나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경2706 [1] 부산광역시 강서구 천성동 943 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 강서구 천성동 소재 ""천성리보건소"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독
주택, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은
보통임.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약4~5미터 내외의 일방통행 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 개발행위허가제한지역(2022-02-09) 장애물제한표면
구역(2023-12-29)<공항시설법>, 제한보호구역(해군기지)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
역사문화환경보존지역(2023-10-11)(역사문화환경보존지역<문화체육과 별도문의>)<부산
광역시지정문화재보호조례> 하천에 관련한 사항은 안전도시과(☎ 970-4682~4684) 별도
확인요, 토지거래계약에관한허가구역(2021.2.15.~2026.2.14)임.

제시목록 외의 물건

1) 본건 토지 남측 일부는 현황""하천""인 것으로 추정되는 바 이를 감안하여 평가하였음.
(별첨""지적개황도 및 사진용지""참고)

2) 본건 토지 지상에 소재하는 화단, 데크 등은 토지에 부속된 것으로 독립하여 별도의
처분가치를 지닌다고 보기 어렵고, 수목(사과나무, 감나무, 석류, 베롱나무, 비파나무,
측백나무, 동백나무 등)의 경우 경제적가치가 크지 않으며 토지에 포함되어 거래되는
관행을 고려하여 토지에 포함하여 평가하였음.

3) 본건 토지 지상에 소재하는 제시외건물(㈀,㈁)은 본건 제시목록상의 주된 건물의 종물
및 부합물로서 본건 토지의 사용·수익·처분 등에 영향을 미치지 않는 것으로 판단
되어 토지 평가시 이에 구애됨이 없이 평가하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 현황""기와""지붕 단층 건물로서

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감
창호 : 하이샤시 이중창 구조임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 냉.난방설비 등이 있음.

부합물 및 종물

본건 건물의 종물 및 부합물인 ㈀,㈁은 개략적인 실측에 의거 별도 평가하였음.
(별첨 지적개황도 등 참조)

공부와의 차이

본건 건물은 건축물대장상 (철근)콘크리트지붕으로 기재되어 있으나, 현황""기와""지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
본건 토지 남측 일부는 현황이 '하천'으로 추정되며 이를 감안하여 평가함.
본건 건물은 건축물대장상 '철근콘크리트' 지붕 이나 현황상 '기와'지붕 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경2706 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 884,376,200원 (약 8억 8천 4백만원)

* 소재지: 부산광역시 강서구 천성동 943번지

* 토지면적: 528.00㎡ (약 159.72평)

* 건물면적: 93.18㎡ (약 28.19평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 27.50㎡ (약 8.32평)

* 용도: 단독주택

1.2. 건물 정보

* 구조: 철근콘크리트구조

* 지붕: 공부상 철근콘크리트 지붕, 현황 기와지붕

* 사용승인일: 2017년 06월 27일

* 주요 용도: 단독주택

* 건축면적: 93.18㎡

* 연면적: 93.18㎡

* 제시외 건물: 27.50㎡ (화단, 데크 등 포함)

1.3. 토지 정보

* 토지면적: 528.00㎡ (약 159.72평)

* 이용현황: 단독주택 건부지로 이용중

* 형태: 인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형

* 인접 도로: 서측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 일방통행 포장도로 접함

* 토지 남측 일부: 현황 '하천'으로 추정됨

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 위치: 부산광역시 강서구 천성동 소재 "천성리보건소" 북동측 인근

* 주위: 단독주택, 농경지 등으로 형성된 지역

2.2. 교통 상황

* 차량 접근 가능

* 인근에 시내버스정류장 소재

* 제반 교통사정은 보통 수준

2.3. 도로 상황

* 본건 서측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 일방통행 포장도로에 접함

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 지역지구: 자연녹지지역, 제1종일반주거지역

* 개발행위허가제한지역: 지정일 2022-02-09

* 장애물제한표면구역: 지정일 2023-12-29 (공항시설법)

* 제한보호구역: 해군기지 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 역사문화환경보존지역: 지정일 2023-10-11 (부산광역시지정문화재보호조례)

* 하천 관련 사항: 안전도시과(☎ 970-4682~4684) 별도 확인 필요

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 유효기간 2021.2.15 ~ 2026.2.14

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2022년 07월 20일 접수된 부산은행 근저당권 (을5)

* 경매개시결정: 2025년 07월 28일 접수된 부산은행 임의경매 (갑8), 채권액 780,390,711원

* 총 등기부채권 총액: 1,358,000,000원 (약 13억 5천 8백만원)

* 주요 권리 사항: 다수의 근저당권 (부산은행, 전은기, 하재원), 압류 (수영세무서장) 등이 등기되었으며, 이들 대부분은 말소될 것으로 예상됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권개요'가 언급되었으나, 비고란에 '일괄매각. 제시외 건물 포함.'으로 기재되어 일반적인 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 보임. 다만, 최종 확인 필요.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의: 임대관계가 미상이므로, 실제 점유 및 임차 여부에 대한 추가 확인이 필요하며, 보증금 및 차임이 미상인 경우에도 주의가 요구됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 사례 (JSON 분석)

* 제공된 최근 매매/전월세 JSON 정보는 본건 소재지(천성동 943번지)와 다른 지번(1369-2번지)의 다세대 주택 정보를 포함하고 있습니다. 또한, 거래 금액(10,000원)이 비정상적으로 낮아 신뢰도가 떨어집니다.

