나이스옥션 법원경매 광주 2025타경4730 [1] 전라남도 나주시 금천면 석전리 380-5 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.08.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 금천면 석전리 소재 <나주배 박물관> 동측 인근에 위치하며, 주위환경은 농가주택, 과수원, 전, 답 등이 소재하는 <국도주변 농경지대>입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건은‘가장형, 평지’로, ‘전’으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건은 북측으로 폭 약30m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 대로1류(폭 35m~40m)(저촉), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

-농지취득자격증명 필요(미제출시 매수신청보증금 몰수함)
-지목상 “과수원”이나 현황상 “전”으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경4730 (1)

소재지: 전라남도 나주시 금천면 석전리 380-5

용도: 과수원

감정가: 268,128,000원

토지면적: 931.00㎡ (약 281.7평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 금천농업협동조합

2.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본 건은 전라남도 나주시 금천면 석전리 <나주배 박물관> 동측 인근에 위치하며, 주변 환경은 농가주택, 과수원, 전, 답 등이 소재하는 농경지대입니다.

교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

본 건은 가장형의 평지로, 현재 ‘전’으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

북측으로 폭 약 30m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 대로1류(폭 35m~40m)(저촉), 가축사육제한구역(모든 가축 제한 구역_빛가람동 1,500m)에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리

을1 근저당권 (금천농업협동조합, 2006.09.21.)으로, 매각으로 인해 위 권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸됩니다.

소멸되는 권리

* 을2 근저당권 (금천농업협동조합)

* 을3 근저당권 (금천농업협동조합)

* 갑3 2번 장영선 지분 가압류 (중소기업은행)

* 갑4 가압류 (중소기업은행)

* 갑5 가압류 (현대캐피탈)

* 갑6 임의경매개시결정 (금천농업협동조합)

등기부채권 총액

약 427,800,578원

매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

임차인 현황

인수되는 임차권은 없습니다. 보증금 합계 0원입니다.

특이사항 및 주의사항

* 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 매수신청보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 지목은 “과수원”이나 현황은 “전”으로 이용 중입니다.

4. 상권분석

* 본건 소재지인 나주시 금천면 석전리는 농경지대가 주를 이루고 있습니다.

* 인근에 <나주배 박물관>이 위치하고 있습니다.

* 광주전남공동혁신도시와는 지리적으로 인접해 있어 혁신도시의 영향을 일부 받고 있습니다.

* 나주시 전체적으로 상가 공실률이 약 43.4%에 달하며, 특히 3층 상가 공실률이 50.2%로 높은 편입니다. 이는 인구 유입 속도에 비해 상업용지 공급이 많았던 데서 기인합니다.

* 원도심 상권 활성화 노력도 진행 중이나, 본건 소재지와는 다소 거리가 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 금천초등학교, 나주금천중학교가 있으며, 나주금천중학교는 빛가람동으로 이전하였습니다.

* 의료시설: 나주효사랑요양병원이 금천면에 위치해 있습니다. 국립나주병원도 나주시에 있습니다.

* 편의시설: 인근에 대단지 아파트인 빛가람 코오롱하늘채가 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 인근에 버스 정류장이 있으며, 북측으로 넓은 도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 농지법에 따라 농지를 취득하기 위해서는 농지취득자격증명이 필요합니다. 해당 서류를 미제출할 경우 매수신청보증금 몰수 등 불이익이 따릅니다.

* 현황과 지목 불일치: 토지 지목은 “과수원”이지만 실제 이용 현황은 “전”으로 이용 중입니다. 이는 추후 농지 관련 규제나 행정 처리에 영향을 줄 수 있습니다. 나주시에서는 농지 이용 실태 전수 조사를 통해 불법 전용 등을 점검하고 있습니다.

* 개발 제한: 본 건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 대로1류(폭 35m~40m)(저촉), 가축사육제한구역에 해당하여 향후 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 낮은 상권 활력: 나주시 전반의 상가 공실률이 높고 지역 경제 활력이 떨어진다는 점은 부동산 가치 상승에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 가축 분뇨 처리 시설: 인근에 가축 분뇨 처리 시설이 건설될 경우, 혐오 시설로 인한 환경 문제 및 부동산 가치 하락을 우려할 수 있습니다. 다만, 본 건 소재지 인근에 가축 분뇨 처리 시설 관련 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 나주시 금천면 석전리에 위치한 토지로, 지목은 과수원이지만 현황은 전으로 이용되고 있습니다. 감정가는 약 2억 6천 8백만 원이며, 토지 면적은 약 281.7평입니다. 말소기준권리보다 후순위의 각종 근저당 및 가압류는 모두 소멸될 예정입니다.

가장 중요한 고려사항은 농지취득자격증명이 필수라는 점이며, 이를 제출하지 못하면 매수신청보증금이 몰수되는 치명적인 리스크가 있습니다. 또한, 지목과 현황이 달라 추후 농지 관련 행정 처리에 주의가 필요합니다. 개발 용도 역시 도시지역, 자연녹지지역, 대로1류 저촉, 가축사육제한구역 등으로 인해 제한이 따릅니다.

주변 지역은 농경지대가 주를 이루나, 광주전남공동혁신도시와 인접해 있어 일부 영향을 받고 있으며, 금천면 석전리에는 대단지 아파트와 배박물관 등이 위치해 있습니다. 다만, 나주시 전체적으로 상가 공실률이 높은 편이며 부동산 시장의 전반적인 침체 기조는 투자에 있어 신중함을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 농지로서의 활용 가능성: 지목은 과수원이지만 전으로 이용 중인 점을 고려하여, 농지로서의 영농 활동이나 관련 정책 활용 시 이점을 가질 수 있습니다.

* 광주전남공동혁신도시 인접성: 혁신도시의 생활권과 인접해 있어, 혁신도시의 배후 수요를 간접적으로 누릴 수 있습니다.

* 부담 없는 권리 관계: 모든 권리 관계가 말소될 예정이어서 권리 분석에 대한 부담이 적습니다.

* 저평가 가능성: 현재 지목과 현황 불일치, 농지취득자격증명 요구 등으로 인해 시장의 관심이 낮을 수 있으나, 이를 해소할 경우 가치 상승 잠재력이 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 268,128,000원을 기준으로, 현장 조사 결과 및 입찰 동향을 면밀히 파악하여 결정해야 합니다. 특히 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 제출 가능성이 입찰가의 가장 큰 변수가 될 것입니다.

만약 농지취득자격증명 취득이 용이하고, 향후 영농 계획 또는 개발 가능성이 있다면 감정가 수준 또는 그 이상으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 이러한 조건들이 불확실하다면, 감정가 이하로 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 농지 시세, 유사 물건 낙찰가, 토지 이용 계획에 따른 미래 가치 등을 종합적으로 분석하는 추가적인 정보 수집이 필수적입니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 이를 감안하여 최종 입찰가를 산정할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.