나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33421 [1] 전라남도 장성군 남면 월곡리 270 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무등 · 평가일 2025.08.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 (2)는 전라남도 장성군 남면 월곡리 소재'신촌마을'내에, (3)은'신촌마을'서측 인근에 위치하며, 주위는 마을, 농경지,,임야 등으로 형성된 농촌지역임.

교통상황

본건 (2)(3)까지 차량 진입이 가능하며, 남동측 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 (2)는 부정형 평지의 단독주택 건부지임.
본건 (3)는 사다리 평지의 전임.

인접 도로상태

본건 (2)는 남측 및 동측으로 폭 약 3m 정도의 콘크리트포장도로에 접함.
본건 (3)은 서측으로 폭 약 3m 정도의 콘크리트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 (2) : 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉)
가축사육제한구역
(소,말,양(염소등산양포함),사슴,젖소,닭,오리,메추리,개,돼지)
<가축분뇨의 관리 및이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(전부제한지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

본건 (3) : 자연녹지지역,가축사육제한구역(닭,오리,메추리,개,돼지)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>
개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>임.

제시목록 외의 물건

본건 (2) 지상에 별지'건물개황도'와 같이 제시외건물 ㄱ) 및 제시외수목이 소재함.

공부와의 차이

본건 (3)은 공부상 지목은 답이나 현황은 전으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1(가) : 목조, 블록조, 벽돌조, 강판지붕 및 판넬지붕 단층 주택으로서
외벽 : 세멘몰탈페인팅
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창호 : 샤시창호임.

1(나) : 블록조 및 철파이프조 슬레이트지붕 단층 창고로서
내외벽 : 블록, 슬레이트, 일부 무벽체

1(다) : 철파이프조 판넬지붕 창고로서
내외벽 : 판넬, 일부 무벽체

이용상태

1(가) : 주택, (나)는 창고, (다)는 창고임.

설비내역

1(가) : 전기설비, 위생설비 및 급배수설비 구비됨.

부합물 및 종물

별지'건물감정요항표' 와 같이 제시외건물 ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

1(가)는 공부상 슬레이트지붕이나 현황은 강판 및 판넬지붕임.
1(나)는 공부상 블록조 및 목조 슬레이트지붕 축사이나 현황은 블록조 및 철파이프조 슬레이트지붕 창고임.
1(다)는 공부상 블록조 슬레이트지붕 부속사이나 현황은 철파이프조 판넬지붕 창고임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

제시외 건물 및 제시외 수목 해당 지분 매각 포함. 일괄매각. 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한). 감정서 상 건물1(가)및(다)는 지적과 현황 불일치 인접지번 월곡리 264-1 및 266 번지 일부에 걸쳐 소재. 264-1 건물 일부가 본건(2) 토지 일부 점유. 건물 1(가) 공부상 슬레이트지붕이나 현황 강판 및 판넬지붕. 건물1(나) 공부상 블록조 및 목조 슬레이트지붕 축사이나 현황 블록조 및 철파이프조 슬레이트지붕 창고. 건물1(다) 공부상 블록조 슬레이트지붕 부속사이나 현황 철파이프조 판넬지붕 창고.(면적 감정서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33421 (1)

소재지: 전라남도 장성군 남면 월곡리 270

신주소: 전라남도 장성군 월곡신촌길 8 (남면 월곡리)

용도: 단독주택

감정가: 49,191,480원

토지면적: 450.00㎡ (약 136.13평)

토지지분: 75.015㎡ (약 22.69평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 155.04㎡ (약 46.90평)

건물지분: 25.85㎡ (약 7.82평)

건물 제시외면적: 4.32㎡ (약 1.31평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

건물 구조 (공부상): 목조, 블록조, 벽돌조 단층 주택, 블록조 및 철파이프조 창고 2동

사용승인일: 1971년 1월 7일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 장성군 남면 월곡리 소재 '신촌마을' 내에 위치하고 있으며, 주변은 마을, 농경지, 임야 등으로 형성된 농촌 지역입니다.

* 교통상황

차량 진입이 가능하며, 남동측 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 형태 및 이용상태

토지(2)는 부정형 평지의 단독주택 건부지이며, 토지(3)은 사다리 평지의 전으로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

본건 토지는 남측 및 동측으로 폭 약 3m의 콘크리트포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건(2)는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉되며, 가축사육제한구역(전부제한지역)에 해당합니다.

본건(3)은 자연녹지지역, 개발제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2013년 11월 27일 접수된 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증)의 가압류(갑18)이며, 본건 경매개시결정(2025-07-28, 갑33)은 이에 근거하여 진행되었습니다.