* 따라서, 해당 JSON 정보를 본건의 직접적인 시세 분석 자료로 활용하기 어렵습니다.

4.2. 시세 분석

* 본건은 토지면적 528㎡에 단독주택이 소재하는 물건으로, 강서구 천성동이라는 지역적 특성을 고려해야 합니다.

* 제공된 JSON 정보만으로는 정확한 시세 비교가 어려우므로, 감정가(884,376,200원)를 기준으로 시장 가치를 판단해야 합니다.

* 이 지역은 개발행위허가제한구역, 공항시설법, 군사시설 보호법 등의 각종 개발 및 이용 제한이 다수 존재하여, 일반적인 단독주택이나 농경지 대비 가격 책정에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 다만, 528㎡의 넓은 토지 면적은 향후 개발 가능성 또는 활용 가치를 내포하고 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: "천성리보건소"가 인근에 위치하며, 시내버스정류장이 소재하여 기본적인 편의시설 및 대중교통 이용은 가능합니다. 상세한 편의시설 정보는 부족합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서 주변 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

* 개발행위허가제한구역: 토지 이용 및 개발에 제약이 따릅니다.

* 유동화물건: 특정 금융기관의 자산 유동화와 관련된 물건으로, 매각 절차 또는 인수 조건에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지 남측 일부 현황 '하천' 추정: 토지 경계, 활용 가능 면적, 민원 발생 가능성 등에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 건물 지붕 재질 불일치: 공부상 철근콘크리트 지붕이나 현황 기와지붕으로, 추후 원상복구 명령 또는 과태료 부과 가능성, 유지보수 비용 등을 고려해야 합니다.

* 제시외 건물 포함: 27.50㎡의 제시외 건물이 일괄 매각에 포함되므로, 이에 대한 관리 및 이용 계획을 수립해야 합니다.

6.2. 공부와의 차이

* 건물: 건축물대장상 지붕은 '(철근)콘크리트'이나, 현황은 '기와' 지붕임.

* 토지: 남측 일부가 현황 '하천'으로 추정됨.

6.3. 토지 관련 이슈

* 다양한 법규에 따른 개발 및 이용 제한 (개발행위허가제한지역, 공항시설법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 부산광역시지정문화재보호조례, 토지거래계약허가구역).

* 현황 하천 부지 추정으로 인한 경계 확인 및 민원 가능성.

6.4. 건물 관련 이슈

* 건축물대장과의 지붕 재질 불일치.

* 제시외 건물 27.50㎡의 현황 및 처리 방안.

6.5. 개발행위허가제한구역

* 본건 토지는 개발행위허가제한지역으로 지정되어 있어, 신축, 증축, 개축 등 개발행위 시 허가가 제한되거나 불가능할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 강서구 천성동에 위치한 단독주택으로, 528㎡의 넓은 토지를 가지고 있습니다. 하지만 개발행위허가제한지역, 공항시설법, 군사시설보호법, 역사문화환경보존지역 등 다수의 개발 및 이용 제한이 존재하여 토지 활용에 제약이 많습니다. 또한, 토지 남측 일부가 하천으로 추정되고 건물 지붕 재질이 공부와 상이한 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 임대관계는 미상이므로 이 또한 확인이 필요합니다. 이러한 여러 제약 사항과 이슈들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 528㎡의 토지 면적은 향후 개발 또는 재건축 가능성을 열어둘 수 있습니다 (관련 법규 및 제한 사항 확인 필수).

* 강서구 지역의 잠재적 가치: 지속적인 개발이 이루어지는 강서구의 입지적 잠재력을 고려할 수 있습니다.

* 경매 통한 시세 차익 가능성: 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 884,376,200원

* 고려사항: 본건은 다수의 법적 제한, 토지 현황(하천 추정), 공부와의 차이(건물 지붕) 등 상당한 리스크 요인을 안고 있습니다. 또한, 주변 시세 파악에 유용한 JSON 데이터가 부족하여 정확한 시장 가치 산정이 어렵습니다.

* 이러한 점들을 감안할 때, 보수적으로 접근하여 감정가의 75% ~ 85% 수준을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 663,000,000원 ~ 751,000,000원 (약 6억 6천 3백만원 ~ 7억 5천 1백만원)

* 실제 입찰 시에는 해당 물건에 대한 철저한 권리 분석, 현장 조사, 관련 법규 검토 및 주변 부동산 전문가와의 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.