나이스옥션 법원경매 목포 2025타경454 [1] 전라남도 무안군 해제면 신정리 226-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 해제면 신정리 소재 “해제초등학교” 서측 인근에 위치합니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 교통여건은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

부정형 토지로서, 주거나지로 이용중입니다.

인접 도로상태

서측으로 왕복 2차선, 남측으로 폭 약 8미터, 북동측으로 폭 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종일반주거지역, 도시계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉) 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

'전'으로 이용중
본건 지상 일부에 인접 필지(신정리 227번지)에 소재하는 타인 소유 건물 소재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 목포지원 2025타경454 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 양OOOOOO (양동새마을금고)

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 무안군 해제면 신정리 226-1

토지 면적: 945.00㎡ (약 285.86평)

건물 면적: 0.00㎡ (건물 없음)

용도: 답 (현황: '전'으로 이용 중, 감정평가 요약에는 '주거나지'로도 이용 중으로 명시됨)

감정가: 221,655,000원

1.3. 매각 대상

토지만 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 무안군 해제면 신정리에 소재하며, “해제초등학교”에서 서측 인근에 위치합니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 주변 도로 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 서측으로는 왕복 2차선, 남측으로는 폭 약 8미터, 북동측으로는 폭 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

부정형 토지로서, 현재 '전'으로 이용 중입니다. 감정평가서에는 '주거나지'로도 이용 중이라고 기재되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종일반주거지역, 도시계획구역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 저촉됩니다. 또한, 가축사육제한구역(200m 제한구역, 전부제한구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

* 소유권 이전: 농업회사법인주식회사광정 (2020-05-11), 농업회사법인주식회사농부세상 (2023-01-03, 공매)

* 근저당: 양동새마을금고 (2023-01-03, 138,000,000원, 말소기준권리)

* 지상권설정: 양동새마을금고 (2023-01-03, 말소)

* 압류: 북광주세무서장 (2023-08-21, 말소), 광주광역시 (2024-07-03, 말소)

* 임의경매개시결정: 양동새마을금고 (2025-07-28, 125,597,901원, 말소)

* 등기부채권 총액: 138,000,000원

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 법정지상권 성립 여지 있음 (물건명세서 참고사항)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계는 조사된 바 없으며, 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 무안군 해제면 신정리는 농촌 지역으로, 해제초등학교 인근에 자리하고 있습니다. 주변에는 논밭과 민가, 그리고 일부 상업 지역이 혼재되어 있습니다.

4.2. 시장 및 편의 시설

해제정기시장이 신정리에서 열리며, 규모는 크지 않으나 활기찬 분위기를 자랑합니다. 또한, 해제면 주민다목적센터가 건립되어 헬스장, 다목적강당, 북카페 등 다양한 주민 편의 시설을 제공하고 있습니다. 해제초등학교 자체에도 놀이 및 돌봄 시설이 있습니다.

4.3. 주변 시설 정보

* 해제초등학교: 서측 인근에 위치

* 해제면 주민다목적센터: 헬스장, 다목적강당, 공부방, 북카페 등

* 해제정기시장: 신정리에서 열리는 5일장

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 인근에 해제초등학교가 위치하고 있으며, 해제중학교, 해제고등학교가 해제면에 소재하고 있습니다.

5.2. 기타 생활 편의 시설

해제면 소재지에 주민다목적센터가 있어 주민들의 문화, 복지, 건강 증진을 위한 다양한 프로그램이 운영되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 성립 여지

본건 토지 지상에 인접 필지(신정리 227번지) 소유의 건물이 소재하며, 이로 인해 법정지상권이 성립될 여지가 있습니다. [cite: 2026-01-23] 이는 토지 매수 후 건물 철거 등에 있어 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.2. 토지만 매각

건물 없이 토지만 매각 대상이므로, 토지를 취득하더라도 지상 건물을 활용하거나 철거하는 데 있어 법정지상권 문제와 연관될 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 현황 및 규제

토지가 '답'으로 등록되어 있으나 현재 '전'으로 이용 중이며, 감정평가상 '주거나지'로도 이용 중이라는 점은 실제 이용과 공부상의 차이를 내포할 수 있습니다. [cite: 2026-01-23] 또한, 도시지역 내 일반상업지역, 제1종일반주거지역에 속하나 소로2류 저촉 및 가축사육제한구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다. [cite: appraisal]

6.4. 인접 건물 소유

본건 지상 일부에 인접 필지(신정리 227번지) 소유의 건물이 소재하고 있다는 점은, 토지 이용 시 건물과의 관계를 고려해야 함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건 토지는 전라남도 무안군 해제면 신정리에 위치한 토지이며, 해제초등학교 인근으로 교육 시설 접근성이 양호합니다. 토지 자체는 '답'으로 등록되어 있으나, 현재 '전'으로 이용되고 있으며 감정평가서상 '주거나지'로도 기재되어 있어 실제 이용 현황과 공부상 용도에 차이가 있을 수 있습니다. 주변으로 도로망이 갖추어져 있고, 인근에 해제정기시장과 주민다목적센터 등 생활 편의 시설이 있습니다.

다만, 가장 큰 리스크 요인은 법정지상권 성립 가능성입니다. 본건 토지 위에 타인 소유의 건물이 소재하고 있어, 토지 매입 후 건물주와의 법적 분쟁이나 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다. 또한, 건물 없이 토지만 매각되는 점도 신중한 접근이 요구됩니다. 다양한 토지 이용계획 및 제한사항 또한 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 조건

해제초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 비교적 양호합니다.

8.2. 생활 편의 시설 접근성

해제정기시장 및 해제면 주민다목적센터 등 지역 내 편의 시설 이용이 가능합니다.

8.3. 잠재적 개발 가능성 (주의 요망)

도시지역 내 일반상업지역, 제1종일반주거지역으로 용도지역이 지정되어 있어, 향후 개발 잠재력을 가질 수 있습니다. 그러나 법정지상권 문제와 토지 이용 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 221,655,000원이나, 법정지상권 성립 가능성, 토지만 매각이라는 점, 그리고 공부상 용도와 실제 이용 현황 간의 차이 등의 잠재적 리스크를 고려할 때, 감정가 이하에서의 신중한 접근이 필요합니다.

현재로서는 명확한 추가 정보 없이는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다. 일반적으로 이러한 경우, 감정가의 70~80% 수준을 고려할 수 있으나, 법정지상권의 구체적인 내용과 건물과의 관계, 지역 시장 상황 등을 종합적으로 분석하여 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 따라서, 잠재적 리스크를 충분히 감안하여 감정가의 70% 수준인 약 155,158,500원에서 80% 수준인 약 177,324,000원 사이에서 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

다만, 이는 일반적인 기준이며, 실제 현장 조사 및 권리관계에 대한 면밀한 추가 분석을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.