나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5650 [1] 부산광역시 수영구 남천동 74-9 상우더헤라우스 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 남천동 소재 지하철도 2호선 '남천역' 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 오피스텔, 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '남천역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

1)~6) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층건 내 제5층 제501호
외 5개호로서,

외 벽: 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~6): 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 3필지 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

남천동 74-9: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구,
가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 105m, 최고높이 145m))<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

남천동 74-10: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구,
가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 105m, 최고높이 145m))<건축법>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

남천동 74-53: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구,
가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 105m, 최고높이 145m))<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5650 (1)

* 소재지: 부산광역시 수영구 남천동 74-9 상우더헤라우스 5층501호

* 용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

* 감정가: 136,000,000원

* 면적:

* 토지면적: 4.08㎡ (1.23평)

* 건물면적: 28.00㎡ (8.47평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 구OOOOOO (구포새마을금고)

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 공부상 업무시설(오피스텔)임.

* 건축물 정보:

* 총 층수: 15층 (지하 1층)

* 해당 층: 5층

* 총 호실 수: 84호

* 대지면적: 437.2㎡ (132.3평)

* 건축면적: 349.71㎡ (105.8평)

* 연면적: 4340.02㎡ (1312.8평)

* 사용승인일: 2021년 1월 28일

2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 수영구 남천동, 지하철 2호선 '남천역' 서측 인근

* 주위 환경: 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 학교, 근린생활시설 혼재

* 교통: 지하철 2호선 '남천역' 도보 이용 가능, 다수의 시내버스 노선 운행, 차량 접근 용이. 제반 교통 사정 양호함.

* 도로: 북동측 노폭 약 8m 내외의 포장도로 접함.

* 토지이용계획 및 제한: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 학교환경위생정화구역(상대/절대보호구역) 포함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 2월 19일 접수된 구포새마을금고 근저당 (을3)

* 소멸되는 권리:

* 구포새마을금고 근저당 (을3)

* 구포새마을금고 임의경매 (갑3)

* 홍승기 주택임차권 (을5)

* 인수되는 권리: 없음. 매각으로 인해 위 권리들은 소멸될 예정임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 홍 (홍승기)

* 보증금: 120,000,000원 (주택도시보증공사 관련)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 3월 8일

* 확정일자: 2024년 2월 5일

* 배당신고일자: 2025년 8월 19일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없어 매각으로 소멸될 예정이며, 보증금은 배당을 통해 변제받아야 함.

* 인수 보증금 합계: 0원. 본 건 매각으로 인해 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

* 본 물건은 부산 지하철 2호선 남천역을 중심으로 형성된 역세권 상권 내에 위치함.

* 주변에는 공동주택, 오피스텔, 단독주택이 혼재하여 풍부한 배후수요를 확보하고 있음.

* 각종 근린생활시설이 밀집하여 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역임.

* 역세권의 장점과 주거 배후지의 안정성을 동시에 갖춘 상권임.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 남천역 도보 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 매우 우수함.

* 편의시설: 인근 상업시설 및 편의점을 통한 생필품 구매, 외식, 금융 서비스 이용이 편리함.

* 교육: 주변에 학교가 위치하여 교육 환경이 양호하며, 관련 보호구역으로 지정되어 있어 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 실제 이용: 본 건은 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으므로, 실제 주거용으로 사용할 경우 이행강제금 부과 등의 위험이 있을 수 있음. 계약 시 용도 확인 철저.

* 임대 관계: 임대차 관계가 미상인 점은 추후 명도 과정에서 변수가 될 수 있으나, 본 건의 경우 대항력 있는 임차인이 없어 큰 문제는 없을 것으로 예상됨.

* 채권 총액: 등기부 채권 총액 816,000,000원으로 높은 편이나, 본 건 경매에서 인수하는 권리는 없어 투자 자체에는 직접적인 영향은 적음.

* 건축 관련 규제: 가로구역별 최고높이 제한 지역, 학교환경위생정화구역 등에 해당하므로 향후 건축 관련 행위 시 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 지하철 2호선 남천역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 탁월한 교통 여건과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있음.

* 권리분석 결과, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 아무런 부담 없이 소유권을 취득할 수 있음.

* 공부상 업무시설 용도임을 유의해야 하며, 이는 향후 활용 방안 및 가치에 영향을 미칠 수 있음.

* 전반적으로 입지 조건이 우수하고 권리 관계가 명확하여 안정적인 투자 상품으로서의 가치가 있다고 판단됨.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 지하철 2호선 남천역과의 접근성이 뛰어나 유동인구 확보 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 기대됨.

* 배후수요 풍부: 주변의 아파트 단지 및 오피스텔 밀집 지역으로 안정적인 임대 시장 형성.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담 없음.

* 잠재적 가치 상승: 향후 부산 지역 개발 계획 등에 따른 가치 상승 여력 보유.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 136,000,000원입니다.

* 인근 유사 오피스텔의 시세 분석 결과, 28㎡ 내외 면적의 물건들은 현재 130,000,000원에서 155,000,000원 사이에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

* 감정가가 시장가 하단부에 위치하고 있으며, 권리 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 경쟁력 있는 입찰가 산정이 중요합니다.

* 예상 입찰가는 140,000,000원에서 145,000,000원 사이로 제안합니다.

* 최종 입찰가 결정 시에는 입찰 직전까지의 시장 동향, 해당 물건의 정확한 상태, 경쟁 입찰자의 성향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 본 물건은 인수 보증금 합계가 0원이므로, 예상 입찰가에 추가될 금액은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.