나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33373 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 279-4 광주전남혁신도시포레루체오피스텔 1동 8층827호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 나주시 빛가람동 소재 ""빛가람동행정복지센터"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하는 성숙중인 상가지대로서, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 동측 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상12층/지하4층 제1동 제8층 제827호로서,
(사용승인일: 2015.04.23.)

- 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등,
- 창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스를 이용한 개별난방설비, 옥내소화전 등이 설치 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 6차선 아스팔트 포장도로, 남서측으로 2차선 아스팔트 포장도로, 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 보행자 전용도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2015-03-27)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-03-27)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임.
- 기타: --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33373 (1)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 279-4 광주전남혁신도시포레루체오피스텔 1동 8층 827호

용도: 오피스텔

감정가: 49,000,000원

면적:

토지면적: 5.37㎡ (약 1.62평)

건물면적: 26.48㎡ (약 8.01평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람동행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하는 성숙 중인 상가지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

본 건까지 차량의 출입이 용이하며, 동측 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 양호한 편입니다.

건물 구조 및 사용승인일:

철근콘크리트 구조 철근콘크리트 지붕의 지상 12층, 지하 4층 건물 중 제1동 제8층 제827호입니다. 건물 사용승인일은 2015년 4월 23일입니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호 마감으로 되어 있습니다.

토지 이용상태 및 도로 접면:

토지는 사다리형의 평지로서 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다. 동측으로 6차선 아스팔트 포장도로, 남서측으로 2차선 아스팔트 포장도로, 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 보행자 전용도로에 각각 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m), 혁신도시개발예정지구에 속합니다. 공부와의 차이는 없습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 가장 중요한 권리사항은 대항력 있는 선순위 임차인의 존재입니다.

핵심 사항:

- 대항력 있는 임차인 서민석(임차인 권리분석 시 서OO으로 표기)이 보증금 75,000,000원에 거주 중이며, 해당 임차권은 매수인에게 인수됩니다.

- 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 낙찰받는 매수인이 인수해야 합니다.

- 본 경매는 임차인 서민석이 채권자로 신청한 강제경매로 추정됩니다 (채권자: 서OO, 임차인: 서민석).

임차인 현황:

* 임차인: 서 석 (성명: 서민석)

보증금: 75,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 10월 11일

확정일자: 2022년 09월 26일

대항력: 있음 (매수인 인수 대상)

비고: 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수함.

기타 권리 분석:

- 말소기준권리: 2024년 1월 31일 접수된 에스비아이저축은행의 가압류(12,986,107원)입니다.

- 집합건물 등기부 요약상, 임차인 서민석의 주택임차권(을구 5번)은 2024년 11월 13일 접수되었으며, 금액은 75,000,000원입니다. 등기부상 말소기준권리보다 후순위이나, 물건명세서 상 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명확히 기재되어 인수 대상입니다.

- 총 등기부채권액은 87,986,107원입니다.

매수인 인수 권리 요약:

- 임차인 서민석의 보증금 75,000,000원 (배당 여부에 따라 인수 금액 확정, 전액 변제되지 않을 시 잔액 인수)

1.3. 상권분석

건물 규모:

본 건물(광주전남혁신도시포레루체오피스텔)은 1동이며, 총 367세대로 구성되어 있습니다.

주변 상업/업무시설 현황:

건물은 업무시설(오피스텔) 및 제1,2종 근린생활시설로 이용 중입니다. 주위에는 근린생활시설과 업무시설이 밀집해 있어, 상권이 형성되어 있습니다.

지역 특성:

혁신도시 내 위치하여 공공기관 및 관련 업무시설 종사자들을 대상으로 하는 배후수요가 존재합니다. 성숙 중인 상가지대로서 유동인구가 꾸준히 유지될 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교통 편리성:

차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 이용도 원활합니다.

주변 편의/생활시설:

"빛가람동행정복지센터"가 인근에 위치하고 있어 행정서비스 이용이 편리합니다. 일반적인 상업지역 내 오피스텔로서 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 혐오시설 정보:

현장 조사를 통한 직접적인 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 폐수 처리장 등)은 확인되지 않았습니다. 계획적인 신도시 내 상업/업무지구에 해당하여 주거 및 업무 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 75,000,000원을 인수해야 한다는 점입니다. 이는 본 건의 감정가(49,000,000원) 및 최근 실거래가(최고 46,000,000원)를 초과하는 금액입니다. 따라서, 낙찰받을 경우 총 실투자금 부담이 매우 커져 시세차익이나 임대 수익을 기대하기 어려운 구조입니다. 임차인의 보증금이 배당 절차를 통해 전액 변제되지 않으면, 그 잔액은 고스란히 매수인의 부담이 됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주전남혁신도시라는 좋은 입지에 위치한 오피스텔로, 주변 개발 및 교통 여건은 양호합니다. 그러나 75,000,000원에 달하는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 부담이 매우 커, 투자 관점에서는 신중한 접근이 필요합니다. 낙찰가에 인수 보증금을 더한 총 실투자금은 현 시세 대비 높을 가능성이 높아, 투자 수익 확보가 어려운 물건으로 판단됩니다. 다만, 임차인이 직접 경매를 신청한 점을 감안할 때, 임차인 스스로 보증금 회수를 위해 입찰에 참여할 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.7. 투자 포인트

- 광주전남혁신도시 내 핵심 지역에 위치하여 장기적인 지역 발전 시 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

- 혁신도시는 관련 공공기관 및 기업이 밀집해 있어 오피스텔의 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 49,000,000원

최근 실거래가: 44,000,000원 ~ 46,000,000원 (8층 기준 최고 46,000,000원)

시세 분석:

본 건과 동일한 건물 내 유사 층수(8층)의 최근 실거래가는 46,000,000원이며, 감정가는 49,000,000원입니다. 이는 주변 시세를 반영한 적정 수준으로 평가됩니다.

예상 입찰가 산정:

본 건의 가장 큰 변수는 75,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수입니다. 낙찰 후 총 실투자금은 '낙찰가 + 75,000,000원'이 됩니다.

만약 감정가(49,000,000원)로 낙찰받는다면, 총 실투자금은 약 124,000,000원에 달합니다. 이는 본 건의 시세(약 4,600만원 ~ 4,900만원)보다 현저히 높은 금액입니다.

따라서, 투자 수익을 고려한다면, 본 건은 현재 시세 수준에서 입찰하는 것만으로는 수익 확보가 어렵습니다.

본 건의 순수한 자산 가치(시세)를 고려할 때, 입찰가는 45,000,000원 ~ 46,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

중요 고지:

상기 예상 입찰가(4,500만원~4,600만원)로 낙찰받더라도, 총 실투자금은 120,000,000원 ~ 121,000,000원 에 달하게 됩니다. 이는 현재 시세보다 훨씬 높은 금액으로, 투자 위험이 매우 크므로 신중한 판단이 요구됩니다. 본 경매는 임차인이 신청한 것으로, 임차인 스스로 보증금 회수를 위해 입찰가격을 높이거나 직접 입찰할 가능성이 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.