나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22404 [1] 부산광역시 동래구 명장동 136-9 아이뷰파크 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 명장동 소재 '충렬중학교' 북서측 인근에 소재하며, 부근은 아파트, 소형 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 내 2층 201호외 2개호로서,
(사용승인일:2021.12.20)
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.

내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

공부상 아파트로 이용중인 것으로 조사되었으나 이해관계인의 부재로 내부 이용상태를 확인하지 못하였음.

설비내역

난방설비, 급배수위생설비, 승강기설비, 각종 소화설비(소화전 등), 기계식주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 정방형의 토지로 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

명장동 136-9 :준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이30m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22404 (1)

소재지: 부산광역시 동래구 명장동 136-9, 아이뷰파크 2층 201호 (새 주소: 부산광역시 동래구 명안로78번길 25)

용도: 아파트

감정가: 272,000,000원

토지면적: 16.40㎡ (약 4.96평)

토지 지분: 16.4021㎡ (약 4.96평)

건물면적 (전용면적): 52.88㎡ (약 16.00평)

건물 지분: 52.8775㎡ (약 16.00평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO (이효영으로 추정)

건물 사용승인일: 2021년 12월 20일

건물 구조: 철근콘크리트구조

건물 총 층수: 15층

해당 물건 층수: 2층

총 세대수: 64세대 (건축물대장 표제부 기준)

주차: 기계식 주차 46대, 자주식 주차 18대 (총 64대, 세대당 약 1대)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 동래구 명장동 소재 '충렬중학교' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트 단지, 소형 공동주택 및 다양한 근린생활시설이 형성되어 있는 주거 밀집 지역입니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 명장역(4호선)이 도보 약 6~7분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 비교적 편리한 편입니다.

도로상태: 본건은 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 30m), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (채권자: 최대용, 접수일: 2024년 2월 6일, 채권액: 40,000,000원)

경매개시결정: 본 건은 부산지방법원 2025타경22404 임의경매 사건으로, 채권자 이효영(추정)이 신청하였으며, 2025년 7월 28일에 개시결정이 등기되었습니다.

등기부 요약:

* 소유권 관련 등기: 주식회사굿모닝뷰로부터의 신탁등기 말소 등기가 확인됩니다.

* 근저당권: 최대용(2024.02.06, 40,000,000원)과 이효영(2024.10.29, 60,000,000원)의 근저당권은 말소될 예정입니다.

* 임차인 권리: 강휘욱 세입자는 2022년 7월 29일 전입, 2022년 7월 4일 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있습니다. 보증금은 210,000,000원이며, 주택임차권이 등기되어 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 강휘욱

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 7월 29일

* 확정일자: 2022년 7월 4일

* 배당신고일자: 2025년 8월 4일

* 대항력: 있음

권리분석 요약: 말소기준권리(을1 근저당권)보다 전입일자 및 확정일자가 앞서므로, 임차인 강휘욱은 대항력이 있으며, 보증금 210,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수하게 됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 아파트 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 존재하여 주거생활에 필요한 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

인근의 상업시설로는 병원, 약국, 식당, 편의점 등이 있으며, 대형마트나 백화점 이용 시에는 차량 이동이 필요합니다.

5. 생활정보

교육시설: 본건 북서측 인근에 충렬중학교가 위치하고 있으며, 명장초등학교, 안락초등학교, 동신중학교, 충렬고등학교 등 다수의 교육기관이 주변에 분포하고 있습니다.

의료시설: 인근에 병원 및 약국 등의 의료시설이 분포하고 있습니다.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 위험: 임차인 강휘욱은 대항력과 우선변제권을 갖추고 있으며, 보증금 210,000,000원 전액이 배당되지 않으면 매수인이 인수해야 합니다. 이는 입찰 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

내부 이용 상태 미확인: 이해관계인 부재로 인해 내부 마감재 및 실제 이용 상태를 정확히 조사하지 못하였습니다. 실제 내부 상태는 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 합니다.

기계식 주차 설비: 건물 내 기계식 주차 설비가 설치되어 있어, 차량 크기 제한이 있거나 고장 발생 시 이용에 불편이 있을 수 있습니다.

토지이용계획상 제한: 최고높이 제한 지역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 시 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 12월에 사용 승인된 비교적 신축인 아파트임에도 불구하고, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 중요한 리스크로 작용하고 있습니다. 권리분석상 임차인의 보증금 전액이 배당되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하므로, 이를 감안한 신중한 입찰 접근이 필요합니다. 주변 시세 및 개발 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

신축 아파트: 2021년 12월에 준공된 건물로, 비교적 최신식 시설을 갖추고 있습니다.

주거 선호 지역: 부산 동래구 명장동은 안정적인 주거 환경을 갖춘 지역으로, 꾸준한 수요가 예상됩니다.

교통 편리성: 명장역이 인근에 위치하며, 버스 노선도 다양하여 교통 접근성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 272,000,000원입니다. 현재 파악된 내용상 대항력 있는 임차인의 보증금 210,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 배당 순위상 우선 변제될 가능성을 시사하는 것으로, 최종 배당 결과에 따라 인수 금액이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

입찰가는 이러한 임차인 인수 리스크를 반영하여, 감정가 대비 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 주변 아파트 시세, 향후 시장 전망, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여, 인수할 보증금(최대 210,000,000원)을 제외한 실질적인 가치를 산정하여 입찰가를 결정해야 합니다. 이를 고려할 때, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부가 최종적인 입찰가 산정에 가장 큰 영향을 미칠 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.