나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33372 [1] 광주광역시 북구 중흥동 819 중흥동영무예다음아파트 제105동 제1층 제102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영광감정 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 중흥동 소재 효동초등학교 북동측 인근에 위치하는 '중흥동영무
예다음아파트 105동 1층 102호'로서, 부근은 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어
있으며 주거환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량통행 용이하며 인근에 시내버스승강장이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내 1층 102호(사용승인일: 2015.10.27)로
외벽: 몰탈위페인팅마감 등
내벽: 벽지 및 타일마감
창호: 새시창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급수설비, 도시가스 개별난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비,
승강기설비, 지하주자장 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 아파트부지로 인근지대는 북동향의 완경사를 이룸.

인접 도로상태등

4면이 도로에 접하며, 북서측과 남동측을 이용하여 단지내 통행함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접함), 소로1류(폭 10~12m)(접함),
중로2류(폭 15~20m)(우산구역 주택재개발 정비사업)(접함),
토지구획정리사업지구(사업완료지구), 전통상업보존구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 폐문부재로 외부관찰에 의해 조사하였음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33372 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

감정가: 293,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 규모

소재지: 광주광역시 북구 중흥동 819 중흥동영무예다음아파트 제105동 제1층 제102호

용도: 아파트

토지면적: 48.39㎡ (약 14.65평)

건물면적: 77.19㎡ (약 23.35평)

* 전용면적 77.19㎡ (약 23.35평)은 집합건물 등기부상 면적이며, 공급면적은 통상 이보다 넓을 수 있습니다.

1.3. 권리 현황

등기부상 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 2015-11-11: 소유권보존 (주식회사영무건설)

* 2015-12-02: 소유권이전 (이승희)

* 2025-04-02: 근저당권 (주식회사한별자산관리대부금융, 252,000,000원) - 말소기준권리

* 2025-07-15: 가압류 (신한카드, 6,115,246원) - 말소예정

* 2025-07-28: 임의경매 (군산타타신용협동조합) - 말소예정

* 2025-08-26: 가압류 (롯데카드, 16,028,622원) - 말소예정

* 2025-10-30: 근저당권부채권질권설정 (전주중앙신용협동조합, 252,000,000원) - 말소예정

* 2025-10-30: 근저당권부채권질권설정 (임다미, 71,500,000원) - 말소예정

* 2026-01-12: 압류 (북광주세무서장) - 말소예정

총 채권 금액: 274,143,868원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 광주광역시 북구 중흥동 소재 효동초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량 통행이 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 지역 지구

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 도로, 소로1류, 중로2류(우산구역 주택재개발 정비사업)에 접해 있습니다. 또한 토지구획정리사업지구(사업완료) 및 전통상업보존구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2025년 04월 02일 접수된 주식회사한별자산관리대부금융의 근저당권입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 매각물건은 매각으로 인해 말소되지 않는 권리가 없는 것으로 판단됩니다. (다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 별도 기재가 없는 경우 일반적인 경매 절차에 따라 말소되는 것으로 간주합니다.)

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 현황 조사 당시 폐문부재로 외부 관찰에 의해 조사되었으므로, 실제 점유자 및 임차인 존재 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다. 임차인의 보증금 및 차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 주변 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근 말바우 시장이 있어 신선한 식자재 구매 등 생활 편의성이 높다는 의견이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 지하주차장, 무인택배함 등의 편의시설을 갖추고 있습니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 효동초등학교가 소재하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재개발/주거환경개선지구

본 물건은 재개발구역 및 주거환경개선지구에 해당합니다. 이는 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 가지는 반면, 장기적인 개발 계획에 따른 불편이나 추가 부담이 발생할 가능성도 존재합니다.

6.2. 미납 관리비

부동산 현황 조사 보고서에 따르면 관리비 8개월분 약 1,900,000원이 미납된 상태입니다. 낙찰자는 미납된 관리비 중 공용부분에 해당하는 금액을 인수할 수 있으므로, 입찰 전 관리사무소 등을 통해 정확한 미납 내역을 확인해야 합니다.

6.3. 외부 관찰 조사

본 물건은 폐문부재로 인해 외부 관찰로만 조사가 이루어졌습니다. 이는 내부 상태, 구조, 하자 등에 대한 정확한 파악이 어렵다는 잠재적 위험 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

광주광역시 북구 중흥동에 위치한 본 아파트 경매 물건은 2015년에 사용 승인된 비교적 신축 아파트이며, 편리한 교통 여건과 교육 시설 접근성을 갖추고 있습니다. 재개발 및 주거환경개선지구에 포함되어 향후 지역 가치 상승 잠재력이 기대되나, 미납 관리비와 외부 조사만으로 이루어진 점 등은 신중한 검토가 필요합니다. 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정이므로 권리 상의 큰 문제는 없어 보입니다.

8. 투자 포인트

* 합리적인 감정가 대비 넓은 전용면적.

* 재개발 및 주거환경개선지구 지정에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 효동초등학교 인접 및 단지 내 편의시설 등 양호한 주거 환경.

* 인근 시장(말바우 시장) 등 생활 편의시설 접근성 우수.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 293,000,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 산정하는 것이 바람직합니다.

* 인근 유사 물건의 실거래가 및 시세 동향.

* 건물의 내부 상태, 수리 필요성, 미납 관리비 부담액.

* 재개발 사업 진행 상황 및 미래 가치 평가.

* 단, 본건은 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 대비 권리 분석상 특별히 부담될 만한 사항은 없습니다.

현재 광주광역시 북구 중흥동 일대의 아파트 평균 시세는 3.3㎡당 약 1,107만 원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건 전용면적 77.19㎡(약 23.35평)의 경우, 이를 기준으로 역산 시 약 2억 5,800만 원에서 2억 7,000만 원 범위로 시세가 형성될 수 있습니다. 이에 따라, 재개발 가능성 및 기타 요인을 고려하여 감정가 2억 9,300만 원 대비 80~100% 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

(주의: 상기 예상 입찰가는 시장 상황 및 본건의 개별적인 상태에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 결정은 현장 조사 및 상세 분석 후 신중하게 진행하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.