 위치해 있습니다.

5.3. 혐오시설 및 특이사항

주변 반경 1km 이내에 특별한 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다. 다만, 여수시외버스터미널이 인접해 있어 소음이나 유동인구로 인한 생활 편의 측면에서의 고려가 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축 중단 및 미사용승인 건물

가장 큰 리스크는 건물이 2018년 초 건축이 중단되었고, 건축법상 사용승인을 받지 못한 상태라는 점입니다. 이는 건물을 현재 상태 그대로 활용하는 데 제약이 크며, 사용승인을 받기 위한 추가적인 공사, 보강 또는 행정 절차를 반드시 거쳐야 합니다.

6.2. 건축물대장 미등재

건물등기부에는 등재되어 있으나, 일반건축물대장에 등재되지 않은 상태입니다. 건축물대장 관련 행정 처리 시 추가적인 확인이나 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용계획 제약

물건이 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등 복합적인 용도지역 및 지구에 속해 있어, 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규 및 규제를 철저히 확인해야 합니다.

6.4. 중복병합사건

사건이 중복으로 병합되어 진행 중이므로, 경매 절차 및 진행 상황에 대한 면밀한 파악이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 여수시외버스터미널 인근에 위치한 상업지역 내 근린시설 용도의 토지 및 미완성 건물입니다. 입지적으로는 교통 및 상업 활동에 유리한 조건을 갖추고 있으나, 건물이 2018년부터 건축이 중단되었고 사용승인을 받지 않은 상태라는 점이 가장 큰 문제입니다. 이는 건물의 활용 가치를 현저히 떨어뜨리며, 사용승인 획득을 위한 상당한 시간과 비용 투자가 불가피함을 의미합니다. 권리관계는 대부분 말소될 예정으로 인수 부담은 적으나, 미사용승인 건물이라는 중대한 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권(터미널권) 입지

여수시외버스터미널 인근이라는 지리적 이점은 잠재 고객 유치 및 접근성 측면에서 긍정적입니다.

8.2. 대지 활용 가능성

건축 중단 상태이므로, 향후 철거 후 신축 또는 대대적인 리모델링을 통해 새로운 가치를 창출할 잠재력이 있습니다. 단, 관련 법규 및 제약 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

8.3. 명확한 권리관계

현재까지 파악된 정보로는 인수할 권리나 부담이 없어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

감정가: 3,376,402,000원

인수 보증금: 0원

건물이 2018년부터 건축 중단된 상태이며 사용승인을 받지 못했다는 점을 감안할 때, 현재 건물 가치는 매우 낮게 평가될 수밖에 없습니다.

9.2. 고려사항

* 건축 중단 및 미사용승인으로 인한 현황 감가 및 활용 리스크.

* 사용승인 획득을 위한 추가 공사 및 행정 비용.

* 향후 재건축 또는 리모델링 시 예상되는 사업 비용.

* 해당 지역 상업용 부동산의 실제 시세 및 거래 동향 (외부 조사가 필수적입니다).

9.3. 입찰가 제안

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 본 물건의 투자 가치는 건물의 현황 및 사용승인 획득 가능성, 그리고 향후 개발 계획에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 감정가를 기준으로 하되, 건물 상태에 따른 상당한 할인율을 적용하여 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다. 철저한 현장 조사 및 건축 전문가와의 상담을 통해 추가 공사 비용을 산출하고, 주변 시세를 면밀히 조사하여 보수적인 관점에서 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.