건물 등기부상 말소기준권리는 2013년 8월 26일 접수된 오영종의 가압류(갑12)이며, 본건 경매개시결정(2025-07-28, 갑24)은 이에 근거하여 진행되었습니다.

매각으로 인해 위 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리

등기부상 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2013-06-26, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-11-15, 대항력 없음.

* 심 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2018-02-27, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권개요: 타인 소유 264-1 건물을 위한 법정지상권이 성립할 여지가 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 농촌 지역의 주거 단지 내에 위치하고 있어 일반적인 상업 활동보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 점포가 있을 수 있으나, 활성화된 상권으로 보기는 어렵습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 편의시설: 인근 마을 내 기본 편의시설 이용이 가능하며, 장성군 읍내 시설 이용은 차량 이동이 필요합니다.

* 교육/의료: 지역 내 초등학교 등 기초 교육 시설은 존재하나, 종합병원 등 의료 시설은 인근 도시로의 이동이 필요할 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재 검색된 정보상으로는 본건 인근에 특정 혐오시설이 보고된 바는 없습니다. 다만, 해당 지역은 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축사 관련 시설이 주변에 존재할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공유자우선매수신고: 본건은 토지 및 건물 지분 매각으로, 다른 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰받지 못할 수 있습니다. (1회로 제한)

* 지분매각: 전체 지분 중 일부만 매각되므로, 나머지 공유자와의 명확한 소유권 분할 및 협의가 반드시 필요하며, 이는 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

* 법정지상권 성립 가능성: 인접 토지(월곡리 264-1) 상의 건물(264-1 건물)을 위해 법정지상권이 성립할 여지가 있어, 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 건물 현황과 공부상 불일치:

* 감정서 상 건물 1(가) 및 (다)가 지적과 현황이 불일치하며, 인접지번(월곡리 264-1, 266번지) 일부에 걸쳐 소재합니다.

* 인접 건물(264-1)의 일부가 본건 토지(2)의 일부를 점유하고 있습니다.

* 건물 1(가)는 공부상 슬레이트 지붕이나 현황은 강판 및 판넬지붕입니다.

* 건물 1(나)는 공부상 축사이나 현황은 창고입니다.

* 건물 1(다)는 공부상 부속사이나 현황은 창고입니다.

* 제시외 건물 및 수목: 제시외 건물 및 수목이 매각 대상에 포함됩니다.

* 임대 관계 미상: 현재 점유 관계 및 임대료 등은 확인되지 않았으나, 등재된 임차인 전원 대항력 및 보증금이 없어 명도 저항은 크지 않을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 장성군의 농촌 지역에 위치한 단독주택 지분 경매 물건입니다. 감정가는 약 4,919만원이나, 이는 전체 물건에 대한 가치로 보이며, 실제 매각 대상은 토지와 건물의 지분(약 16.67%)에 해당합니다. 지분 매각, 법정지상권 성립 가능성, 인접 토지와의 경계 불일치 및 건물 점유 문제, 공유자 우선매수 신고 등 다수의 복합적인 리스크 요소를 안고 있습니다. 이러한 위험 요소를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 저가 매수 기회: 경매 특성상 시장 가치보다 낮은 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

* 전원생활 또는 농업 목적 활용: 농촌 지역 특성상 전원주택, 주말주택, 또는 농업 활동을 위한 토지로 활용할 수 있습니다.

* 지분 취득을 통한 재산권 확보: 타 공유자와의 협의를 통해 향후 전체 지분 확보 또는 활용 방안 모색이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 전체 물건 기준 49,191,480원입니다. 매각 대상은 토지 및 건물 지분(약 1/6 지분)이므로, 지분 자체의 감정가는 약 8,199,335원으로 산정됩니다.

그러나 공유자 우선매수 신고, 법정지상권 성립 가능성, 인접 건물과의 경계 및 점유 문제, 공부상 현황 불일치 등 다수의 중대한 리스크 요소를 감안할 때, 입찰 시에는 감정가의 상당한 할인율을 적용해야 할 것으로 판단됩니다.

따라서, 잠재적 리스크 및 지분 매각의 특성을 고려한 적정 입찰가 범위는 3,000,000원 ~ 5,000,000원 내외로 제안합니다. 최종 입찰가는 해당 물건의 명확한 권리 관계 및 현장 조사, 그리고 공유자와의 협의 가능성을 종합적으로 판단하여 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.