나이스옥션 법원경매 목포 2025타경450 [1] 전라남도 목포시 옥암동 1225-1 디-타워 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 옥암동 소재 '광주지방검찰청목포지청' 남측 인근에 위치하는 집합
상가(디-타워)내 제2층 제201호(기호 1), 제2층 제202호(기호 2), 제2층 제203호(기호 3),
제2층 제204호(기호 4), 제2층 제205호(기호 5)로서, 주위는 대단위 아파트단지, 근린생활
시설, 나지 등이 혼재되어 있는 택지개발지구로서, 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건 1동의 건물까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 정비된 간선도로망이
소재하여 일반적인 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상10층 중 제2층 제201호 외 4개호로서,

외벽 : 복합판넬 및 유리치장 마감 등,
내벽 : 각종 인테리어 치장 마감 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

기호 1)-2) : 집합상가로서 '근린생활시설'임.
기호 3)~5) : 등기사항전부증명서상 독립된 집합상가이나 현황 각 호별 내부 경계벽 구분없
이 일체로 이용 중인 '일반음식점'임.

설비내역

일반적인 위생설비, 소방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 장방형의 '업무시설 및 근린생활시설 건부지'임.

인접 도로상태등

본건 1동의 건물 북서측 및 남서측으로 아스팔트 포장의 광대로, 남동측으로 보행자 도로에
각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 가축사육제한구역(
전부제한(2011.6.24))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법
>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호 1), 2) 내부는 일부 상가 용도의 인테리어 시설과 내부간판 등이 되어 있으나 영
업활동을 위한 집기 등이 구비 되어 있지 아니한 것으로 보아 공실 상태로 추정되며,
기호 3)~5)는 영업을 위한 제반 인테리어와 집기등이 구비되어 있으나 임시휴업 상태인 것
으로 추정됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 목포지원 2025타경450 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 목포대성신용협동조합

감정가격: 219,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 목포시 옥암동 1225-1 디-타워 2층 201호

건물명: 디-타워

토지면적: 16.53㎡ (약 5.00평)

토지지분: 16.533㎡ (약 5.00평)

건물면적: 63.42㎡ (약 19.19평)

건물지분: 63.42㎡ (약 19.19평)

용도: 근린상가 (건물 전체 용도: 업무시설)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전라남도 목포시 옥암동 소재 '광주지방검찰청 목포지청' 남측 인근에 위치합니다. 주변은 대단위 아파트 단지, 근린생활시설, 나지 등이 혼재된 택지개발지구로, 주위 환경은 전반적으로 무난한 편입니다.

2.2. 교통망

본 건물까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하고 정비된 간선 도로망이 있어 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 건축물 구조 및 용도

건축물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로 지하 2층/지상 10층 중 제2층 제201호에 해당합니다. 외벽은 복합판넬 및 유리치장 마감, 내벽은 각종 인테리어 마감, 창호는 새시창호로 구성되어 있습니다.

건축물대장상 본건이 속한 '디-타워'는 업무시설로 사용 승인되었으며, 총 82개 호실이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기사항전부증명서에 따르면, 소유권보존은 주식회사 듀콘(2009-10-28), 소유권이전은 이재현(2015-07-06)으로 확인됩니다. 채무로는 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(2023-05-23, 960,000,000원)이 있으며, 목포대성신용협동조합의 임의경매(2025-07-25, 626,168,318원)가 등기되어 있습니다.

등기부채권 총액은 960,000,000원입니다.

3.2. 말소기준권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 말소기준권리는 2023년 5월 23일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다.

3.3. 인수 및 소멸 권리

말소기준권리보다 선순위의 권리는 존재하지 않으며, 이에 따라 본 경매 절차를 통해 소유권이전 등기 시 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 따라서 인수해야 할 부담 있는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 인수 대상 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

감정평가서 요약에 따르면, 본건 기호 1), 2) (201호 포함 추정)은 영업 활동을 위한 집기가 없어 공실 상태로 추정됩니다.

또한, 물건명세서상 '어라운드 네일' 상호의 실사가 되어 있으나 내부 공실로 기재되어 있습니다.

기호 3)~5)는 영업을 위한 인테리어 및 집기가 구비되어 있으나 임시 휴업 상태로 추정됩니다.

보증금 합계가 0원으로 확인되나, 현황은 공실 또는 임시 휴업 상태이므로 입찰 전 현장 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 옥암동 일대는 계획적으로 조성된 택지개발지구로서, 주변에 대단위 아파트 단지가 배후 수요를 형성하고 있으며, 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 상가 이용 현황

건물의 2층에 위치한 본 물건은 일부 호실(기호 1, 2 - 201호 포함 추정)은 현재 공실 상태로 파악되며, 다른 호실(기호 3-5)은 일반음식점으로 운영되다가 임시 휴업 상태인 것으로 추정됩니다.

이는 본 물건의 잠재적 임대 수익을 평가하는 데 중요한 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의/공공시설

주요 공공시설로는 '광주지방검찰청 목포지청'이 인근에 위치하고 있어 행정 및 공공 서비스 접근성이 좋습니다.

주변 지역은 택지개발지구 내 상업지역으로, 마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다. 주변 지도 검색 결과, 특별히 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5.2. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 폭 50m~70m의 광로2류에 접해 있으며, 가축사육제한구역 및 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 휴업 상태

감정평가서 및 물건명세서 상, 본건(201호)을 포함한 일부 호실이 공실 또는 임시 휴업 상태로 추정되고 있습니다. 이는 즉시 임대 수익 발생이 어렵거나, 재정비 후 임대가 가능할 수 있음을 시사합니다.

6.2. 공동담보 물건

본 물건은 공동담보로 진행되고 있어, 채무자가 보유한 다른 담보 물건의 경매 결과나 채무 상황 변동이 본건 경매 절차에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

기호 3~5호는 내부 경계벽 구분 없이 일체로 이용 중이라는 점은, 향후 복합적인 활용 또는 구분 임대 시 고려해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 목포시 옥암동의 택지개발지구 내에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 감정가 대비 인수 부담이 적고, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없어 권리 분석상 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 현재 일부 호실의 공실 및 임시 휴업 상태는 잠재적 리스크 요인이므로, 적극적인 임차 활동 또는 상권 분석을 통한 가치 상승 전략이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 목포 옥암동 택지개발지구 내 우수한 입지 조건

* 대규모 아파트 단지 배후 수요 및 편리한 교통망

* 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 인한 권리 관계의 명확성

* 인수해야 할 임차 보증금 또는 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적음

* 주변 상권의 잠재적 성장 가능성

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가격 219,000,000원을 기준으로, 인수되는 임차 보증금이 없다는 점을 고려하여 결정해야 합니다. 현재 파악된 공실 및 휴업 상태, 공동담보 물건 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 시장 상황 및 본인의 투자 성향에 맞춰 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

감정평가서 요약

건축물표제부 요약 (JSON)

집합건물 등기부 요약

임차인 현황

물건명세서 참고사항

(Google Search Query: "목포시 옥암동 1225-1 디-타워 주변 편의시설") - Search result analysis

(Google Search Query: "목포시 옥암동 1225-1 디-타워 주변 혐오시설") - Search result analysis

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